深圳前海、后海等热点片区的议价空间是多少?这篇文章告诉你
从权威部门发布的房价指数看,深圳房价下降了4%,但感觉上远远不止,从实际成交上看,南山区不同片区楼盘的跌幅在10-25%之间,先从南山区的前后、海看起!
一、二手房价指数与成交量
二手房价指数
根据国家统计局发布的深圳二手房价指数,从去年5月起,深圳二手房价下降,今年4月环比上升0.5%,5月上升升0.1%,6月下降1%,7月下降0.5%,经过持续的下跌,深圳二手房价指数与2020年11月持平,比高点的去年4月下降4%。
但实际感觉远远不止,深入各个片区看一下,先从南山前、后海看起。
二、南山区二手房价格情况
1、南山区参考价比值
深圳去年2月8日推出参考价,价格大部分是合理的,可以作为研究参考依据。
参考价提供了很好的标尺,成交价与参考价的比值变化代表了楼盘的价格走势情况。
参考价比值=成交单价/参考价
比值高代表楼市回升,低代表价格下降。
南山区参考价比值情况
橙色为成交价,黄色为指导价,蓝色为成交价与指导价的比值。
南山区3、4、5月成交单价和参考价较高,参考价比值也稳步提高,5月成交价是指导价的1.17倍,6、7、8月成交价和参考价纷纷下降,更愿意买低单价的房产,参考价比值8月份降到1.05,非常接近指导价了。
2、南山区成交总价和议价情况
南山区总价和议价空间
图例:橙色曲线为成交总价,黄色挂盘价,蓝色为议价空间,也就是能砍下来多少。
南山区在6月平均成交总价最低,只有781万,议价空间平均5%。
7、8月份成交总价上升,平均1300万以上,8月份议价空间4.5%,报价更实在,体现出业主在经历6月低迷之后,卖房心态也降低了。
三、前海片区情况
【前海片区】
前海片区6月份成交单价总价上升,7月下降,参考价比值1.12。
【前海南】
前海南的楼盘比前海北新一些,同时又是南海中学和深大附中学区,2020年的涨幅较大,平均50%以上,涨幅最大的前海广场超过80%。所以普遍下跌幅度也较大,在20%左右。
月亮湾花园
月亮湾花园从10万下降到2月的7.7万,下跌了23%。
佳兆业前海广场一期
佳兆业前海广场三房从17万下降到5月的13万,下跌了23%。
前海时代一期两房
前海时代一期从18万下降到4月的15万,下跌了16%
诺德假日花园
前海的妖盘诺德假日花园从17万多,下降到12.5万,下跌了26%。
鼎太风华1、2期
鼎太风华1、2期从12.6万下降到10.6万,下跌了16%。
鼎太风华4期大户型
鼎太风华4期南北通透大户型从13.7万下降到7月的10.9万,下跌了20%。
【前海北】
相对较老,前海学校学区,2020年整体涨幅不大,平均30%左右,跌幅也较小,在10%左右。
阳光棕榈园
阳光棕榈园楼梯房从8.9万下降到7.9万,下跌了10%,电梯房从10.3万下降到9.2万,下跌了8%。
天朗风清
天朗风清两房从11万下降到9.5万,下跌了13%。
前海花园三期
前海花园三期跌幅23%,越老的房子跌幅越大。
星海名城1、2期
星海名城1、2期三房从8.9万下降到2月份7.8万,下跌了12%。
星海名城三期
三期大户型从10.3万下降到2月的8.7万,下跌了15%。
前海南的跌幅在20%左右,前海北的跌幅在10%左右,涨得多也就跌得多,另外2000年以前居住属性较差的老房子普遍跌幅较大。
四、后海片区
后海片区采用了中介平台的划分方法,包含两部分:一是东滨路以北、滨海大道以南,后海大道以东、后海滨路以西,传统后海的一部分,二是南油A、B区。
后海的海德三宝跌幅在25%左右,南油B区老破旧的小户型跌幅超37%,直接指导价成交,其他楼盘跌幅在10%左右。
后海片区参考价走势
后海片区参考价比值达到1.01,也就是参考价成交了,究竟是什么情况?
后海片区议价空间
后海7月份高总价、高议价,8月是低总价低议价,3%的议价。
【传统后海】
二外海德三宝
海德三宝是漾日湾畔、滨海之窗、观海台,是南山二外学海德学校唯三的楼盘,过去涨幅较高,在大学区政策下跌幅较大,一度接近30%,目前普遍跌幅25%左右,已经调整的足够低,想用XUE位的可以买入。
蔚蓝海岸1、2期
蔚蓝海岸1、2期,曾经是后海的地标,现在老了,低点出现在1月,三房户型下降了17%,两房下降10%。
蔚蓝海岸三期
蔚蓝海岸三期去年10月低位下跌7.6%,是指导价的1.09倍。
南油B区
南油B区的小户型跌幅很高,下降了37%,已经是指导价或更低价格成交。
金海岸大厦
金海岸大厦的小户型,8月直接指导价成交,跌幅20%。
信和自由广场、新一代公寓
信和自由广场下跌17%,目前是指导价的1.07倍。
新一代公寓下跌12%,指导价的1.08倍。
五、跌了这么多后市将如何?
经济周期性向前发展的,楼市也是,今年4月楼市恢复的挺好,但由于三只黑天鹅的影响,前景预期变得不明朗,还在底部的过程,底部的时候涨的多也就跌的多,看着很多房子便宜到心动,能不能买呢?