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龙华“地王盘”如何冷市破局？网友：凭什么对标“深圳湾”

从1月份开始，咚咚牛浩思（深圳、东莞、惠州）团队倾力推出“深度”系列楼评，目前已涉及深圳、东莞、惠州三个城市的部分项目，后续还会陆续推出，敬请关注！

本文，以咚咚牛浩思【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府 为主线，看龙华上塘站这个“地王盘”未来将如何突围困局。

说起龙华，娟子特别有感触，这个在之前几乎被农民房所占有的片区，龙华新城的新盘在2009年后如雨后春笋般的破土而出，接连几年成为深圳供应的神话，房价也是，从破1到破3经历2009-2014年，但从3万到6万却只用了不到两年，一度被称为深圳的宇宙中心。

2014年11月份，当时片区的一些二手房陆续在“破三”的路上，后来2013年的地王“中海锦城”，在2014年底第一次开盘，成为第一个破三（折后3.2万/平）的新盘，而后续的两次开盘再次领头破4、破5。

自2013年以来，龙华只要有地块拍出即是深圳的地王，频频刷新了片区价格，甚至于“面粉贵过当时的面包”；2016年6月，金茂府被电建和金茂联合体以楼面价约5.68万/㎡的价格一举拿下。此项目就是金茂府，除了耀眼的楼面价数字外，还顶着深圳首宗“现房销售宗地”的头衔。

高地价和“现房销售”无疑考验开发商的资金运用、操盘管理能力。在税费、利率占大头的地产圈，其建成后的销售价格可能要冲片区高点才有钱赚。

咚咚牛浩思在金茂府项目的“深度楼评”里，做了对项目未来将售价格的预测，大部分人表示此盘将买到8万/平以上，甚至有网友表示，“卖到10万以上也不为过，因为去除地价和建安成本买8万是不赚钱的”；

也有许多网友认为，龙华还不具有“豪宅”的居住气质。

龙华新城从梅林关一路向北，其中的红山、白石龙等区域已基本完成了住宅地块开发，上塘目前是承接新城新住宅供应的作用。这些年深圳住宅土地市场的爆点多诞生在龙华，实际上由于居住新地相对多些，供应集中在上塘及其周边。

根据对2007-2016年该片区成交的代表性地块来看，剔除项目内所含的保障房以及限价房的影响，成交地块的楼面地价一直呈上升态势，这种上涨态势在2011年新区成立之后表现的尤为明显。尽管有市场疯狂的一面，但也称得上是对上塘土地价值的体现和市场认可。

于片区来说，交通拥堵瓶颈未解，但片区在地铁方面的远期规划可观，另一优势，深圳最大的高铁站——深圳北站给片区加分。

在商业方面，从龙华整体的发展来看，近年来主要针对于北站周边的开发投入力度比较大，不仅项目的建设速度加快，相关商业、市政配套的规划和建设也是不断给龙华人民带来惊喜。商业配套尤为明显。

以北站为核心，目前布局有多个Shopping Mall，包括九方、缤果空间、cococity等，未来还有龙光玖钻和招商与华侨城联手打造的红山6979街区型mall。随着片区人口和商务元素的注入，北站及周边商圈的整体商业物业和商业业态也将显著提升。

这几个小片区来说，就上塘有城中村，目前可开发的地块已经比较小，日益高涨的地价，旧改也并非易事，据咚咚牛浩思介绍，目前周边聚集了5~6个规划中小型的旧改项目，已经吸引了如恒大、恒裕、莱蒙、保利等知名开发企业入驻。

项目北侧紧邻建设路，沿建设路往东，旧改一字排开，多为工业区旧改。周边聚集了大量的城市更新项目，但除了鸿荣源已入市动作神速外，其他项目进展较慢。未来片区的居住供应将主要来源于城市更新项目。改变片区面貌的同时，也为片区带来更协调的相关配套，及完善路网。

目前，周边二手房成交主要以需刚产品为主，如水榭春天、中央原著、金享利都会首府等这一批项目基本已成为片区的热盘，但90平以下的产品价格都已不低。

咚咚牛浩思调查表示：大户型的成交活跃度一般，成交价的时间滞后性较差。所以，参考价格以挂牌均价为依据，综合了深圳链家和深圳中原的挂牌价格，仅供参考。

北站周边的大户二手房

上塘片区及周边包括龙胜及红山比较代表性的楼盘，其目前大体的挂牌均价为5.9-6.8万/㎡之间。而上塘单个片区的价格大致在5.9万/㎡左右，但相比电建和金茂16年拿下金茂府地块后的片区价格，上塘片区的涨幅大约8%左右。

也就是说，这1年半的时间，龙华上塘片区的大户型价格走势比较稳定。而未来1年内的楼市政策调控都不见得有放松的迹象，那么可以预计该片区内的楼盘价格还将维稳。

所以，以大户为主的金茂府，如果在单价相对较高，总价也高的情况下，在片区来说并没有太多的优势。

有网友认为，此项目卖8万还是不赚钱的，一方面地价和现楼的成本高，另一方面此开发商一直是造豪宅的主；但如果卖得太高，许多人可能会选择更理想的深圳豪宅区，毕竟龙华更多的是一个居住区。

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