◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

主楼

2024-12-11 10:24:49

标签：点击标签查看相关内容

凯南广场，是去是留？

有房友当时12500买了凯南广场三期的三房，80平，花了100万左右。现在欠款63万左右，现在计划考虑深圳的人才房，想着避免两线作战。

实事求是，表达下我的个人看法，作为参考。

微信对话可能会比较零乱，想着于是就来个帖，把我的个人感受悉数写下，尽可能全面些。

我的分析框架是：

1、二手房的市场成交价比较真实准确地反映了该地段该社区当下阶段的真实市场价值。而不是有价无市
2、所谓地段地段地段，是资源的集聚。
3、资源体现于学校、商业、就业、交通、人气、规划、发展商品牌、物管、园林、档次、户型等。

0

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

沙发

2024-12-11 10:29:53

1

从教育角度，凯南隶属的学区是西区二小，周边学校比较给力的是北师大实验学校，就是在卓越蔚蓝海岸。现在刚需买房首要的还是考虑孩子上学问题，某些角度来说，学校是优选之一。

因此，凯南广场的竞争社区是卓越蔚蓝海岸，很显然，这两小区无论社区环境，入住率，商业成熟度，都是比不过的。购房者优选的还会是蔚蓝海岸，甚至是锦河湾，因为学校划分。

至于凯南广场对面的润和名居，其实个人来看，是不如凯南的，但是是新房，收割了些零零散散的韭菜，可惜。等待韭菜觉醒那一天吧。

凯南广场那个贝迪森？幼儿园，蔚蓝海岸很多业主也选择了那个幼儿园，校车接送，名声不错，幼儿园环境也挺nice，谁让卓越目前就开了一个幼儿园。那个锦河湾幼儿园风评一般。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

板凳

2024-12-11 10:40:32

2

交通角度，大概也就说的是去往沙田站或者说是自驾车出行或者公交车，主要还是沙田地铁吧。大概5公里内，电驴公交都行，附近小区大概都差不多的距离，要说临深，也不如德洲片区或者深荟城那。

商业的话，凯南对面的永悦城超市还可以，购物方面又实惠，还有新寮菜市场，生活还是便利的。凯南楼下的底商，还在招商，听说公摊面积问题，招商效果一般般。

就业的问题，电驴去坪山高新园，或者大亚湾的产业园，或者地铁沙田去深圳通勤，或者比如对面的科达利工业园，科创软件园。周边社区基本都共享，谈不上突出。

社区园林来说，花园还是可以，三期有所升级。相比大开发商而言，入户大堂设计不是那么的大气，比较普通吧，外立面的颜值也比较普通，像鸿泰花园貌似颜值还是在线一些。

户型上，凯南广场三期的户型还是不错，赠送很多，户型拓展强，得房率高，挺实用的。比对面那个润和名居不知道强多少倍。90平可以实现南北通四房，户型还是挺惊艳的。或者，在我看来，凯南广场三期的痛点之一，在于户型设计确实给力！

至于其他方面，显得比较普通。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

地板

2024-12-11 10:41:21 来自Android手机客户端

凯南广场90平南北通4房户型。

入户左手边是厨房位置。

引用楼主的发言:
2

交通角度，大概也就说的是去往沙田站或者说是自驾车出行或者公交车，主要还是沙田地铁吧。大概5公里内，电驴公交都行，附近小区大概都差不多的距离，要说临深，也不如德洲片区或者深荟城那。

商业的话，凯南对面的永悦城超市还可以，购物方面又实惠，还有新寮菜市场，生活还是便利的。凯南楼下的底商，还在招商，听说公摊面积问题，招商效果一般般。

就业的问题，电驴去坪山高新园，或者大亚湾的产业园，或者地铁沙田去深圳通勤，或者比如对面的科达利工业园，科创软件园。周边社区基本都共享，谈不上突出。

社区园林来说，花园还是可以，三期有所升级。相比大开发商而言，入户大堂设计不是那么的大气，比较普通吧，外立面的颜值也比较普通，像鸿泰花园貌似颜值还是在线一些。

户型上，凯南广场三期的户型还是不错，赠送很多，户型拓展强，得房率高，挺实用的。比对面那个润和名居不知道强多少倍。90平可以实现南北通四房，户型还是挺惊艳的。或者，在我看来，凯南广场三期的痛点之一，在于户型设计确实给力！

