深圳今年入市新盘去化来了！25个住宅盘将入市“抢客”，怎么选？

在接下来的3个月，深圳有1.3万套住宅商品房入市。

看完一季度的新盘去化情况后，觉得二季度入市的项目开发商倍感压力。最近一段时间，项目在宣传上也越来越用力，许久不见的“请明星”营销方式又流行起来了。

卖得好的时候啥都不用讲，现在除了讲美好生活，还要拼品质、拼服务、拼配套，对于置业者来说，这当然是好事。

一季度卖了7768套商品房

部分入市新盘销售过半

刚过去的一季度，从成交数据上来看，深圳市新房成交量从低位回升，1-3月网签量分别1628套、2941套、3199套，共7768套，3月的成交量恢复至2022年月均水平。

深圳约20个住宅盘获批预入市，3月份是一季度入市项目最多的一个月，相比较也是卖得较好的一个月。

娟子统计了近一段时间入市楼盘的网签备案及签认购书情况，这个数据其实能大概反应各个楼盘的真实销售情况，但考虑到上报备案及官网上传有一定的延后性，所以数据仅供参考（以下统计数据均截止到4月18日）。

前海万科颐城瑧湾悦家园二期：4月1日开盘推330套，建面约为115-174㎡，均价约10.6万/㎡，单价区间约9-12万/㎡，总价区间约1061-2083万/套。成功登记入围332批客户；目前还有约94套房处于期房待售阶段，也就是说236套备案及签认购书。

宝安招商会展湾：3月29日开盘推380套住宅，建面均约为67-110㎡，备案均价约4.73万/㎡，单价区间约4.4-5.4万/㎡，总价区间约300-590万/套。成功登记入围371批客户，目前240套房备案及签认购。

光明润曦府：3月25日开盘推192套住宅，89平左右的3房，均价约4.7万/㎡，单价区间约4.48-4.91万/㎡，总价区间约399.6-438.3万/套。成功意向登记132批客户，目前47套房已备案及签认购书。

招商臻城花园：首批备案502套住宅，价格区间约在4.6-5.9万/平之间；目前193套备案及签认购书。

中海寰宇珑宸花园：3月17日推616套房源（其中住宅539套），备案均价约3.9万/㎡，单价区间约3.6-4.3万/㎡，总价区间约287-491万/套；目前约51套备案及签认购书。

北站超核万象中心(一期)：3月23日开盘推510套房源，单价6.82万/平起，项目共有650批客成功入围登记，目前约383套备案及签认购书。这个项目的二期最近也要入市了，昨天公布了登记人数，500多批，还不错，算是龙华卖得很好的项目。

金域学府：3月19日开盘推出338套住宅，此次主推建面约78-117㎡，备案均价约4.7万/㎡，单价区间约4.1-5.4万/㎡，总价区间约321-635万/套。目前约173套备案及签认购书。

绿城桂语兰庭：3月18日开盘推942套住宅，推售建面约89-128㎡，均价约5万/㎡，单价区间约4-5.9万/㎡，总价区间约363-738万/套。603批意向登记客户入围，目前约342套备案及签认购书。

卓越闽泰星奕府：3月25日开盘推329套住宅，建面约85-110㎡，备案均价约6.4万/㎡，单价区间约5.8-6.9万/㎡，总价区间约497-762万/套；309批意向登记客户入围，目前约141套备案及签认购书。

方直珑樾山花园：3月18日开盘推177套住宅，均价约9.93万/㎡，单价区间约为约8.5-12.4万/㎡，总价区间约为1024-3924万。116批意向登记客户入围，目前约53套备案及签认购书。

2月份，因是过年后，预售的新盘不多，主要是溪山美地园（A803-0324）项目，2月开盘推371套住宅，户型建面约119-196㎡，备案均价约7.89万/㎡。目前约150套备案及签认购书。

龙岗和坪山的新盘依然是最难卖的，比如2月份入市的坪山深业山水东城，目前仅20余套备案签认购书。

里城玺樾山花园三期：1月27日开盘推663套住宅，备案单价5-5.8万/㎡，折后单价最低4.89万/㎡起，目前仅30余套备案签认购书。

福田中洲滨海华府二期：1月28日共备案415套房，推售建面125-127㎡，备案均价约8.52万/㎡，目前仅约250套备案及签认购书。

宝安万丰海岸城瀚府（A313-1555）：1月14日开盘推566套住宅，备案均价约5.75万/㎡，此次共552批客户进行意向登记，开发商宣传表示当天卖了约420套左右；查看官网，目前仅约356套备案及签认购书。

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从以上数据，我们可以看到，龙岗、坪山的项目现在可以说是卖不动，有源源不断的新盘供应；

其次是曾经的沙井、光明等“网红区”，现在也要看是否是热点盘，不然也较难卖；

龙华片区热点盘去化还不错，但后续龙华还有许多新盘供应，如果以接下来的行情，上一个开盘卖得不好，下一个只会更差；

目前就南山（前海）、福田、宝中几个区的盘会好卖一些。

25个住宅项目计划入市“抢客”

