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主楼

2023-08-23 11:15:31

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2023年，临深答房友问

惠湾临深片区，“3近”

近深圳——深惠地形平坦道路无缝衔接，对比深中隔着珠江口，深莞边界多山体，深港隔着口岸

近地铁——北中南三条地铁：14快铁沙田站（120时速），33深大聚龙站（160时速），16普铁田心站（80时速）

近坪山高新园——智能车、中国芯、创新药，打造万亿经济产值。

0

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沙发

2023-08-23 11:33:04 来自Android手机客户端

tv哥，现在是抄底临深的时候了吗

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板凳

2023-08-23 11:45:32

壹

有房友留言：惠州房自住，考虑临深，周边配套有医院学校成熟商圈，惠阳好还是大亚湾西区？
————————————————————
1
惠阳很大，面积915平方公里左右，下辖淡水（惠阳城区主体）、秋长（叶挺故里）、新圩（龙东）、平潭（深圳第二机场）、三和（工业园区）等街道。大亚湾不到300平方公里，石化基地差不多占了三分之一。惠阳人口100左右，大亚湾超过50万，七普数据。惠阳GDP不如大亚湾。基本数据来看，大亚湾有点像寸土寸金的深圳，地少人多，而且基本以深圳人聚居居多。惠阳本地人居多，其中惠阳淡水老城区比较典型。
2
当下发展前景来看，大亚湾比惠阳发展要好。大亚湾区2023年发布的重点项目建设计划投资都超过2300亿，修路，建学校，盖写字楼，做公园，造产业园，文化项目建设等。不得不说，大亚湾还是比惠阳似乎要有钱。而且大亚湾相比惠阳，一个新城，一个老城，对比不可为不明显。
3
惠阳临深的区域，白云新城和老城区。白云新城因为14东延暂停而导致白云新城的开发建设暂停，像金辉地块白云南旧改地块牧云地块都暂缓开发，碧桂园深荟城二期商业一时半会看也是没谱，导致白云新城的生活配套实在不敢恭维。老城区就离地铁稍微一点点，配备的有半岛滨水公园、三和医院、天虹商超、淡水八小以及区证府市政配套等，生活比较便利，比较赞的小区，像鸿江、高尔夫、半岛等。
4
大亚湾西区，姑且说一线临深和万达商圈吧。一线临深就是常说的近深圳近地铁近坪山高新园。有以龙光城为代表的的蓝鲸世界商场，华师学校，人气配套不在话下，龙光城社区价值得到了市场认可，当然了，偏好这个见仁见智。龙山一路的宝来商圈，人气也还行，毕竟集聚了不少社区。配套的学校可能不如龙光城附属学校以及卓越北师大学校。至于医院，大家多来自深圳，近一点的有深圳第四人民医院，就在坪山大学城北，开车距离20分钟左右吧。
5
大亚湾万达商圈，个人来看，万达广场的品质其实不如吾悦广场，但是万达辐射的流量和品牌效应还是比吾悦广场要强，周末节假日人多的不要不要的，也是大亚湾难得大塞车的地段位置。学校的话，西区一小，大亚湾一中学区还是不错的。配套看得见。至于医院，万达片区去中山附属惠亚医院方便一点，设施现代化一点，小病还是没什么问题。若重大疾病恐怕还是去广州医院吧。
6
万达商圈，就是离地铁稍微远了点，也有公交车266可以到沙田地铁站的，时间会比一线临深多个20分钟公交车程，毕竟，一线临深5公里沙田站电驴还是可以到地铁站。未来2026年深大城际聚龙站开通，去聚龙也是挺近，优势可谓明显。
7
若说买房还有点小算盘希望多少保值增值跑赢些通胀的话，临深区域的优质社区好学区我认为还是有价值点的。毕竟，有深圳的地铁口方便深惠往返，有蓬勃发展的坪山高新园提供高薪就业岗位，有好的学校解决孩子上学的后顾之忧，退一步说，租金回报也是不错。此外，临深片区，现在也有符合这些条件的优质社区，当下这些社区的二手房，明显更有优势，所见即所得，楼龄次新，毛坯也行，装修很赞的也行，价格也行。

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地板

2023-08-23 12:07:22

1
这个底，相信每一个打算买房的人心中所认为的底线会有所不同，基于自己的信息来源做出的认知判断。
2
临深现在房价不是铁板一块，还有议价空间，如果业主的议价到了自己的心理空间，如果自己有购房这方面的需求，那是不是可以买入？如果价格没到自己心理价，那是不是可以等等？
3
抄底一词解读，有点获利空间的意思。我认可因为价值而买房，而非低价，没价值的房子再便宜那恐怕也不是抄底，很有可能是接盘，因为买来没毛用。有价值的房子，比如说，地段好、学区好、品质好、户型给力、楼层好、视野靓等，哪怕价格比其他小区房子稍微高一点，我认为这才是所谓的抄底，抄的是价值底。现在二手业主还能议下价。因为价值房不比辣鸡房，辣鸡房涨的贼慢，跌的贼快。价值房，相对而言，跌的时候抗揍一点，涨的时候一飞冲天。
4
因此，如果有买房需要，平时有空就要多熟悉下楼栋户型分布，价格到位了，可以第一时间反应空中落定，掌握先机。比如临深的锦绣壹号、龙光城、卓越蔚蓝海岸、星河丹堤等