至于其他方面，显得比较普通。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

4楼

2024-12-11 12:06:56

3

价格上，周边的锦河湾，凯南广场，贝壳平台挂牌价毛坯6000+，说明了市场认可的价值便是6000多，当下阶段而言。

但是有一个问题是，目前一线临深龙山一路那边二手房次新社区在7000上下，从这个价格角度，大概也是因为凯南广场户型吸引人价格相对有优势才会下单吧。

但是现在并不是行情上走的阶段，户型并不是下单的决定性因素，行情上走时候，考虑到房价成本，户型使用率得房率这块会有明显优势。当下的阶段是什么样的阶段？是刚需买房阶段，刚需在意的点，有个说法叫刚需三宝：地铁商圈和学校。

户型这块，目前不在刚需三宝之内。甚至于对比周边社区表现来说，学校对于刚需是优先级的。对比于深圳而言，学校依然也是首位度。毕竟深圳名校加持的社区，房价确实就是要比周边要高。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

5楼

2024-12-11 12:07:32 来自Android手机客户端

引用楼主的发言:
3

价格上，周边的锦河湾，凯南广场，贝壳平台挂牌价毛坯6000+，说明了市场认可的价值便是6000多，当下阶段而言。

但是有一个问题是，目前一线临深龙山一路那边二手房次新社区在7000上下，从这个价格角度，大概也是因为凯南广场户型吸引人价格相对有优势才会下单吧。

但是现在并不是行情上走的阶段，户型并不是下单的决定性因素，行情上走时候，考虑到房价成本，户型使用率得房率这块会有明显优势。当下的阶段是什么样的阶段？是刚需买房阶段，刚需在意的点，有个说法叫刚需三宝：地铁商圈和学校。

户型这块，目前不在刚需三宝之内。甚至于对比周边社区表现来说，学校对于刚需是优先级的。对比于深圳而言，学校依然也是首位度。毕竟深圳名校加持的社区，房价确实就是要比周边要高。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

6楼

2024-12-11 12:19:41

4

对于临深未来走势的预判，说下我的个人拙见。

普涨难，会收缩，会分化。

地段优势突出的还是近地铁的，毕竟可以通勤深圳，交通促进人流物流资金流。在地铁一定范围的加持下，配套以完备的商业和优秀的学校，最后附属于品质社区上，这样的社区我认为会比较抗打，也会有保值增值的属性。

如果房子不能保值增值，买房做什么？不如租房。因此，买房还是有必要考虑到保值增值的，虽然当下阶段大家不敢奢望房价会涨，但是还是要具备保值增值的能力和属性。

有的房子明显就不再具备这样的属性和能力，沦为消费品，折旧，愈发不值钱。

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

7楼

2024-12-11 12:33:22

5

2025年扩大消费，还有降息的空间，降低信贷融资成本。我始终还是相信国家有高人运筹帷幄，指引着中国这艘航母巨舰到正确的方向，国运这个东西。

重提房地产是经济支柱，意味着房地产还会继续发光发热，拉动家庭大宗消费的还得是住房相关的消费！大到装修，建材，家私，家电，小到燃气水电物业管理费。

房地产并没有落幕，只是从数量发展转型升级到发展质量的阶段，从有没有，到好不好优不优。这一点，我看到江浙地区的新农村住房建设似乎走在了商品房前面。农村的住宅，大家可以结合自己所见，是不是也在逐渐的更新迭代，从砖瓦房到楼房再到别墅合院，但是我们的商品房呢？

