坪山价买光明房！光明20盘在售+11盘待售清单，还值得买吗？

光明从曾经的“农场”华丽蜕变成为深圳的科学新城，如今科学、生态、人文正逐渐成为光明未来的新名片。

近年来，光明土地供应足，楼盘供应量大，特别是“科学城”附近，有产业概念+地铁6号线和在建的13号线加持，片区的楼盘更是置业者眼中的“香饽饽”。

一

光明的新盘价正在刷新低

在2021以及之前，光明因为区域的多项规划，成为深圳人置业的“网红区”。

在光明曾多个楼盘创下开盘即卖完的火热场面，许多盘没有样板房，甚至没有营销中心，开盘卖完了，许多买了房的置业者还在找营销中心在哪里。

然而，光明从楼市火热到冷静也仅用了一年的时间。

随着楼市的低迷，房产投资属性减弱，片区未来多盘入市，加上当下及未来保障性住房的不断供应，光明买家的置业方向迎来了逆转。

光明近一年的新房价格相比过去三年，可谓是“诚意十足”，多个建成供应的土拍盘价格被严格限制，毛坏均价限在4万出头。

仅今年9月份，光明6个住宅入市，开发商都打出不同的折扣，但去化整体都不如往日，满京华金硕华府直接折后3万多起，作为光明科学公园旁的楼盘，这个价格直接让之前5万买的同片区盘的业主明显亏损。

今年，光明仅有“深房光明里”开盘，开发商表示日光了，但目前官网的网签是71套房源；此项目因与二手房倒挂较大，位置、学校等资源都较好，价格4万出头，所以非常有优势。

片区目前有超30个盘在售或待售（不完全统计），存量房源不断在增加，楼盘之间的竞争也大，优惠程度一次次刷新光明的价格新低。

那么，在目前市场行情下，对刚需置业者来说，光明还值得买吗？

二

20余盘在售，多盘均价在5字头

目前，光明在售的主要是2021年下半年入市后的项目。

大概统计了一下，约有20余盘（包括少量公寓项目）在售。

而这其中，多个盘的均价在5字头以上，基本上这部分盘如果不降价将是很难走得动的项目，毕竟前面都说了，今年光明的一些项目已在将底价突破了3字头。

1、中海时光境花园

折后总价约330万起

中海时光境位于光明区凤凰城光明城站旁，地理位置不错，本身有23万㎡的体量，靠近高铁站，附近还有地铁光明城站和同路站，出行方便。

但离高铁站近，难免受噪音影响 ，超高层建筑，居住舒适度会降低，自身配套稍显不足，只有2800㎡商业。

中海时光境宗地面积为28564.79㎡，其中建设用地面积27057.35㎡，总建筑面积约为23万㎡，分为南北地块。

首推2栋273套住宅，户型面积约为82-108㎡，备案均价约4.89万/㎡，单价区间约4.48-5.52万/㎡，总价区间约366-593万/套，折后总价约330万起，据了解，目前购房仍有88折优惠（具体以开发商公布的为准），带精装。

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2、满京华金硕华府

折后总价约338万起

满京华金硕华府位于光明科学城中心，离科学公园近，景观不错，配套好（有科技馆、美术中心等），周边有多个地铁站，轨道交通便利，加之开盘折扣大，价格上有一定优势 。

但区域内还在发展建设中，尚不成熟，周边还会有大量基建，一定程度上会影响居住体验，生活上也会稍显不便 ；另一方面，项目体量太大，加之片区内竟品楼盘多，未来二手房有可能难出手。

项目推售704套住宅，位于2栋一单元、二单元，以及3栋 。户型区间约89-140㎡，备案均价约4.68万/㎡，单价区间约4.1-5.1万/㎡，总价区间约368-722万/套。

据了解，项目9月23日开盘推出多重折扣，9.9元券享购房总价减9999元，满京华25周年司庆准签享98折，I深圳登记享98折，开盘享96折；线下提交资料享额外开盘“京”喜，折后最低3.81万/平起，总价338万/套起。

