实探9盘：大型旧改连片推进，龙华北中心进入蓄势期
上回沿着梅林关到九龙山一路探了11盘，记录的是龙华核心区到北部门户的梯度供应，看到的是龙华市场在“裂变”。
而这回继续跑完龙华北中心片区的观澜，以及毗邻的平湖几个项目后，看到的是“蓄势”。
在旧城改造的连片推进下，观澜的城市面貌正在经历破旧重塑的过程。金光华溪山禾玺120万㎡、宸嘉大布头99万㎡、君子布君新45.7万㎡……这几个项目仅住宅供应就超过百万平米。
更重要的是，它们并不是孤立的住宅小区，而是各自配套了学校、商业、体育设施和公共空间。当这些大盘在未来的3-5年内逐步兑现，观澜的城市界面一定会继续提升，会向有配套支撑、有产业依托的居住新区转变。
对于购房者来说，选择蓄势中的观澜是为了什么？
当然还是其低价，单价约3.2万/㎡左右起步的价格确实挺有吸引力。同时，也要注意，低价是入场券，并不是定心丸。
比如还需关注配套的兑现节奏。 大盘带来的学校、商业、体育设施不是画饼，兑现需要时间。
又比如社区的品质差异。新规之后得房率已经不是核心壁垒，大家都在100%附近。而这时，分化在于社区的公区、园林、户型细节和物业服务品质，五年后的居住体验差距会很明显。
再比如片区迭代的确定性。旧改集中的区域，城市界面翻新、人口导入、配套升级是确定的，不同区域迭代速度和完成度不同，多走多看多比较，比光看价格有意义得多。
本次踩盘路线如下：
龙华置业群已建好，欢迎进群
这里是深圳龙华片区买房、看房、卖房、聊房的聚集地
第一站 阳基御龙湾
地铁4号线竹村站D出口出来即是，在观澜板块里属于交通最便利的项目之一。
由阳基集团开发，总建面约60万㎡大型综合体，集住宅、集中商业MALL（约4.89万㎡）、写字楼、商务公寓、酒店及12班幼儿园于一体。综合容积率约4.53，和传统旧改项目相比，该容积率实属难得。
一期基本售罄（回迁房为主）；二期目前地基施工中，预计明年上半年入市，主推建面约99-100㎡四房起步、115㎡至160+㎡刚改产品，新规户型。
▲阳基御龙湾是本次踩盘中唯一一个地铁口+综合体的项目，交通便利度在观澜属于第一梯队。但一期商品房占比较低二期起步就是99㎡四房，定位偏刚改，和主打小户型的竞品形成了差异化定位。
第二站 金光华溪山禾玺
体量在观澜排前列，总建面约120万㎡的综合体，由金光华集团开发。
住宅分5个地块开发，已推出首府和御府，另有一宗纯回迁地块（07地块），剩余两个住宅地块正在清拆中。11号商业地块已在建，南面的观澜体育中心预计2027年竣工。旧改范围内的九年一贯制学校已确定由深圳科学高中集团入驻办学，地块准备中尚未动工。
一期首府仅剩建面约94㎡少量在售，约360到380万，年底交楼；二期御府已推三栋楼，还有两栋待售，均已封顶，主推建面约75-85㎡三房两卫、94-105㎡四房两卫，得房率近104%。建面约78㎡的约280到310万，在当前观澜市场属于走量比较快的大盘。
▲溪山禾玺的大体量意味着它有能力自建配套、自造商圈，这是其他小项目无法比拟的，目前价位在深圳新房市场属于上车友好型，加上近104%的得房率，边户超大景观面，确实是这片少有的大盘选择。
第三站 鹭湖宸境
项目为观湖北产业片区土地整备利益统筹项目中的10-3-2宗地，开发商龙华建设，是龙华建设下半年的重点住宅项目之一。
总共4栋41-43层高层住宅，共计936户，另配建一所幼儿园。目前主体建筑已有3-4层高，进度正常，预计今年第三季度亮相。
▲鹭湖宸境这类土整项目的优势是土地权属清晰、推进速度相对传统旧改更快。观湖北片区目前城市界面还在重塑中，周边产业和居住配套尚未完全成型，对于购房者来说，这是一个买预期的项目。
第四站 松元厦大布头片区旧改
宸嘉发展操盘，开发建设用地约10.69万㎡，规划总建面约99万㎡，集居住、教育、办公、商业于一体。其中住宅50.35万㎡（商品住宅约44.19万㎡）。地块已基本全面动工，分四期开发，首批住宅最快明年亮相。