怎么选？

最近，深圳住建发布了二季度的计划入市商品房房源信息情况表，第二季度计划入市的商品房项目31个，预计供应房源面积为1543056.08平方米，15521套（其中，住宅25个，面积1311088.56平方米，13024套）。

看完整个情况表以后，第一感觉是，二季度供应不少，但这一季值得入的好项目并不多，像大家最近传的海德园项目并不在计划中。

一些网友问，二季度有哪些住宅值得买，娟子觉得二季度是可以边等边看，当然，有合适的机会也不妨下手，毕竟现在大部楼盘去化不太好，不用名额可以随便选。

基于一季度入市新盘的去化，以及许多去年入市的盘还在卖，所以二季度选盘要更为谨慎。

福 田

福田这两年入市的项目非常少了，2021年仅海德园B、富通上舍、加福华尔登府邸3个项目入市，目前加福华尔登府邸还剩下大售房源未出售。

2022年有富通九曜公馆、海德园A区等7个住宅入市，目前多个项目还有房源在售。

相对福田来说，旧改项目都以小体量为主，未形成大规模；目前可选择性的产品并不多，优质的盘也较少，所以选择福田相对是有限的，福田二季度仅湾尚骏玺家园、新天石厦名苑2个项目；片区还有一个较为关注的项目“金地环湾”近期也有动作了。

湾尚骏玺家园

湾尚庭玺骏玺家园原为水围村旧改，总建筑面积近24万㎡，集住宅、商业等功能于一体的综合社区。 

预计二季度推出169套住宅，约83㎡的两房，均价约11.28万/㎡；

娟子去看了这个项目去年8月22日拿预售到目前的销售情况，去年一期374套房，到目前仅卖了约70套房，还有大量的新房未卖出；一期的户型为建面约119-175㎡，总价区间约1056-2385万/套，价格处于富人看不上，刚需买不起的尴尬。

二期虽然户型小了，但如果和一期价格差不大的话，900万左右2房依然会尴尬……

新天石厦名苑

新天石厦铭苑位于福田滨河路南片区，是福田石厦村旧改二期项目，即新天石厦花园二期；

此项目建设用地面积约2万㎡，总建筑面积约16万㎡，规划容积率约6.0，计容建面约12.9万㎡。

项目展厅已开放，将推售235套住宅，户型建面约74-88-138㎡2-4房。

项目有小户型，这是一个优势，加上项目周边的学校还可以，算是福田可期待的项目吧，毕竟在片区目前没得选。

 南山（前海）

南山（前海）二季度入市的住宅盘也不算多，仅有南园晗山悦海城、赤湾汇广场、云海湾花园、一湾臻邸等4个项目进入计划。

云海湾花园

计划推出918套住宅，建面约120-150-190平3-5房，毛坯限均价9.2万/㎡，

项目占地面积为51350.36㎡，建面为21万㎡，其中住宅190000㎡、商业10000㎡；算是前海目前较大的项目，考虑到价差，这个项目是这一批中关注度最高的项目。

想买前海的可以重点关注，毕竟这个价格比后面的土拍入市的项目都要便宜1万多一平。

不过旁边的天健悦湾府目前也还有多套房源在卖，想要卖得好一点，估计还得打打折。

招商一湾臻邸

推出约646套住宅，约99-155㎡的户型，毛坯限均价约10.7万/㎡；

招商一湾臻邸（T102-0410宗地）位于前海片区听海大道与前湾二路交汇处，是2022年深圳第二轮集中供地中，招商以51.29亿+22000㎡配建面积拿下的。

项目近沿海高速，会有噪音的影响，不过高层在无遮挡的情况下可以看海景。

这个项目和云海湾花园都可能会有因为道路的噪声而受影响，如果价格相差得多，云海湾花园的性价比要高一些。

南园晗山悦海城

预计推出80套住宅，约150-180㎡的户型，目前已经是现房了。

项目位于南山区招商街道南海大道与工业八路交界处，建设用地面积约2.2万㎡，计容建筑面积约14.5万㎡，容积率6.58，涵盖住宅、商业、办公及商务公寓等业态。

旁边有美年广场、蛇口花园城商业中心等商业配套，还有桃花园、花园城和南园欣荔苑等成熟住宅小区。

项目有一部分是回迁房 ，所以可供销售的住宅并不多，如果价格合适，想买大户型的小伙伴们可以关注下。

赤湾汇广场（开云府）

预计推出414套住宅，主力约123-203㎡的户型。

开云府位于南山区招商街道赤湾地铁站附近，总建筑面积30万平，由3栋住宅(1栋人才房，两栋普通商品房)，1栋写字楼+酒店。

这个项目去年一直有传要入市，今年终于要来了。

宝安

二季度宝安区5个住宅计划入市，共3653套房源，是供应量最大的区域，入市的住宅包括云海臻府、拾悦城楠园、璟荟名庭、云上润府、万丰海岸城瀚府(二期）。

万丰海岸城瀚府（二期）

万丰海岸城瀚府又来了，一期目前还有多套房在卖，这次预计推230套住宅，量不大。

主推约120-190㎡的户型，均价预计5.7万/㎡。

项目旁边的巨无霸旧改鸿荣源珈誉府目前也有动作了，主力户型是75-95平的3房，户型以刚需为主；相比较，万丰海岸城瀚府，就没有那么友好了，这一批推的都是大户型，总价也高，在未来片区还有源源不断供应的当下，建议要谨慎。