商品房，难道现在五六十层的超高层住宅就是商品房的究极体了？恐怕不是。

低密度高品质的洋房别墅产品，怎么样？

引用6楼楼主的发言:
4

对于临深未来走势的预判，说下我的个人拙见。

普涨难，会收缩，会分化。

地段优势突出的还是近地铁的，毕竟可以通勤深圳，交通促进人流物流资金流。在地铁一定范围的加持下，配套以完备的商业和优秀的学校，最后附属于品质社区上，这样的社区我认为会比较抗打，也会有保值增值的属性。

如果房子不能保值增值，买房做什么？不如租房。因此，买房还是有必要考虑到保值增值的，虽然当下阶段大家不敢奢望房价会涨，但是还是要具备保值增值的能力和属性。

有的房子明显就不再具备这样的属性和能力，沦为消费品，折旧，愈发不值钱。

◆◆

sa7740771

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

sa7740771

积分：-

注册时间：-

8楼

2024-12-11 17:18:49

TV哥，保利阳光城现在值得入手不？

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

9楼

2024-12-11 19:16:44 来自Android手机客户端

保利阳光城满足家庭需求不

引用sa7740771的发言:
TV哥，保利阳光城现在值得入手不？

◆◆

sa7740771

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

sa7740771

积分：-

注册时间：-

10楼

2024-12-12 08:27:23

怎么理解这句话

引用9楼楼主的发言:
保利阳光城满足家庭需求不
引用sa7740771的发言:
TV哥，保利阳光城现在值得入手不？

◆◆

TV哥

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

TV哥

积分：-

注册时间：-

11楼

2024-12-12 09:49:49 来自Android手机客户端

考虑保利阳光城是这小区有哪些点打动了房友

引用sa7740771的发言:
怎么理解这句话
引用9楼楼主的发言:
保利阳光城满足家庭需求不
引用sa7740771的发言:
TV哥，保利阳光城现在值得入手不？

◆◆

sa7740771

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

sa7740771

积分：-

注册时间：-

12楼

2024-12-12 11:32:13

感觉物业，小区环境，小区楼下的商业，都还不算差。离沙田地铁站不近，但是跟近一点的小区花的时间差不多（电驴或公交相差就几分钟）

引用11楼楼主的发言:
考虑保利阳光城是这小区有哪些点打动了房友
引用sa7740771的发言:
怎么理解这句话
引用9楼楼主的发言:
保利阳光城满足家庭需求不
引用sa7740771的发言:
TV哥，保利阳光城现在值得入手不？

◆◆

尴尬的老肥羊

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

尴尬的老肥羊

积分：-

注册时间：-

13楼

2024-12-12 15:24:05

凯南外立面一般，里面没进去过，不知道物业怎么样？学校教育一般，但位置还可以，离沙田地铁站较近，人气也比较足，入座率在坪山河以西来说算不错的，自带商业也不错，除了靠坪山河那边的底商没招满，靠科达利这边的9成商铺都满了，人气还是不错的，而且楼下对面就是永悦城和新寮，购物买菜都方便。还有它自带的幼儿园还不错，好几个朋友的小孩都在那读，风评挺好。

◆◆

V冷雨

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

V冷雨

积分：-

注册时间：-

14楼

2024-12-13 10:05:12

用户被禁言

◆◆

尴尬的老肥羊

发悄悄

加关注

金币： -

级别： -

积分： -

注册时间： -

尴尬的老肥羊

积分：-

注册时间：-

15楼

2024-12-13 11:56:49

经常路过，凯南的入住率以及周边人气还可以的，虽然外立面不咋滴

引用14楼V冷雨的发言:
哈哈，凯南也有人考虑了？现在这市场行情，大把好的小区考虑，凯南这种估计没啥人看吧

凯南广场，是去是留？

凯南广场，是去是留？

楼主最近发表

相关帖子

大家都在看