布吉55万㎡TOD大盘 臻华府快要入市了！吹风价“4字头”？

近期，位于龙岗布吉石芽岭片区的特发臻华府动作频频，项目营销中心及样板房已于5月初正式对外开放。

与此同时，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局于5月至6月初接连发布了该项目的《建设工程规划许可证》及总平面图通告，这意味着这一“捂盘”许久的项目正式进入入市倒计时。

作为布吉首个“半新规”产品，该项目主打“双地铁上盖”概念，目前吹风价约为“4字头”（以官方公示为准）。

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项目位于龙岗区南湾街道盛宝路与盛丹路交汇处，属于南湾中部片区土整项目。

整体占地约4.28万㎡，总建面约55万㎡，规划建设10栋45-47层的超高层住宅。

项目自带幼儿园，并配套有54班制的九年一贯制学校，据了解将引进深圳大学附属集团，为深圳大学附属南湾学校。（学校仅供参考，以实际为准）

效果图，仅供参考

根据深圳市住建局2026年第二季度计划，特发臻华府位列其中，首批预计推出315套住宅。

对比早期方案，最新获批的总平面图进行了一些优化。根据2026年4月的调规信息，项目在细节上做了“加分”调整，例如将楼栋入口雨棚由直角改为弧形、增加景观亭及景观墙、优化绿化范围等，试图在有限的园林空间内提升居住质感。

项目总户数2623户（其中商品房2250户，保障房373户），规划车位1919个，车位比约为1:0.73。

虽然规划图上通过“机械非机动车位”等方式试图缓解，但对于有车一族，这一数据无疑是最大的抗性之一。

作为新规后的产品，项目主打建面约87-143㎡的3-5房。得益于建筑新规，飘窗宽度做到了80cm，宣传口径中得房率甚至达到了96%-102% 。

这种“+1”房的设计理念，确实在视觉和使用功能上优于周边房龄较老的二手房。

附户型图：

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该项目交通便利，从福田岗厦北乘坐地铁14号线，仅需约20分钟即可到达石芽岭站。实测从G出口步行至项目营销中心确实在300米左右，是标准的“地铁口物业”。

此外，在建的17号线（预计2028年通车）也将在此交汇。对于在福田、罗湖工作的上班族，这种“4站进福田”的通勤效率，在4字头的价格梯队里极具竞争力。

示意图，仅供参考

然而，高效通勤的代价是居住密度的牺牲。项目容积率高达7.08，由10栋最高47层的超高层围合而成。

有网友认为“石芽岭片区以前的房子多在30层左右，这一下干到48层，密度压力很大”。

除了早晚高峰等电梯的耗时，未来随着17号线通车带来的人流导入，高容积率社区的公共空间拥挤度、电梯等候时长将是住户需要直面的现实问题。

此外，小区多业态混合，包含373套保障性住房（含公共租赁住房及保障性租赁住房），且存在回迁房指标。虽然开发商在规划上将保障房与商品房同排布（如2栋一单元为公租房），但对于追求纯粹改善社区环境的买家而言，这一点需要纳入考量。

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项目紧邻78万㎡的石芽岭公园，生态资源是加分项。商业上依赖后期自带的2.38万㎡集中商业及底商，目前主要依靠地铁2站外的布吉万象汇。

吹风价4.6万/㎡起。对比周边二手房，如鸿荣源尚峰等品质次新房，目前市场价也维持在4.5-5万/㎡左右。

这意味着新房并无明显倒挂红利。在牺牲了容积率、车位比等居住舒适度指标换取“新房”身份的情况下，这个价格是否具备吸引力，仍需市场检验。

优势

1. 地铁通勤效率极高：14号线石芽岭站步行约300米，4站福田，未来双地铁换乘。

2. 户型得房率高：新规下飘窗、阳台等赠送面积较大，同等建面获得更多实际使用空间。

3. 配套有增量预期：规划九年一贯制学校（深大附属系）、集中商业，若落地将提升片区能级。

   
   

劣势

1. 车位严重不足：车位比约1:0.73，未来“停车难”将是大概率事件，对有车家庭影响较大。

2. 居住密度极高：容积率7.08、超高层塔楼，公共空间拥挤与电梯等待时间问题难以回避。

3. 社区混合居住：含保障房及回迁房，对社区纯粹性和未来二手房流通可能产生一定影响。