云上润府

云上润府项目已开放临时展厅，主推户型为98-135平3-4房，毛坯限价4.79万/平，预计推出509套住宅。

位于沙井的南部与福永交界，云上润府A208-0991与润峯云上府一路之隔，也可以称之为云上府二期。相比润峯云上府4.57万/㎡的限价，上涨了2250元/㎡。

总用地面积30862.51㎡，规定容积率≤4.2，规定建筑面积129622㎡，其中住宅114552㎡、商业6000㎡、一所约3000㎡的9班幼儿园以及各项公共配套。

目前周边配套较为欠缺，没有大型的商超，后期项目自身和周边项目的底商，可以满足日常生活。

云海臻府

预计推出745套住宅，约89-117㎡的户型，毛坯限均价4.61万/㎡。

项目位于宝安沙井国际会展中心片区（宝安区沙井街道展景路一侧），片区短期居住配套起来需要等待，而且片区未来还有新房入市，人才房较多。

项目用地面积约29.6万㎡，规定建筑面积约11.87万㎡，规定容积率≤4.00。其中，包含住宅109760㎡（其中普通商品房72784㎡，安居型商品住房10976㎡，市场租赁住房26000㎡），商业1100㎡，18班幼儿园5940㎡。

拾悦城楠园

拾悦城二期最近地铁11号线沙井站870米（百度测距），吹风价约4.9万/㎡。

该项目建设用地面积35412.81平方米，规定容积率为6.4，规定建筑面积226180平方米；计划推出1307套住宅，约81-116㎡的户型。

作为松岗来说，这么大的供应量，而且周边还有没好的配套，会很难卖。

璟荟名庭

项目在松岗，预计推出862套住宅，约66-84㎡的户型，均价约4.6万/㎡。 

项目周边配套方面，距离地铁有2公里以上，所以较远，地铁出行不是很方便。

龙华

龙华片区目前红山、北站的几个新盘是比较稳的区域，其它区域暂时不建议；二季度入市的住宅项目非常较少，北站超核万象二期目前也将开盘了，如果非要买龙华片区，目前建议关注一下这个项目。

这2年买龙华的还有一大波在站岗，龙华接下来还有许多新房要入市。

光明

光明二季度3个项目要入市，分别是润曦府、深业云筑、御棠上府。

光明从2021年下半年开始，走下“网红片区”的神坛，目前几年过去了，光明的许多配套还没有兑现，13号线明年通车，光明科学城目前还处于初期……只是大家买房的热情先火了，但许多规划还需时日兑现。

润曦府

润曦府预计推出533套住宅，建面约89-110㎡3-4房润系臻宅。此项目邻近光明勤诚达这正大城，距离地铁也有一定的距离。

第一批产品3月18日获批预售许可证，首推192套住宅，位于3栋，建面均约为89㎡，备案均价约4.7万/㎡。

买前建议去看下第一批及项目周边之前所推盘的去化。

深业云筑

深业云筑二期预计推出795套住宅，约89-143㎡的户型，均价约4.4万/㎡；

项目一期去年6月份入市，现在还在销售中。

深业云筑（信宏城）位于光明新区公明街道，南临公明南环大道；计容积率建筑面积220240平方米，其中住宅199340平方米（含保障性住房19340平方米），商业、办公及酒店12000平方米，公共配套设施8900平方米（含12班幼儿园一处，建筑面积3200平方米，独立占地3600平方米）。

项目分南区（一期）、北区（二期），共由14栋高层住宅组成。

项目距离13号线北延段站点“公明南站”站点约800米（由百度地图测量，仅供参考），开车到南山也很方便，但位置并不是光明的核心区域。

御棠上府

预计推出510套住宅，约82-115㎡的户型，均价约4.4万/㎡，这个盘位置目前来看不怎么样。

项目位于光明玉塘街道，松白路西侧，项目南面临近光侨路，北面连接光明大道。项目规划总用地面积约1.5万㎡，总建面约12万㎡，规定计容建面约8.2万㎡，建筑容积率≤5.5。

项目周边最近的地铁是规划设计有地铁18号线和地铁29号线交汇站点（实际建设方案以官方最新公告的为准），但未前来看，29号线有可能会更快一些。

龙岗、坪山

最后说下龙岗和坪山片区，两个区都是去化难的区域，一方面是供应源源不断，别一方面之前入市的许多新房现在都还剩下大量的房源在售，如果是龙岗自住，选择交通便利，配套较好的盘入手。

不过像龙岗，二手房目前的成交也是深圳占比最大的，少部分好的学qu房也能卖上价格，注意，是“少部分”！改天单独来说说龙岗。

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