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南山20余盘待售!严重两极分化:有豪宅遭抢购,有新房仅卖几套房

尽管现在的南山片区也有一定的新房库存,但买房依然是深圳最值得买的片区。


在新盘的市场竞争激烈的行情下,优质楼盘受到购房者的热捧相对高一些,而位置及配套相对较差的楼盘同样面临销售的困境,片区内的楼盘也出现了严重的分化现象。


南山今年多套豪宅法拍房遭抢购

4月份挂盘价上涨片区增多


深圳楼市的小阳春,豪宅市场更加明显。


今年以来,南山的千万豪宅市场比刚需盘的成交表现得更为亮眼。


尤其是法拍房市场,南山片区的法拍豪宅已多次出现抢拍,成倍溢价的现象;出价次数和溢价率都被南山豪宅刷新高。


抢拍一次比一次激烈,豪宅买家用实际行动来印证“别人恐惧时我贪婪”。



在二手房市场方面,最近南山一些原来的网红盘成交也在走热,比如说,科技园的华润城。


主要还是因为价格已有大幅的回归,包括豪宅法拍房也是;选择现在出手购房的置业者,大部分还是认为目前深圳的房价已经到了一定的底部。


据中原地产统计数据显示,南山区的12个片区中,4月份二手房挂盘均价出现上涨的有9个片区,下跌为3个片区(科技园南区、南油片区、科技园片区)


其中跌幅最高的是科技园南区,目前挂盘均价为16.7%,环比下跌2%。


涨幅较高的有华侨城、蛇口、后海、深圳湾片区,最高的华侨城片区涨幅近20%。


中原地产认为,4月豪宅挂盘变化情况较大,传统豪宅片区都出现了较大的波动,不能有效的提现片区价格变化,因此目前片区的涨幅不具较大的参考性。


图片来源:大咖深房团


从个盘来看,挂盘价涨幅最大的是华侨城片区的新天鹅堡二期,目前挂盘均价为23.6万元/㎡,环比涨幅20%。


其次是蛇口片区的招商桃花园三期,挂盘均价为11.6万元/㎡,环比涨幅19.1%;以及鲸山觐海,挂盘均价为16.1万元/㎡,涨幅18%。


相对挂盘价的个盘跌幅来说,涨幅比跌幅要大一些。


20余个住宅盘待入市

“网红盘”仍看南山


新房方面,分化也较为明显。


从2023年到目前入市的楼盘来看,除了前海片区的新盘卖得好以外,其它片区,如西丽、蛇口赤湾片区卖得非常一般。即便是中心地段的大盘,如绿景白石洲目前的去化也不足50%。


去年南山(前海)片区共入市了13个住宅盘,约5355套新房,至今去化了约3278套。


住宅库存加上今年前几个月入市的项目,约近3000套住宅。算是深圳的各片区里库存量比较少的区域。


数据仅供参考


今年,南山至今入市了3个住宅盘,卖得最好的仍旧是前海的项目前海时代3,这期以刚需产品为主,卖得不如前一批的豪宅产品。



二季度目前进入计划的住宅盘有三个,分别是天源华府、荔源雅苑、缙樾府,共691套住宅,项目均位于南头片区,3个项目的关注度及可期待性均不高。


但从南山片区目前正在建设的项目来看,接下来还将有20多个住宅盘要入市。


能引发热卖的“网红盘”仍旧要看南山。


蛇口的半岛城邦5期,但目前一直都没有动静;另外在蛇口片区招商的几个项目也值得期待,招商渔二村旧改目前正在建设了,如果快的话,今年能入市。


前海片区,主要看前海时代3期,还有少部分未推出来;招商领玺四期也快要卖了;此外还有万星林花园和观山海家园是两个连在一起的项目,靠山,高层估计可看一点海景。》》》航拍前海两连片新盘!靠山看海,未来有多套住宅供应


另外,南山中心片区深大旁的翰熙典居(桂庙新村旧改),是科技园片区难得的住宅项目。


此项目规划容积369100㎡,其中住宅249950㎡,商业、办公及旅馆业建筑106530㎡,旁边配建一所小学;可售住宅约714套。


以上信息以实际为准


最受关注的还是后海中信深圳湾和中海深湾胤府项目,这两个项目应该是接下来实打实的豪宅项目,当下可与之媲美的项目基本没有。


譬如,后海的中信深圳湾项目计容总建筑面积为216994平方米,是涵盖住宅、商业、酒店以及办公等多业态的大型综合体。


最近设计图曝光,户型听说也打破了以前7090的限制,以建面约200-275-350-460平的纯大户为主。(具体以开发商信息为准)