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3、金地峰境誉府

总价约362万起

金地峰境誉府毗邻6号线支线二期光明小镇站（建设中），未来出行有一定优势，且挨着翠湖公园及光明小镇，高层视野开阔自然景观不错。

紧邻光侨路，这条大路车流较大，会有一定的出行及噪音影响，且周边有不少民房及工业园区，周边城建面貌及配套还有待提升。

项目首推497套住宅，户型面积约83-120㎡，备案均价约5.14万/㎡，单价区间约4.4-5.7万/㎡，总价区间约362-693万/套。9月23日开盘享0.98*0.98*0.98折，折后均价约4.8万/㎡。

项目目建设用地面积约1.5万㎡，规划总建面约7.9万㎡，主要由4栋30-32层高的住宅塔楼组成。

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4、宏发悦见公园里

总价约348万起

宏发悦见公园里项目位于光明区松白路和红花中路交汇处。

区域内配套成熟，对面就是大仟里商场，生活便利，居住氛围浓厚，宏发地产在公明开发了不少项目，品质口碑还不错。周边的整体属于公明老城区，城市面貌会比较差，且片区内较为拥挤。

项目地块整体占地面积约3万㎡，总建面约33.8万㎡，是集住宅、商业、写字楼于一体的城市综合体综合体。

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5、华润润晖府

部分房源在售

华润润晖府位于光明凤凰街道光侨路及侨凯路交汇处。

项目处于光明城高铁综合体范围内，与地铁13号线 “同观路站”（建设中）及枢纽 “光明城站” 相邻，交通出行较为便利。

但项目周边空地多，未来开发建设，多少会受些影响 ，另楼盘附近 没有大型商业 ，周边居住成熟度较低，楼盘间距小，视野受影响 。

华润润晖府占地面积17195.58 ㎡，建筑面积152771㎡，项目主打建面约89-110㎡三至四房。项目今年3月加推5栋建面约89㎡，185套住宅房源，备案均价约5.16万/㎡，目前部分房源在售。

6、华润润曜府

总价约336万起

华润润曜府位于光明区凤凰街道科林路与侨凯路交汇处。

项目近地铁13号线，交通方便，与片区内楼盘对比，离高铁站远，受噪音影响较小。

48层超高层，密度大，花园较小，且周边还有部分待开发用地，未来会有周边施工带来的噪音和粉尘影响。

项目推售住宅487套，户型面积约为71-99㎡，备案均价约5.1万/㎡，单价区间约4.4-5.5万/㎡，总价区间约336-566万/套，精装交付。

润曜府项目宗地号为A503-0096，2022年8月，华润+深铁以24.29亿+竞配9000平米竞得该地块。土地面积18925.78㎡，总建面113560㎡。

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7、深物业御棠上府

总价约335万起

深物业御棠上府位于光侨路和松白路交汇处，北接光明大道直达光明科学城中心，南邻光侨路畅通光明东西板块。

目前项目周边以城中村及工厂为主，住宅小区较少，且附近都在拆，城市面貌一般，居住氛围相对较差，离地铁6号线较远，公共出行不太便利，暂无大型商业。

规划总用地面积约1.5万㎡，总建面约12万㎡，规定计容建面约8.2万㎡。已于6月开盘，推475套住宅，位于1栋A、B座，户型面积约82-115㎡，备案均价约4.34万/㎡，送品质简装，单价区间约3.9-5.2万/㎡，总价区间约335-596万/套。

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8、深业云筑二期

总价约364起

深业云筑位于光明区马田街道南环大道与长春路交汇处。

项目对比凤凰城和光明中心区新盘，折扣后均价要便宜不少，社区体量大，车位比1:1.2，比较充足，楼下就是学校，孩子上学方便，项目预计24年6月交楼，等待时间相对短。