按围挡信息，首批可售住宅可能为“嘉臣道”产品线；二期为安置房；三期在一二期成熟基础上推出升级住宅产品；四期压轴提供办公与商业。
▲宸嘉发展在深圳的知名度还不高，但大布头的体量决定了它将是观澜未来几年的供应主力之一。项目分四期开发，首期以保障房和“嘉臣道”产品线打头阵，三期后若推出“嘉佰道”看点更丰富。
第五站 天悦云玺台
项目位于观澜街道惠民一路，松元公园北侧，毗邻地铁4号线松元厦站。总建面约7.9万㎡，其中住宅约5.1万㎡。
目前现场停工，2024年初曾列入龙华区重大项目计划，有市民在龙华政府在线反映该项目停工问题，区住建局回复称已联系开发商核实，建设单位反馈计划4月30日前全面复工，但到场无施工迹象。
▲天悦云玺台的情况，往好了说是一个等待重启的项目，往坏了说就是典型的问题盘。对于购房者来说，这种存在停工历史的项目，即便后续复工，也需要关注开发商的资金链和后续交付保障。在当前市场环境下，安全比便宜更重要。
第六站 君子布君新片区旧改
项目更新单元面积约10.3万㎡，开发建设用地约5.5万㎡，总建面约45.7万㎡，住宅规划约26.7万㎡（含公租房2.38万㎡）。规划商业约4.3万㎡、12班幼儿园、公交首末站、社康中心等。
分三个地块开发，实施主体为锦泰长基，背后为深圳资产+中信置业+五矿二十三冶联合体。2025年12月宣布动工，EPC中标金额约23.75亿元，预计2028年底竣工。
目前地块平整中，桩基工程尚未进场，距离入市还有较长时间。
▲君子布君新旧改是这次踩盘中最远期的项目，从片区发展角度看，联合体的组合还是比较有实力的。这个项目会是龙华一个长期供应补充，关注远期规划的朋友可以先记一笔。
第七站 正弘青云筑
位于平湖上木古社区，正弘集团开发，包含2栋33层高层住宅，规划276户。体量不大，属于平湖片区的小型补充供应。
但地块东侧为同一开发商工业用地“正弘智荟广场”，是工业上楼厂房、单身宿舍、商业等物业，也已出地面，可视为综合一体开发项目。
工程建设正常推进，快的一栋已有10层左右，慢的也有5层高。
▲正弘青云筑的亮点在于混合开发模式，未来会导入产业人群，对社区的居住氛围和底商活力是一个正向支撑。平湖上木古片区目前城市界面一般，短期内改善空间有限，这个盘更适合对通勤距离敏感、预算有限的本地刚需。
第八站 信城缙学府
由信城联合实业开发，东侧紧金光华凤凰九里。总建面约25万㎡，容积率6.13，配建12班幼儿园及1500㎡商业。
户型覆盖建面约79-195㎡三至四房，共8栋住宅（7栋商品房+1栋安居房+1栋人才房），规划总户数1988户（商品房1392套+安居房240套+人才房356套）。
此前停工过一段时间，目前复工了。复工是好事，但之前停工的经历还是让人有些顾虑。
▲信城缙学府复工值得肯定，项目配建了安居房和人才房（合计约30%），社区内部的混合属性需要纳入考量。
第九站 金光华凤凰九里
平湖标杆综合体，总建面约70万㎡，金光华集团开发，共7个地块，其中安居房地块已全部售罄，一期商品住宅现楼尾盘中（2026年3月已交楼），二期商品房预计8月亮相。
项目地块内的一所54班九年制学校，已确定为龙城高级中学教育集团平湖学校，已宣布动工但尚未大规模进场施工。另规划有2所幼儿园、公园绿地、约1.8万㎡商业Mini Mall及约6000㎡体育活动场地（含游泳馆、篮球场、足球场等）。
▲凤凰九里是平湖这一波新盘里综合实力最强的项目之一，大城规划、龙城高级中学集团的学校品牌、现楼在售的一期，这些因素叠加在一起，使得它在平湖片区有明显的竞争力优势。
这大家还想看看哪个区域的新盘情况，可以入群聊聊，后续踩盘帮你留意。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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