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2019-2024这五年深圳湾三大豪宅房价变化!

深圳湾北区是后海金融中心,根据07年深圳城市总体规划双中心描述,后海是前海中心的组成部分。


这里有华润悦府、深圳湾壹号、恒裕深圳湾三大豪宅,准确来说还有未来广场和瑞府,这就是五大豪宅。


共同点是价格非常贵,基本上是深圳高层楼房价的天花板。


深圳湾悦府二期


这个我认为没有投资价值的楼盘偏偏投资客户最多,最没有投资价值的是小户型106平一房两厅,偏偏投资客集中投资的就是这个户型。


投资客集中是因为门槛低,没有投资价值是因为不符合未来需求趋势。


106平一房两厅,2019年5月份2栋9楼成交价1500万,现在这种房也只能卖1500万,但还不好卖,五年涨跌回到原点,亏利息亏税费。


同期我同事在关外买的房子,只亏利息不亏税费,略高于原价5%已卖出,这一次原本是普宅受到冲击最大,但这个顶级豪宅投资的收益还不如普宅,这不是豪宅的错,是买错了豪宅。


166平两房,2019年9月份2栋10楼2626万成交,现在同户型差不多楼层2700万挂牌但是卖不动,以可实际成交价计算必然也是亏利息亏税费。这种户型在2019年11月份再次有成交2780万,短暂的房价波动是对抗不了长期趋势的。而且这种房产在2019年过户税费还挺高,全额征收增值税。


华润悦府二期小户型,虽然产权性质是住宅,但是我认为还不如是公寓,至少公寓不需要购房名额更不占购房名额。


如果是公寓106平1500万买很有价值,需求比较大,总价也不高,未来增值可期。


深圳湾壹号


五年前深圳湾壹号的房价11万-21万,同一个区域同样的顶级,悦府小户型打回了五年前,深圳湾壹号一部分翻倍,一部分涨二三成。


壹号新房时期销售并不顺利,销售周期拉的很长,前期增值也不明显,这几年有一轮补涨,毕竟价值兑现时间点不同。


2019年4月份深圳湾壹号T3栋中高区整层单位635平成交价1.35亿,如果现在还有类似的房源挂牌成交价可在2亿以上。


2019年5月份深圳湾壹号T5栋高区527平成交价1.1亿,现在这种房源近期成交价已达到1.8亿。


2019年6月份深圳湾壹号T6栋33楼303平方成交价6400万,去年中间楼层类似房源成交6800万,现在低楼层313平挂牌5300万,但是这里高低楼层价值差距如同鸿沟,如果同样高楼层9000万应该不是问题。


恒裕深圳湾


恒裕深圳湾地段是好,产品很复杂,产权性质分三种,户型面积段特别多,现在二手虽然没有成交但是可以推算。


除了个别户型增值保值之外,大部分户型都要在原价的基础上亏二三成。


340平公寓,这种是高层全海景,当初开盘均价20万,现在报价30万以上,虽然这个报价基本上成交不了,但是总价8-9千万还是好成交的,这样计算在原价基础上还能有2千万增值。


60-70平商办和商业公寓,这种做了第二层阁楼以增加使用率,原价1300万左右,说是顶级豪宅吧,做阁楼凑房间,说是普宅吧,总价单价都很高,以后都不知道卖给什么样的客户群体。因为总价门槛低,和悦府小户型一样投资客扎堆,这种不考虑持有期间成本仅计算原购价亏损是难以避免。


560平大户型,这种是超高层340+220平两个户型的双拼,两个房产证,双拼之后的售价比分开户型多卖30%以上,这种二手市场虽然也有挂牌,但是根据低于原价挂牌基本卖不动,除非碰到土豪就是喜欢这套房,不考虑价格和性价比就是为喜欢买单。


恒裕深圳湾两栋高楼,两栋裙楼规划居住约800户,还有一栋地标级写字楼不知道如何计划,现在处于暂时停工,这种居住密度比一般的普宅都要高,二手市场是检验房产价值的舞台,检验结果如何,拭目以待。


地段很好,但地段也是一个伪命题,不同的房产对于地段的要求不一样。


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