但周边工厂和农民房比较多，只能通过旧改来完成城市面貌的升级；生活配套丰富性和便利性都比较欠缺，主要依赖公明片区的配套辐射。

项目推售住宅794套，户型面积约89-143㎡，备案均价约4.7万/㎡，单价区间约4.1-5.3万/㎡，总价区间约364-753万/套。

项目整体开发建设用地面积约4.9万㎡，规划总建面约32万㎡。其中，住宅约19.9万㎡（含保障性住房1.9万㎡），商业性物业约1.2万㎡，公共配套设施0.9万㎡，包含12班公立幼儿园、公交首末站等。

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9、龙湖御湖境

加推3栋224套住宅，总价300万起

龙湖御湖境位于公明区马田街道福兴路与松白路交汇处东南侧，西北有6号线薯田埔地铁站，东面邻近西环大道和南光高速。

目前项目位置相对较为偏僻，整个区域住宅开发较少，目前周边主要以厂房、城中村等为主，项目附近生活配套不太完善，没有大型商超，整体居住环境与城市面貌一般，区域发展较为缓慢。

项目于10月9日取证加推3栋224套房源！面积80㎡的3房1.9卫，89㎡的3房2卫，106-119㎡的4房2卫户型，备案均价4.38万/㎡，备案单价3.69-4.9万/㎡，总价300-575万/套，2025年12月31日前带高品质精装交房。

项目由5栋高层住宅围合组成，其中商品房4栋，自持租赁房1栋，规划总户数1164户，含保障性住房160户，另配建约2000㎡商业、约3800㎡ 9班幼儿园、文化活动室、老人照料中心等。

10、金地明峰府

备案总价约347万/套起

金地明峰府具体位于光明的马田街道，松白路与田园路交汇处东西两侧。

项目楼下即是6号线莆田站，对于依赖轨道交通出行的朋友，还是很友好的；低总价可上车81平3房两卫。

小区被道路分割为两个板块，而且紧邻松白路各6号线，在居住舒适度上会大打折扣，项目区位优势上不明显，未来发展一定程度上受限。

项目总用地面积占地面积约2.9万㎡，总建面约17.8万㎡，此前推售223套住宅，位于项目的2栋。产品为建面约83-93㎡住宅单元，备案均价约4.28万/㎡，单价区间约3.9-4.5万/㎡，总价区间约347-417万。

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11、松茂御城雅苑

现楼销售

松茂御城雅苑位于深圳市光明新区公明街道松白路与碧塘路交汇处。

松茂御城雅苑目前全新实体样板房已开放参观，推出建面约82-89㎡精装现房，备案均价约4.7万/㎡，单价区间约4-5.2万/㎡，总价区间约334-462万。

项目已是现楼销售，片区内目前主要以城中村、工业园区为主，项目东侧规划大体量的13号线车辆段综合开发项目，但需要较长时间周期才能兑现。

 松茂御城项目总占地面积45352.06㎡，总建筑面积297781.48㎡；分两期开发规划，是集住宅、公寓、商业于一体多元业态。项目采用围合式建筑布局，总共建有13座高层建筑，布置有一至二层商业及公共配套。

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12、花润里

总价约349万

花润里项目位于光明街道观光路北面富民大道路东面（与龙华观澜一路之隔），

项目自带部分商业，周边有富民广场、白花综合市场等，可满足日常生活需求 。但位置整体较偏，位于龙华观澜与光明白花片区交界处；不近地铁，规划有18号线白花站，周边工业区农民房较多。

项目推售房源位于1、2、3栋，推售建面约84-118㎡住宅单元，备案均价约4.6万/㎡，单价区间约4-5.7万/㎡，总价区间约349-873万。

项目规划总建筑面积8.25万㎡，共建设3栋32层住宅、1栋4层幼儿园、1栋4层商业裙房以及社区健康服务中心、物业用房及地下室等。是集住宅、商业、社康、老年日间照料中心等于一体的综合体建筑。

