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2023-11-01 11:27:46 来自Android手机客户端

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深圳市第一个重点城市更新单元

全市第一个重点城市更新单元，即位于平湖中心区的平湖枢纽城市更新项目。

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沙发

2023-11-01 11:30:38 来自Android手机客户端

一

项目背景

平湖中心是深圳“几中心”的组成部分（深圳的空间结构），平湖枢纽是未来平湖乃至周边区域的活力中心，是平湖、坂田联动发展的重要支撑，汇集国铁、城际、城市轨道于一体（广深铁路、深惠城际、10、17、18号线），是深圳中北部重要的区域综合型枢纽。平湖枢纽的建设，将改变平湖现有的交通状况，支撑坂雪岗（平湖）科技城的高质量发展，壮大以华为为核心的新一代电子信息产业集群，承担未来市级重要的产业服务中心功能。

平湖旧墟镇GX04片区面积约20公顷，是平湖枢纽核心建设区。面对日益紧迫的枢纽建设，市政府决定，根据开展重点城市更新单元试点工作的要求，将GX04片区列入全市第一个重点城市更新单元。

作为以城市更新推动枢纽建设的首个试点，项目面临以下三大挑战：

挑战一：上盖开发与枢纽线网尚未稳定，地下线网工程和近期建设的边界划分不明确，无法提供明确的设计条件；

挑战二：立体开发指引及相关政策不完善，无法支撑片区高品质开发，难以实现市政、交通、用地、功能和公共空间复合建设的要求；

挑战三：轨道建设与城市开发不同步，需要探索轨道与城市建设之间的统筹与协调的工作。

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板凳

2023-11-01 11:31:17 来自iPhone客户端

力元吓今年整年没收到过度租金的路走

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地板

2023-11-01 11:31:54 来自Android手机客户端

二

规划思路

规划以“枢纽新城、活力中心”为目标，将更新单元打造成为国际一流的商业商务创意核心区、充满生机与魅力的城市枢纽、引领活力的门户形象展示地。通过绿色链接、立体高效、多样活力、个性形象四大设计策略重塑平湖中心的特色景观和门户形象，打造站城一体开发建设标杆。

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4楼

2023-11-01 11:32:42 来自Android手机客户端

三

主要内容

绿色链接：延续平湖墟镇的历史发展脉络，规划提出沿双拥街打造枢纽至凤凰山的绿色景观廊道，重构平湖绿色空间框架。通过两侧街廓DH比控制，打造城市通廊，实现凤凰山城市景观向枢纽渗透。枢纽核心区内，以绿色屋顶、二层平台花园、地面开放广场等构建立体多层次的绿色空间，在高密开发下营造宜人的城区环境。

图片

图3-凤凰山视线廊道和地铁上盖开发图

立体高效：根据不同轨道线路的埋深，单元明确了 “地下四层+地上二层”的分层开发范围和标高，通过设置独立垂直交通空间，实现城际、轨道、公交等不同交通方式的快速换乘，并通过四通八达的步行网络实现与各物业开发地块的联系。

多样活力：增加枢纽核心区文化、商业、办公功能的面积，提升公共功能的丰富性，并进行立体化布局。设置连续的二层平台，对双拥街核心区段通过贴线率、高宽比、连续城市公共商业界面的引导，将平台建设成“融合创新产业、文化休闲功能的带状城市公园”，承载平湖中心多样的活动。

个性形象：沿双拥街、平安大道加强连续商业界面的引导，以营造富有活力的街道氛围。枢纽核心区以水平横向的多层建筑形成枢纽上盖综合体，绿色景观沿枢纽站房阶梯延伸，形成平湖中心城市地标。

本项目采用横向复合+立体花园的上盖开发形态，规划容积86223㎡，容积率8.1，其中住宅463000㎡，商业、办公及旅馆业366400㎡，地下商业29470㎡，公共配套设施完善，面积为32830㎡，土地移交率高，比例达48.72%。

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5楼

2023-11-01 11:34:05 来自Android手机客户端

四

创新特色

（一）协同市区两级，推动枢纽上盖及线网条件稳定

平湖枢纽仍处于预可研阶段，地铁上盖建设方案、深惠城际、17、18号线线站位均未最终稳定，给城市更新用地和建筑方案设计、交通组织等增加设计难度。

1.相关方案遴选前置，明晰枢纽上盖方式

单元内移交1.9公顷的枢纽用地，规划将方案遴选进行前置，针对枢纽用地上盖开发强度、公共空间与站房关系、二层连廊系统、整体建筑形态等进行多方案比选，提出横向复合+立体花园的上盖开发形态。

2. 综合因子评价，稳定远期轨道线站布局

规划17、18号线为远期线路，规划从枢纽能级提升、线路换乘方式、服务对象、覆盖区域、拆迁难度等进行综合评估，提出17号线进入枢纽的方案建议，并与枢纽各层标高、国铁设施接驳以及流线组织等进行衔接，与轨道相关部门共同推动平湖枢纽预可研以及轨道线网的稳定。

