深圳前海、后海等热点片区的议价空间是多少？这篇文章告诉你

从权威部门发布的房价指数看，深圳房价下降了4%，但感觉上远远不止，从实际成交上看，南山区不同片区楼盘的跌幅在10-25%之间，先从南山区的前后、海看起！

一、二手房价指数与成交量

二手房价指数

根据国家统计局发布的深圳二手房价指数，从去年5月起，深圳二手房价下降，今年4月环比上升0.5%，5月上升升0.1%，6月下降1%，7月下降0.5%，经过持续的下跌，深圳二手房价指数与2020年11月持平，比高点的去年4月下降4%。

但实际感觉远远不止，深入各个片区看一下，先从南山前、后海看起。

二、南山区二手房价格情况

1、南山区参考价比值

深圳去年2月8日推出参考价，价格大部分是合理的，可以作为研究参考依据。

参考价提供了很好的标尺，成交价与参考价的比值变化代表了楼盘的价格走势情况。

参考价比值=成交单价/参考价

比值高代表楼市回升，低代表价格下降。

南山区参考价比值情况

橙色为成交价，黄色为指导价，蓝色为成交价与指导价的比值。

南山区3、4、5月成交单价和参考价较高，参考价比值也稳步提高，5月成交价是指导价的1.17倍，6、7、8月成交价和参考价纷纷下降，更愿意买低单价的房产，参考价比值8月份降到1.05，非常接近指导价了。

2、南山区成交总价和议价情况

南山区总价和议价空间

图例：橙色曲线为成交总价，黄色挂盘价，蓝色为议价空间，也就是能砍下来多少。

南山区在6月平均成交总价最低，只有781万，议价空间平均5%。

7、8月份成交总价上升，平均1300万以上，8月份议价空间4.5%，报价更实在，体现出业主在经历6月低迷之后，卖房心态也降低了。

三、前海片区情况

【前海片区】

前海片区6月份成交单价总价上升，7月下降，参考价比值1.12。

【前海南】

前海南的楼盘比前海北新一些，同时又是南海中学和深大附中学区，2020年的涨幅较大，平均50%以上，涨幅最大的前海广场超过80%。所以普遍下跌幅度也较大，在20%左右。

月亮湾花园

月亮湾花园从10万下降到2月的7.7万，下跌了23%。

佳兆业前海广场一期

佳兆业前海广场三房从17万下降到5月的13万，下跌了23%。

前海时代一期两房

前海时代一期从18万下降到4月的15万，下跌了16%

诺德假日花园

前海的妖盘诺德假日花园从17万多，下降到12.5万，下跌了26%。

鼎太风华1、2期

鼎太风华1、2期从12.6万下降到10.6万，下跌了16%。

鼎太风华4期大户型

鼎太风华4期南北通透大户型从13.7万下降到7月的10.9万，下跌了20%。

【前海北】

相对较老，前海学校学区，2020年整体涨幅不大，平均30%左右，跌幅也较小，在10%左右。

阳光棕榈园

阳光棕榈园楼梯房从8.9万下降到7.9万，下跌了10%，电梯房从10.3万下降到9.2万，下跌了8%。

天朗风清

天朗风清两房从11万下降到9.5万，下跌了13%。

前海花园三期

前海花园三期跌幅23%，越老的房子跌幅越大。

星海名城1、2期

星海名城1、2期三房从8.9万下降到2月份7.8万，下跌了12%。

星海名城三期

三期大户型从10.3万下降到2月的8.7万，下跌了15%。

前海南的跌幅在20%左右，前海北的跌幅在10%左右，涨得多也就跌得多，另外2000年以前居住属性较差的老房子普遍跌幅较大。

四、后海片区

后海片区采用了中介平台的划分方法，包含两部分：一是东滨路以北、滨海大道以南，后海大道以东、后海滨路以西，传统后海的一部分，二是南油A、B区。

后海的海德三宝跌幅在25%左右，南油B区老破旧的小户型跌幅超37%，直接指导价成交，其他楼盘跌幅在10%左右。

后海片区参考价走势

后海片区参考价比值达到1.01，也就是参考价成交了，究竟是什么情况？

后海片区议价空间

后海7月份高总价、高议价，8月是低总价低议价，3%的议价。

【传统后海】

二外海德三宝

海德三宝是漾日湾畔、滨海之窗、观海台，是南山二外学海德学校唯三的楼盘，过去涨幅较高，在大学区政策下跌幅较大，一度接近30%，目前普遍跌幅25%左右，已经调整的足够低，想用XUE位的可以买入。

蔚蓝海岸1、2期

蔚蓝海岸1、2期，曾经是后海的地标，现在老了，低点出现在1月，三房户型下降了17%，两房下降10%。

蔚蓝海岸三期

蔚蓝海岸三期去年10月低位下跌7.6%，是指导价的1.09倍。

南油B区

南油B区的小户型跌幅很高，下降了37%，已经是指导价或更低价格成交。

金海岸大厦

金海岸大厦的小户型，8月直接指导价成交，跌幅20%。

信和自由广场、新一代公寓

信和自由广场下跌17%，目前是指导价的1.07倍。

新一代公寓下跌12%，指导价的1.08倍。

五、跌了这么多后市将如何？

经济周期性向前发展的，楼市也是，今年4月楼市恢复的挺好，但由于三只黑天鹅的影响，前景预期变得不明朗，还在底部的过程，底部的时候涨的多也就跌的多，看着很多房子便宜到心动，能不能买呢？