回顾百花片区2018年整年行情！看懂买学区最佳时期

先自我介绍：咚咚淘房会会员，专家团成员，2015年入驻百花片区专注学区，从业地产行业八年之久，对二手房买卖，交易流程，银行贷款等流程烂熟于心。专注学区，精耕百花。

秉承：坚持正确的职业操守，凭心做事！坚持做难而真确的事情！生活也会用另外一种方式善待自己！加油！没有梦想，何必深圳！

优先看看2018年出了哪些政策以及市场动态。

一：2018年，年初外传1月1号出台“三价合一”政策，所谓三价：网签价，指导价，贷款评估价。“三价合一”早在2017年下半年年就已经开始在市场传播。也在2017年年底成交达到了一个活跃期。无风不起浪，这政策果然不出意外在3月28号公布了。在政策前定房的买家还是幸运的，早买税费少，价格低。

二：银行利率连续加码，最高达到首套上浮15%，二套上浮20%。一直延续到2018年底开始下调，2019年2月份下调首套上浮10%，2月份下旬下调首套上浮5%。2018年整年银行的利息基本都在基准上浮10%-15%左右，购房和月供成本增加。

三：各个小学发布学区预警，百花小学公布学区紧张情况，收到500多份学区申请，百花小学招生名额300人，额外多招收了两个班的扩班生，其他片区学校也有学区异常紧张情况。

四：限离，限售，限买政策出台，也就是7月26号新出政策详细如下

1、限离：离婚未满2年，按离婚前家庭情况申请贷款。

2、限售：住宅3年内限售，公寓5年内限售。

3、限买：暂停企事业单位，公司购置商品住宅。

2018年政策也不多（三价合一，限离，限售，限买），但是效果比2016年的政策更明显，更严厉（社保3改5，营改增，评估价两次上调，单身限购加码），据了解，深圳很多片区房价下降，哪怕降价出售不一定有人接手，有部分豪宅片区降价200-300万，依然无人问津，2018年政策出台后对买家的影响归根几点如下：

⑴ ：税费增加或者首付增多。

⑵ ：月供增多，增加购房成本，虽然相差5%-10%的利率，但是供完10年20年30年，就是一笔数字。

⑶ ：限离政策，让原本“三价合一”后的买家贷款成数更少。甚至影响到了买房名额。

以上就是2018年的市场动态。

言归正传，整年百花片区（百花小学+实验中学  荔园小学+实验中学  实验小学+实验中学）学区的市场受政策影响有多大？大家参考参考下：

2018年带实验中学成交的总套数495套，其中片区内成交占据6成。剩下4成都是华强北片区的小学（百花小学+实验中学）。 华强北都是以小户型为主：总价低，压力小，月供也少。另外还有单独为了初中学区的，华强北的楼盘是首选。