（二）分层立体管控，建立面向站城一体的开发导则

为满足大规模的人流集散、复杂的轨道交通组织、高品质的、人性化的街区环境等要求。本次对商业流线组织、地上空间以及各层联通系统的立体搭接关系进行研究，构建地上、地下、地面的三维产权，形成立体分层的开发管控图则，为后期三维产权划分提供依据。

图片

图5-地上一、二层空间管控图

1. 刚性管控，识别高品质建设核心公共要素

单元以“连续、可达、富有活力的立体空间”为设计目标，将垂直交通布局、数量、连续商业界面、二层街廓高度等纳入刚性管控内容。

2. 弹性引导，匹配市场调节与枢纽建设需求

为更好的预留商业与轨道交通融合的可能，规划创新性的制定地下边界弹性调整的规则，在满足轨道交通建设的前提下，允许后期实施企业与地铁协商对地下开发边界进行最终确定。

图片

图6-刚性管控和弹性引导图

（三）兼顾建设时序，搭建“三位一体”的实施机制

规划兼顾实施建设要求，搭建“设计+建设+管理”三位一体的开发实施机制。

图片

图7-“三位一体”实施机制图

1. 分区管控，建立地铁一体化衔接建设分区

规划除对设计进行管控外，根据与地铁衔接的紧密程度、一体化建设的实施要求，通过分区管控手段，明晰可独立开发建设和需地铁衔接后建设的两类分区。针对道路、连廊、地下通道等公共系统，明晰其建设主体与建设形式。

2. 政企联合，发挥多元实施主体自身优势

单元以政企联合为实施机制，通过上市知名企业、市属国有企业、区属企业三方联合，发挥市属国有企业和上市知名企业在资金、项目开发和运营等方面的优势，以及区属企业参股保障政府对片区开发、产业发展的掌控，从而全方位对接枢纽站建设，保障设计与建设无缝衔接，确保一体化实施建设。

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6楼

2023-11-01 11:34:34 来自Android手机客户端

四

创新特色

（一）协同市区两级，推动枢纽上盖及线网条件稳定

平湖枢纽仍处于预可研阶段，地铁上盖建设方案、深惠城际、17、18号线线站位均未最终稳定，给城市更新用地和建筑方案设计、交通组织等增加设计难度。

1.相关方案遴选前置，明晰枢纽上盖方式

单元内移交1.9公顷的枢纽用地，规划将方案遴选进行前置，针对枢纽用地上盖开发强度、公共空间与站房关系、二层连廊系统、整体建筑形态等进行多方案比选，提出横向复合+立体花园的上盖开发形态。

2. 综合因子评价，稳定远期轨道线站布局

规划17、18号线为远期线路，规划从枢纽能级提升、线路换乘方式、服务对象、覆盖区域、拆迁难度等进行综合评估，提出17号线进入枢纽的方案建议，并与枢纽各层标高、国铁设施接驳以及流线组织等进行衔接，与轨道相关部门共同推动平湖枢纽预可研以及轨道线网的稳定。

（二）分层立体管控，建立面向站城一体的开发导则

为满足大规模的人流集散、复杂的轨道交通组织、高品质的、人性化的街区环境等要求。本次对商业流线组织、地上空间以及各层联通系统的立体搭接关系进行研究，构建地上、地下、地面的三维产权，形成立体分层的开发管控图则，为后期三维产权划分提供依据。

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图5-地上一、二层空间管控图

1. 刚性管控，识别高品质建设核心公共要素

单元以“连续、可达、富有活力的立体空间”为设计目标，将垂直交通布局、数量、连续商业界面、二层街廓高度等纳入刚性管控内容。

2. 弹性引导，匹配市场调节与枢纽建设需求

为更好的预留商业与轨道交通融合的可能，规划创新性的制定地下边界弹性调整的规则，在满足轨道交通建设的前提下，允许后期实施企业与地铁协商对地下开发边界进行最终确定。

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图6-刚性管控和弹性引导图

（三）兼顾建设时序，搭建“三位一体”的实施机制

规划兼顾实施建设要求，搭建“设计+建设+管理”三位一体的开发实施机制。

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图7-“三位一体”实施机制图

1. 分区管控，建立地铁一体化衔接建设分区

规划除对设计进行管控外，根据与地铁衔接的紧密程度、一体化建设的实施要求，通过分区管控手段，明晰可独立开发建设和需地铁衔接后建设的两类分区。针对道路、连廊、地下通道等公共系统，明晰其建设主体与建设形式。

2. 政企联合，发挥多元实施主体自身优势

单元以政企联合为实施机制，通过上市知名企业、市属国有企业、区属企业三方联合，发挥市属国有企业和上市知名企业在资金、项目开发和运营等方面的优势，以及区属企业参股保障政府对片区开发、产业发展的掌控，从而全方位对接枢纽站建设，保障设计与建设无缝衔接，确保一体化实施建设。