13、华润润曦府

总价约394万起

华润润曦府位于光明区玉塘街道光侨路与规划路银塘路交汇处东南侧。

项目周边现状配套相对丰富，与运营中的地铁6号线长圳站相距约800米左右（根据百度地图测量，仅供参考），距离凤凰城商圈及光明行政文化中心仅一个地铁站距离。

未来，地铁18号线（规划中）将沿着光侨路敷设，在长圳站交汇换乘，但18号线未在此次深圳地铁五期建设规划中公示，

华润润曦府占地面积约1.9万㎡，总建筑面积约8.9万㎡；项目4月加推了341套，除了建面约89㎡的以外，还推出了建面约110㎡单位，备案均价约4.7万/㎡，单价区间约4.4-4.9万/㎡，总价区间约394-544万/套。

14、特发•观月台

项目已封顶，部分房源待售

特发•观月台位于光明区凤凰街道凤举路与光侨路交叉路口往东约70米。

项目距离地铁在建的13号线和龙大高速较近，未来对于南山上班人群出行较为便利。另外周边配套相对比较完备，周边还有光明蓝鲸世界、光明艺术文化中心、百花园公园（在建中）等，但也会因为靠近马路有一定的噪音影响 。

项目占地面积约1万㎡，总建面约5.4万㎡，小区内配建幼儿园和约1900㎡风情商业街，是集商业、教育、住宅等于一体的综合型人文纯粹住区，项目主力户型为78㎡、88㎡及108㎡3-4房单位，目前项目已封顶，部分房源待售。

15、绿城桂语兰庭

总价约363万/套起

项目所处光明中心区 ，周边双公园（科学公园+狮山公园），区域规划上比较宜居，项目周边配套较齐全，不管是文体、休闲 、娱乐、购物等，又是大社区，小区自身配套上入住后会较快完善，户型赠送率高，离地铁6号线光明站约600米（来自百度测距，仅供参考）。

容积率6.3，在同片区楼盘中算是比较高的了，对比周边几个限价盘，价格偏高,且周边还在开发建设中，未来几年免不了受些噪音、灰尘困扰。

目前正推售建面约89-128㎡，均价约5万/㎡，带装修交付，单价区间约4-5.9万/㎡，总价区间约363-738万/套。

整个社区建面约31.8万㎡（计容约21.7万㎡），分为东西两个地块开发，由9栋高层及超高层、1栋12班幼儿园、约4700㎡商业街组成。

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16、安联尚璟府 

项目已封顶，1栋多数房源在售中

安联尚璟府位于光明中心区双明大道北侧

安联尚璟府2022年备案1栋住宅353套，建面约89-111㎡3-4房住宅，均价约5.19万/㎡，总价区间为447-594万/套，目前多数房源在售中，去化率不高。

安联尚璟府项目占地面积约1.8万㎡，建筑面积约9.2万㎡；项目虽位于光明科学城中心区，项目局部区域基础配套设施还在逐步完善中，片区整体具有较好的发展预期和成长空间。

但距离地铁6号线楼村站直线距离约1.2公里（来百度测距，仅供参考），价格偏高，前后都被遮挡，小区花园不大，对比现在推的新盘价格偏高，也是去化难的关键。

项目效果图

17、电建洺悦鹏著花园

1-3栋少量房源在售

电建洺悦鹏著花园位于光明区光侨路与华夏路交汇处西北侧。

电建洺悦鹏著主推建面约88-108㎡的住宅产品，均价5.25万，目前1-3栋部分房源在售。

电建洺悦鹏著地块整体修长，呈东西两头短，南北两端长的长条形状。项目占地面积约2.19万㎡，总建面约12.63万㎡，主要由4栋高层住宅，1栋三层幼儿园（规划为9班，以实际开学班次为准），和沿街商业组成。

