毗邻壹成中心，四条新建轨交环绕，总价约85万+起公寓

当下的深圳新房市场中，商务公寓越来越稀缺了。

具有宜居宜商属性的商务公寓，以往是深圳住房市场不错的补充型产品。但今年截止至目前，近半载时间仅录得一个新项目入市，卖少见少。

1.

该新项目为“锦绣时代广场”，位于龙华工业路与民治大道交汇处的东侧，毗邻区域综合商业地标壹方天地，同时临近华为和富士康两大制造业总部基地。

项目开发商为锦绣江南集团，在龙华本地而言，知名度相当高。其深耕龙华30年，开发了锦绣江南、锦绣御园、锦绣鸿都大厦等品牌住宅及写字楼。

此次新开发的锦绣时代广场为商住综合项目，整体占地面积约1.3万㎡，总建面约12.9万㎡，主要由两栋塔楼组成，其中1栋为一、二单元写字楼，2栋为商务公寓。

几座塔楼呈L型布局，写字楼沿工业路布局，立面典雅时尚，很好地利用了城市展示面，引领片区品质提升。

而商务公寓不与主干道直接接壤，相对静谧。内部采用内廊式布局，有效增加了产品采光及观景视野，营造良好的住区效果。

效果图

2.

有别于住宅产品，商务公寓作为长期投型产品，需更加看重交通、商务、产业等叠加因素的聚集能力。

在这些层面上，锦绣时代广场具有不错的基本面，展现了一个综合素养较高的公寓该有的画像，大致有以下三大看点。

看点1：新建3地铁+1城际，齐奔赴而来

锦绣时代广场坐落于龙华传统中心，也是龙坂两片区的交界地带。片区局部看似平平无奇，实际上正酝酿着一场突进。

尤其在轨交规划上，未来几年内将迎来地铁+城际共计4条新建轨道交通线路，以及形成深圳北、五和、龙胜三大枢纽格局。

线路之多，枢纽密度之大，得以令项目片区迅速晋升为龙华的瞩目点。

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其中，地铁为22/25/27号线，线路相关工程已陆续展开招投标工作，预计最快在年内至明年上半年动工，2028年建成通车（以运营方公告的为准）。

城际深大线（原33号线）已全面开工，乐观预计2026年可率先实现通车（以运营方公告的为准）。

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新建轨道线路将在项目片区内呈放射状布局，分别与福田、罗湖、南山、西部大空港片区、深圳东部片区等区域直连。

比如，地铁22号线是设计时速为120公里的地铁快线，线路站点油松站（工程名）距离项目约300米左右（仅供参考）。

往南一站可达民治北站，与城际深大线换乘快速贯通深圳东西，直抵机场；向南延伸直连福田香蜜湖金融街、车公庙和大金沙片区，便捷通勤。

油松站同时是地铁25号线的换乘站，往东南方向接入枢纽罗湖北站；往西北方向仅1站可达油福站（工程名），该站与壹方天地连通，直享60万㎡购物中心组团。

而油福站又与27号线交汇换乘，一端连接着华为、富士康两大总部基地；另一端通过4站可达樟坑站（工程名）直抵深圳北超核中心（建设中），含约13万㎡万象系商业。

简而言之，四条新建轨道交通交织互换，在局部区域内形成多个换乘节点，将丰富片区与市中心区和周边城市板块的联系，提升城市通勤族的快速通达需求。

这不仅有利于锦绣时代广场商务公寓产品在租赁市场的周转率，还能保证其租赁价格维持在一个相对较高的水平。

看点2：龙华国际商圈，新重点板块

一次性建设多条轨道交通线路，并且都集中在项目片区内敷设及设站，称得上龙华地铁建设史上史无前例的大事件。

目前，在龙华有类似待遇的仅有深圳北站-红山片区。地铁集中建设的区域，毫无疑问是城市资源倾注的区域。

众所周知，龙华将深圳北站周边区域定位为“商务核”，即龙华的CBD承载地，重点打造“总部基地”和“城市超核”，作为展示龙华门户形象的重点板块。

而最近两年，龙华在构建数字引领的现代产业体系下，提出建设“龙华国际商圈”，并按照市级商业中心进行重点布局。

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锦绣时代广场就在龙华国际商圈的辐射范围内，片区聚焦购物、文化、休闲、国际商务等功能。

一方面，商业体量将超过百万平米，包括已开业的壹方天地、ATmall等大型中高端商业，以及规划中的龙华商业中心、龙华海岸城等。

另一方面，项目自身规划有写字楼物业，还毗邻富士康和华为等产业制造聚集区，就业人群有保证。

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再一方面，区域内还有多个城市更新建设及储备中，比如项目周边聚拢了鸿荣源、卓越、金地、合正等在建旧改项目，以及华润、星河等储备旧改项目。

未来这些旧改都将逐一兑现，并持续带来更优质的城建面貌及配套水平，进一步增强区域吸引力。

这样的区位条件有利于商务公寓产品的发挥，从某程度来说，公寓是为商务、产业人群服务，为提供良好居住配套而诞生，它的基调是满足商务、产业人群的空间需求。

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看点3：小户型低总价，过渡/自持两相宜

锦绣时代广场主推的商务公寓，其户型面积主要为建面约27/38㎡，层高约3.6米，可售房源共计728套。

根据住建局公示的备案价格来看，项目公寓产品约3.4万/㎡起。

据了解，当前销售有优惠，价格有惊喜，折后总价最低约85万+/套。

曾几何时，商务公寓在深圳新房市场相当活跃，而且两极分化得比较明显，超大面积和小面积的更加吃香。

大平层高端产品往往占据着城市顶级地段资源，地段要素决定了它的下限不会低，使之在深圳豪宅市场拥有不俗的份额；

小户型产品，尤其是拥有较好交通、商业、产业地段的也深受市场青睐，这与公寓的特殊性有关。

首先，相对普通商品住宅而言，它不受深圳住房限购政策限制，即不限购不限贷。

对于一些受资金限制暂无能力买普通住宅的；或者没有购房名额的；又或者外地客没有购房指标的等，诸如此类情况的置业者来说，小户型商务公寓就是个不错的平替品。

其次，从功能特点角度来看，小户型商务公寓的居住功能更纯粹，生活功能依赖周边公用配套，如洗衣、饮食、会客等都由周边服务业来完成，符合不少年轻人的习惯和理念。

再是，公寓的市场流通速度相对住宅来说会稍长一些，对地段综合要素的依赖程度更加突出，对周边的商务、商业配套的支撑作用也就更为敏感，需更多地考虑长期自持效益。

因此，总价门槛较低的小户型商务公寓产品，就比较适合过渡型需求和总价接受程度较低的中长期投资型需求。

样板间实景

结合上述三大看点总的来看，锦绣时代广场坐落于按市级商业中心重点打造的龙华国际商圈板块内，片区拥有多条轨道交通规划，并且在未来3-5年内兑现落成。

同时拥有高密度人口，高强度的区域发展条件，能够吸引有效的承租人群。未来，其租赁水平会成为衡量该产品价值的直观体现。

锦绣时代广场目前已取得预售许可，房源具体情况及对应的价格信息，可前往销售现场详尽了解。

（内容完）

备注：规划信息均来源于开发商提供，仅作展示参考，交付以审批文件和签订合同为准。

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