福田今年仅有7个住宅新盘入市，香蜜四季家园、海德园A…怎么选？

看了一下福田接下来可入市的新盘，仅有7盘，选择性越来越少了！

海德园A区125套，89-296平，约12.6万/平；新世界香蜜四季家园约923套，单价约12.6万/平；京基宸悦府402套，约9-10万/平；福投控大厦39套，约11万/平；南天电力旧改，约12.6万/平；中洲迎海二期560套，96-125平，约9万（中洲迎海三期1171套，约9万）；卓越皇岗旧改估计少量住宅可售，约10万/平。（以上价格均为参考周边新房的价格，具体以实际为准）

中洲滨海华府

项目位于滨河大道与福强路交汇处的南侧，与地铁7/9/22（规划中）号线站点相连。

规划总体量约126万㎡，包含约300米的地标双子塔、购物中心、购物街区、文化广场、高端酒店、精品公寓、海景住宅等多元业态于一体。

目前二期还剩下部分产品在售，据中洲滨海华府三期规划，三期计容建面188840平方米，规划栋数1栋，共4个单元，最高197.75米。

中洲滨海华府三期将供应住宅112700平方米，计划供应1171 户（其中保障性住房 0 户），其中套内面积≤90㎡共有1065 户，占比 90.95%，最高楼层59层，地下5层，分别为1栋2单元住宅最高59层，1栋3、4单元住宅最高55层。另外，将建设37000平方米商务公寓，位于1栋1单元，最高楼层44层；商业5000平方米。

中洲滨海华府和金地项目属于同片区的竞争项目，中洲滨海华府相对来说比金地项目要靠海更近一点，但都面临着片区农民房旧改周期长的问题。

整体效果图

新世界香蜜四季家园

位于景田片区，香梅路与香蜜南四街交汇处，邻近地铁9号线香梅站。

项目共规划923套房，网传户型建面约107-238㎡，目前项目有一部分已出地面多层。

新世界香蜜四季花园前身为华泰旧改项目，规划总建筑面积约54.35万㎡，主要分两个地块开发，03-02-05地块建设为主打公寓产品的新世界香蜜国际公寓，03-02-06地块则是新世界香蜜四季家园。

新世界香蜜四季家园占面约4.1万㎡，建面约46.7万㎡，其中住宅建面约20.32万㎡（含保障性住房），商业约5万㎡，商务公寓约3万㎡，幼儿园约3000㎡等。

项目由11座建筑组成，其中8栋为商品房住宅，1栋是保障房、1栋是公寓、1栋为幼儿园。

作为紧邻传统豪宅区香蜜湖的项目，项目周边二手房如水榭花都、香蜜湖1号和熙园等都是香蜜湖数一数二的豪宅。

卓越南天电力旧改

此前，位于福田海德园旁的卓越南天电力城市更新单元进入大众的视野，项目已经动工，按照项目的进度，应该明年可能入市。

这个项目对于买福田的小伙伴们来说，在地段上，是继海德园后的又一个值得打的新盘，但住宅量占比并不多。

项目临近地铁站安托山站，与万科瑧山府、海德园、安峦公馆等楼盘为邻，位置非常优越，周边的新房价在12.6万/平。

据公开资料显示，项目由卓越、京基联合操刀，涵盖住宅、商业、商务公寓及商务办公等。

项目分两期实施，更新单元拆除用地面积40830平方米，其中一期项目开发建设用地面积约14504平方米，二期项目开发建设用地面积约8515平方米。计容积率建筑面积21.2万平，其中包括：住宅4.2万平（含7600平方米保障性住房），商业办公及酒店11.41万平等。

这个项目可能会成为福田片区继海德园后的预备“网红盘”。

卓越南天电力城市更新项目概念图

岗厦汇花园

岗厦汇花园位于福田中心区，紧挨着岗厦地铁站B出口，在中心天元附近，对面就是卓悦中心商圈，位置十分优越。

项目规划总建面约15.5万㎡，在底层打造体量约4.9万㎡的集中商业，是集商业、住宅、公寓于一体的小型综合体。共由3栋住宅+1栋公寓组成，总层数均为28层，分别为A座公寓、B座住宅、C座一单元住宅、C座二单元住宅。

项目目前已出地面多层，具体入市时间不知。

有消息透露，项目总房源共808户，户型套内面积<90㎡有713户。

岗厦汇花园是福田中心区少有的小面积住宅，中心地段配套成熟，交通出行十分便利，但是容积率偏高，车位不足，学校且一般。

宸悦府

宸悦府为京基福田祠堂村旧改项目。

总占地1.98万㎡，计规定容积建面16.5万㎡；容积率8.63。规划住宅约10万平，商业9000平，商务公寓5.2万平，规划2000平米6班制幼儿园一所。

住宅总户数为1011户；其中，回迁住宅户数为609户，面积共61507平米，可售住宅总户数为402套（可售住宅中户型套内面积小于90平米的户数共计378户）。

项目临近北环大道，开车出行南山、罗湖都比较便利；距离地铁4、9号线双地铁口上梅林站及梅村站均在800米左右（百度地图测距）。

项目周边被农民房和旧小区所包围，周边环境较为一般。

皇岗村旧改

被称为深圳第一村的皇岗村，自2010年通过旧改专项规划以来，十年沉寂，2020年底一纸“房东退房通知”引发广泛热议，2022年底突然低调启动开拆，目前一期已经在建。

2023年1月的深圳市高质量发展大会上，与南天电力等城市更新项目正式官宣动工开发，皇岗村被列为2023年首批重大项目之一。

据资料显示，原皇岗行政村由上围、下围、吉龙三个自然村组成。皇岗村红线用地范围，北至滨河路、南至皇岗公园、西至益田路、东至金田路，规划用地面积50.38万平方米。项目拆迁后，皇岗片区也将成为深圳中心区一个最大的综合居住社区。

据此前规划显示，皇岗村整体改造模式为“局部拆建与环境综合整治相结合”。规划范围内建筑主要为村民住宅、单元式住宅、多层工业厂房和一些公建设施。现状总建筑面积约130万平方米，现状容积率2.7。其中旧村私宅建筑约63万平方米，占48%。

根据可查询《皇岗村改造专项规划》及开发商公示资料：皇岗村旧改规划用地面积50.38万㎡，建设用地面积31.40万㎡，总建筑面积约200万㎡，其中住宅面积约70万㎡，如果剔除旧村回迁部分（63万㎡），可售商品住宅几乎为零。

据了解，该项目申报的主体为深圳市皇岗实业股份有限公司，但却是由卓越集团操刀；该项目为皇岗实业股份有限公司与卓越在皇岗村集体改造项目顺利合作后，再次牵手达成合作开发协议，共同更新改造的第二个城市更新项目。

首次合作的项目，是卓越世纪中心的旧商业区改造项目，其中的2号楼返还给皇岗村，也就是如今的皇岗商务中心。

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