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7楼

2023-11-01 11:51:22 来自Android手机客户端

啊

引用尐鱼的发言:
力元吓今年整年没收到过度租金的路走

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wjsp

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8楼

2023-11-01 11:57:06 来自iPhone客户端

这个项目也拖了好久了，力元吓在隔壁吧

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cx2804

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9楼

2023-11-01 12:04:40

万科没有公布这个项目的信息，内部人员也不太清楚，如果按现有的信息去估计，项目属于城投主导，由万科代建，精装修交付。

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坂田2013

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10楼

2023-11-01 12:55:09 来自Android手机客户端

力元吓旧改应该黄了

引用尐鱼的发言:
力元吓今年整年没收到过度租金的路走

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坂田2013

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11楼

2023-11-01 12:55:54 来自Android手机客户端

不是说万科打算卖了吗？

引用cx2804的发言:
万科没有公布这个项目的信息，内部人员也不太清楚，如果按现有的信息去估计，项目属于城投主导，由万科代建，精装修交付。

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箩山芯谷

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12楼

2023-11-01 13:35:26 来自Android手机客户端

开工进入倒计时。万科股份全被深铁接手，据说万科快要暴雷了。

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坂田2013

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13楼

2023-11-01 13:47:42 来自Android手机客户端

万科暴雷是纯属扯淡的，万科最大的股东就是深圳地铁。

引用箩山芯谷的发言:
开工进入倒计时。万科股份全被深铁接手，据说万科快要暴雷了。

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熊熊有责啊

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14楼

2023-11-01 13:53:54 来自Android手机客户端

早上看到一个视频已经股债双杀，债券收益目前到了47%

引用坂田2013的发言:
万科暴雷是纯属扯淡的，万科最大的股东就是深圳地铁。
引用箩山芯谷的发言:
开工进入倒计时。万科股份全被深铁接手，据说万科快要暴雷了。

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坂田2013

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15楼

2023-11-01 13:57:54 来自Android手机客户端

引用熊熊有责啊的发言:
早上看到一个视频已经股债双杀，债券收益目前到了47%
引用坂田2013的发言:
万科暴雷是纯属扯淡的，万科最大的股东就是深圳地铁。
引用箩山芯谷的发言:
开工进入倒计时。万科股份全被深铁接手，据说万科快要暴雷了。

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坂田2013

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16楼

2023-11-01 13:59:06 来自Android手机客户端

万科五年前就说过要活下去，还是房地产扩张的时候，危机意识跟别的房地产企业还真不一样。

引用熊熊有责啊的发言:
早上看到一个视频已经股债双杀，债券收益目前到了47%
引用坂田2013的发言:
万科暴雷是纯属扯淡的，万科最大的股东就是深圳地铁。
引用箩山芯谷的发言:
开工进入倒计时。万科股份全被深铁接手，据说万科快要暴雷了。

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17楼

2023-11-01 14:49:58 来自Android手机客户端

不是经营遇到困难，解释下这个项目的股份为何万科要出售？

引用坂田2013的发言:
万科暴雷是纯属扯淡的，万科最大的股东就是深圳地铁。
引用箩山芯谷的发言:
开工进入倒计时。万科股份全被深铁接手，据说万科快要暴雷了。

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18楼

2023-11-01 14:55:34 来自Android手机客户端

不赚钱算不算理由

引用箩山芯谷的发言:
不是经营遇到困难，解释下这个项目的股份为何万科要出售？
引用坂田2013的发言:
万科暴雷是纯属扯淡的，万科最大的股东就是深圳地铁。
引用箩山芯谷的发言:
开工进入倒计时。万科股份全被深铁接手，据说万科快要暴雷了。

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19楼

2023-11-01 14:57:37 来自Android手机客户端

市场行情不好，赚不到什么钱就不做了呗。保持现金流才是稳妥。而且你这个本身就是深圳地铁接手的，跟万科没啥区别，左右到右手。

引用箩山芯谷的发言:
不是经营遇到困难，解释下这个项目的股份为何万科要出售？
引用坂田2013的发言:
万科暴雷是纯属扯淡的，万科最大的股东就是深圳地铁。
引用箩山芯谷的发言:
开工进入倒计时。万科股份全被深铁接手，据说万科快要暴雷了。

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20楼

2023-11-01 15:04:53 来自Android手机客户端

听2个在银行上班的朋友说的万科快了。

引用坂田2013的发言:
市场行情不好，赚不到什么钱就不做了呗。保持现金流才是稳妥。而且你这个本身就是深圳地铁接手的，跟万科没啥区别，左右到右手。
引用箩山芯谷的发言:
不是经营遇到困难，解释下这个项目的股份为何万科要出售？
引用坂田2013的发言:
万科暴雷是纯属扯淡的，万科最大的股东就是深圳地铁。
引用箩山芯谷的发言:
开工进入倒计时。万科股份全被深铁接手，据说万科快要暴雷了。

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