金茂礼都和群星广场一直以来都是华强北片区成交最为活跃小区，每年的成交也是最多的。面积小，户型多元化，房龄比较新，位置好，成为两个小区的优势。产权性质也是个原因。

第一幕：下面分析下华强北带百花学区的6楼盘情况（仅是淘房会员范名洲的个人观点）

一：土地用途：（红本左边用途）

⒈住宅 :金茂礼都，桑达大厦，红荔村。

⒉工地用地 ：赛格公寓。

⒊综合楼：群星广场。

⒋商业住宅：桑达雅苑。

二：使用用途:（红本右边用途）

⒈住宅：金茂礼都，群星广场，桑达雅苑，红荔村。

⒉公寓：桑达大厦。

⒊单身宿舍：赛格公寓。

三：产权年限：

50年：桑达大厦，赛格公寓

70年：金茂礼都，群星广场，桑达雅苑，红荔村

四：批地时间：

金茂礼都：（2002年批地，2004年竣工交房）

桑达雅苑：（2000年批地，2004年竣工交房）

群星广场：（1988年批地，2001年竣工交房）

桑达大厦：（1991年批地，1992年竣工交房）

红荔村  ：（1988年批地，1990年竣工交房）

赛格公寓：（1988年批地，1990年竣工交房）

下图每个月每个小学成交数据以及每个月成交总数量

百花小学成交342套房源（包括华强北片区）是因为百花小学小户型居多，华强北5个楼盘都是小户型为主。

荔园小学小户型只有百花园一期紫荆阁4-16楼（1层16户，共12层，合计：192套）。

实验小学小户型只有国城花园的2栋2-31楼（1层4户，共30层，合计：120户）。

百花小学覆盖的楼盘13个：长城一花园，长城二花园，长城三花园，长安花园，长乐花园，长泰花园，长怡花园，红荔村，金茂礼都，群星广场，桑达大厦，桑达雅苑，赛格公寓。

荔园小学覆盖的楼盘6个：核电15-16栋，百花公寓一期，百花公寓二期，百花园一期，百花园二期，南天一花园。

实验小学覆盖的楼盘2个：南天二花园，国城花园。

第二幕：

一：片区内每个学区具体数据情况。

从图上看得出来，上半年与下半年有明显的差别，上半年成交数量多，成交活跃。下半年成交下降，成交稳定。原因如下：

3月28日出“三价合一” 政策，缓冲期延续到10月1号之前，已交定金转账凭证，已打征信，已签网签合同的都可以按历史遗留件处理。如果时间太长的只能按政策后执行。

7月26日再次出政策，也带动在7月份之前的成交量，因为七月份之前成交的，房产证上不会注明3年限售的字体。，目前新办的红本都会注明限售几年。所以7月份之前成交都是很活跃的。

“三价合一”对小户型倒没有什么大影响，只要按470万以下去贷款打税，费用都是比较低的。过了470万，成交价与打税价格的差距补交首付，还多买家还是可以接受的。

二：全年户型成交对比数据（不包括华强北小户型，仅限片区内楼盘）

做为百花片区，教育为主的片区自然是以居住为首选，小户型显然不够用。两房勉强可以接受，不过因为带着深圳数一数二的学区楼盘，市场房价也会是会高的，基本两房价格都在700-900万左右，因为价格原因，有些家庭不得不选择两房或者两房可改三房使用的户型。 三房是目前二胎政策开放后和陪读的首选户型，也是片区主力户型，每个小区必备的户型。所以三房的成交了是最多的，一般都是夫妻，小孩，父母，三代居多。由父母带小孩陪读的不少，显然至少也是三房才够用。四房的量不多，且面积大，总价就会偏高。

三：每个价格段的成交量情况。

2018年的成交还是以800-1000万左右的家庭居多，在当年800万以下的选择性比较多，对比目前2019年来说，年底800万以下很可能没有数据了。 百花片区的两房的起步价均会在800万以上了。

去年800-1000万荔园北小学和百花小学的楼盘中成交会比较多, 对比目前2019年，现在800-1000万荔园北小学只能选择两房了，三房最低也是1130万以上了。百花小学同价位可以挑选3房。

1000-1200万这价格在2018年上半年百花片区基本都可以选择到2-3房（包含实验小学学区），在同年的下半年1200万已经买不到实验小学的3房了。对比目前2019年，两房勉强可以选择实验小学两房和荔园北小学的三房。

1200-1500万和1500万以上的家庭选择的四房或者是小区环境好的三房。

四：全年每个小区每个月成交详细图

上面是每个小学，每个小区全年的成交量，每个小学里面成交最多的小区是出房率比较高，总价比较低的小区。一年下来每个小区成交都有10多套。学区又属于刚需，需求量也比较大。本来还有2018年每个小区成交的价格表格，有需要咨询的可以扫二维码添加微信详聊。

第三幕

2019年1-4个月百花片区成交情况：

由于2018年8月份以后成交都是10多套，这与正常的百花片区每月成交将近30套的量还是比较少的，由此积累了很多笋盘，2月份又是春节的时候，到三月份时，百花片区家长开始入手学区，审批，过户等时间，有一个月时间过户还是比较充足的。可以在报名前办理好。同时银行的 “新版征信”也再次推动了三月以及四月的成交量。

经过三月四月的成交高峰期的刺激，百花片区的积累的笋盘也消化殆尽了，片区内部分小区价格有所浮动，在往后的五月里，成交虽然不会前两个月那么多，但是五月的成交很可能回在30套左右的成交。根据以往的市场，百花片区无论市场怎么差，百花的成交还是比较活跃。

（本文作者：淘房会会员范名洲18300006400）

以上文章由【9块9速购服务】体系成员“淘房会经纪人”提供！

想第一时间获取楼市及房源情报？

想要专属淘房部队手把手教你买房？

免扫码入口