三

未来光明住宅供应依然充足

据最新一期的官方公布的存量用地清单显示，光明区目前还有79宗住宅用地，相比上一期，项目有大幅减少，但仍是未来供应位列第四的区。

据住建公布的第四季度将入市计划显示，还将有润宏城、星辉兰玉庭、天泽玉河府、特发学府朗园，总房源超2800多套。

所以接下来想在光明片区买房，依然有得选。

部分待入市楼盘介绍：

特发学府朗园

已开展厅，预计11月入市

特发学府朗园位于深圳市光明区李松蓢炮台路与志康路交汇处西南侧。在建13号线地铁口物业、周边教育资源优质；不过周边环境以工业园为主，环境还有待提升。

主推建面约88-143㎡3-5房单位，共792套住宅，毛坯限均价4.72万/㎡，目前展厅已开放，预计11月入市（具体以开发商公布的为准）。

特发学府朗园总建面约15.1万㎡，项目总栋数为3栋，其中1栋一至三单元的商品房、四单元的保障性租赁住房组成，2栋3栋分别是12班的幼儿园及其门卫室。另配建有公交首末站、社区商业等多功能配套，满足居家的便利度。

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华润润宏城（润雅园）

展厅已开放，计划11月份入市

华润润宏城首发地块润雅园将推建面约83-135㎡3-4房单位，预计1080套住宅。

据了解，项目已开放展厅，11月或将入市（具体以开发商公布的为准）。

润雅园包括3栋47层的超高层住宅、一栋4层的18班幼儿园以及部分底商配套。项目超大体量未来将建成标杆项目、在建13号线地铁物业，但非凤凰核心板块，整体开发周期较长。

润宏城位于光明凤凰街道，光明“中部组团中心”，紧邻茅洲河中央水岸片区，建面约382万㎡，规划约6万㎡特色商业，超大体量城市级开发，集轨道交通、优质教育、城市公园、创新产业、品质居住于一体，打造“宜居、宜业、宜游”都市生态标杆大城。

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深铁瑞城二期

已开放展示中心、样板房

深铁瑞城二期开放展示中心、样板房，网传价格4.75万/㎡，预计将推出户型约96㎡-100㎡3房户型，送简装，此次推售的是40多层的超高层住宅产品。

项目紧挨长圳地铁站，有16万㎡购物中心，周边配套完善；但也因临地铁轨道，又是超高层建筑，多少会影响居住舒适度。

深铁瑞城位于广深港澳科技创新走廊重要节点的光明区地铁6号线长圳地铁站上盖物业，项目占地19万㎡，总建筑面积67万㎡的TOD活力大城,包含保障及人才房、商业、住宅、幼儿园等业态。

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天泽玉河府：

已开展厅，预计近期将入市

天泽玉河府位于光明区玉塘街道，东面跨过茅洲河即为综合大社区正大城，项目目前已开展厅，将推建面约80-143㎡2-4房单位。

项目靠近南光高速出口，距离南山仅8公里，轨道交通便利，距离长圳地铁站约3公里（来自百度测距，仅供参考 ），未来还规划有地铁18/29号线的换乘站。

天泽玉河府开发建设用地面积约1.6万㎡，计容积率建面约9.2万㎡。其中，住宅建筑面积约6.2万㎡（含保障性住房4350㎡），商业、办公及旅馆业建筑面积约2.1万㎡，另规划了一所9班幼儿园。

项目进度

星辉玉兰庭

预计第四季度入市

深圳玉塘街道的A602-0990地块，现名兰玉庭，是由星辉/森业创达在2021年深圳第二次集中供地竞得的地块。

项目限价4.34万/㎡，预计第四季度入市。

项目占地1.15万平方米，总建筑面积达5.8万平方米，包括住宅、商业、幼儿园、老年人日间照料中心、文化活动室等。

项目周边主要以工业园区和城中村为主，暂无住宅小区，未来商业配套主要依赖社区资源，项目商业配套包括底商，最近的沃尔玛商业体距离约1.5公里。靠近南光高速和外环高速，方便自驾出行，但距离最近的6号线长圳地铁站约3.5公里（来自百度测距，仅供参考），如果选择轨道交通出行，需要再综合考虑下。

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