项目地处深圳湾海岸线上的重要城市节点,邻近翡翠海岸、澳城花园等成熟居住小区,与深圳市标志性的重大基础公共文化设施之一“深圳歌剧院”一路之隔,东侧毗邻深圳湾口岸,隔着望海路,可远眺深圳湾及香港。


在定位上也非常的高大上,结合片区的发展目标,项目配合片区现有的生态资源、深圳歌剧院的世界级文化资源、成熟的生活配套资源,将重塑深圳湾区的空间结构,将项目所在片区打造成为演艺文化产业聚集区,及国际化的滨海生活 “城市客厅”,共同构建出一个世界级的、具有高品质多元化空间风貌的大湾区文化引擎。


据了解,此项目未来可提供20多万平的住宅,也是深圳湾最后一宗待开发的宅地。


周边新房可参考此前入市的蛇口招商玺家园,备案均价约 12 万 /㎡;值得一提的是,目前深圳限价是13.33万/平(即深湾超总新拍的宅地),这意味着此项目未来入市也将有巨大的价差。


对比地块周边的二手房价格,目前挂盘均价仍在 17~21 万 /㎡的价格区间内。


但项目目前还未开工,看此前的招标,显示今年4月份开工,但目前工地还没有动静。



效果图,以项目实际为准


与深圳中信湾相媲美的楼盘,中海深湾超总项目深湾胤府


此项目是中海近几年在深圳打造的唯一豪宅产品,去年竞得地块,以13.3万/平成为深圳目前最高限售价房。建面约20.7万平(包括:住宅19.3万平、商业 6000平方米),约有512套住宅,以大面积为主,户型建面约190-500平的3-4+1房。


位置超好,邻近红树湾南区及万科瑧湾汇、C塔等标志性建筑及小区,地理位置非常优越,附近即是地铁2号线红树湾站。


而片区内,且和项目毗邻的中心红树湾、红树西岸等二手房,早已是深圳盛名在外的豪宅社区,市场成交价大体在15-20万元/㎡或以上


效果图,以项目实际为准


南山新房去化却难以突围的片区——赤湾

超3000套住宅在售将售,价格已到6字头


在南山片区,目前去化最难的是蛇口的赤湾,其次是西丽片区。


蛇口的赤湾,一直是一个颇具争议的区域,无论是整体环境面貌,还是配套,异或是价值和整体的价格,在当下的市场环境下都让购房者犹豫不决。


它确实是地处南山前海,但却无缘像其它片区一样,新盘出来就受关注。


这几年,片区内多个项目的建设,相比以前已有所提升,但赤湾在地理面貌及环境、道路划分下,与蛇口主城区乃至南山主城区的割裂感仍旧没有改变。


虽然拥山面海,但在买房的关注度方面,一直是一个比较冷门的区域,新房还能靠炒作获得一定的关注度,但二手房基本上是难有热度。


据不完全统计,片区待入市+在售的住宅量超3000套。


从近几年片区入市的新盘来看,基本已处于小众关注的区域,这个片区能否卖得好,完全看市场和价格。


前海宸湾2022年6月开盘,备案246套房,目前官网显示成交170套房,算是片区近几年入市楼盘中卖的好的项目。


开云府2023年10月开盘,备案413套,目前官网显示成交仅4套房。


今年刚入市不久的金众云山海公馆,价格最低打到了6.5万/平,成为蛇口目前卖得最便宜的新房项目,备案334套房,目前备案约66套房,价格6字头起,接近了片区人才房的价格。


接下来区内还有3个新房待入市:


深铁熙府有约1322套(具体以开发商公示为准),此项目首批卖的是人才房;


赤湾琅玥湾佳园约380套房,网传户型建面110-160㎡,据悉,1/2栋楼已完工,或准现房推出;


山海丹华府约有983套房,目前已出地面多层,今年也有可能入市。



相比较,西丽片区卖得艰难的房子主要也是因为周边配套差;配套和产品稍好一点也能卖得不错。


总的来说:


1、未来值得期待的新盘大部分在南山,如果你想卖豪宅,可以重点关注南山片区。


2、片区的分化,说明南山也不能乱买了,新盘销售得比较差的片区,买房客已形成了共识。


3、南山小部分二手房价格有所回归,在房地产调整的周期里,强实力区域的抗跌和应对市场的能力远优于其它区域。


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