引用1楼用户20050900013的发言:
tv哥，现在是抄底临深的时候了吗

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大雁山

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4楼

2023-08-23 12:28:13 来自Android手机客户端

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5楼

2023-08-23 13:36:09

中山的经济发展状况和前景都比惠州好很多
作比较时候得考虑这一点

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6楼

2023-08-23 14:41:17 来自Android手机客户端

中山经济数据有大家口中的废州好嘛？

中山北有广州，南有珠海，为啥要去中山。难道是因为中山故乡吗？

大家口中的废州，好歹广东第五城，深莞人口产业转移外溢地。不知道中山的灯具产业和废州的石化汽车电子产业相比如何。

引用中岛的发言:
中山的经济发展状况和前景都比惠州好很多
作比较时候得考虑这一点

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7楼

2023-08-23 17:31:36

珠海广州中山现在已经联通了
可以作为一个经济带考虑
地形平坦交通便利
经济条件方面比惠州是略好

引用6楼楼主的发言:
中山经济数据有大家口中的废州好嘛？

中山北有广州，南有珠海，为啥要去中山。难道是因为中山故乡吗？

大家口中的废州，好歹广东第五城，深莞人口产业转移外溢地。不知道中山的灯具产业和废州的石化汽车电子产业相比如何。
引用中岛的发言:
中山的经济发展状况和前景都比惠州好很多
作比较时候得考虑这一点

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8楼

2023-08-23 20:39:30

牧马湖确实当属万达片区扛把子，二手价格下探到1W。三房90的好楼层还看湖95万，原购价竟然170说！我的天。

牧马湖西门打开，对面就是一中和温德姆酒店，有理由相信西门这条学府街的商铺能做起来。

就我接触的这些房友，考虑万达片区的不如临深片区多，大家更多倾向于自住，深惠往返需求，兼顾家人吧。

引用4楼大雁山的发言:
临深配套不如万达，万达牧马湖你值得拥有

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9楼

2023-08-23 20:41:07

引用10楼楼主的发言:
牧马湖确实当属万达片区扛把子，二手价格下探到1W。三房90的好楼层还看湖95万，原购价竟然170说！我的天。

牧马湖西门打开，对面就是一中和温德姆酒店，有理由相信西门这条学府街的商铺能做起来。

就我接触的这些房友，考虑万达片区的不如临深片区多，大家更多倾向于自住，深惠往返需求，兼顾家人吧。
引用4楼大雁山的发言:
临深配套不如万达，万达牧马湖你值得拥有

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10楼

2023-08-24 00:02:35 来自Android手机客户端

坪山生物医药产业园实地逛一圈，就知道哪里更有潜力了

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11楼

2023-08-24 00:34:18 来自Android手机客户端

药厂的废气要小心些，如果离得近的话

引用Kevin乐在其中的发言:
坪山生物医药产业园实地逛一圈，就知道哪里更有潜力了

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12楼

2023-08-24 06:53:34 来自Android手机客户端

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13楼

2023-08-24 13:38:00 来自Android手机客户端

如果硬要讲空气质量的话，惠阳南站片区还属于石化区的下风口

引用空气好身体才能好的发言:
药厂的废气要小心些，如果离得近的话
引用Kevin乐在其中的发言:
坪山生物医药产业园实地逛一圈，就知道哪里更有潜力了

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14楼

2023-08-24 14:19:08 来自Android手机客户端

这么远的距离已无大碍，从本地有钱人爱买星河丹堤也可知一二！而且风向也不固定，真正刮风到南站片区的时间并不多。实际上，东南分里面偏东的时候更多，所以象蔚蓝海岸，万城一带更多时候在石化下风向。

引用Kevin乐在其中的发言:
如果硬要讲空气质量的话，惠阳南站片区还属于石化区的下风口
引用空气好身体才能好的发言:
药厂的废气要小心些，如果离得近的话
引用Kevin乐在其中的发言:
坪山生物医药产业园实地逛一圈，就知道哪里更有潜力了

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15楼

2023-08-24 17:51:44 来自Android手机客户端

名取得好。空气好身体好

引用空气好身体才能好的发言:
这么远的距离已无大碍，从本地有钱人爱买星河丹堤也可知一二！而且风向也不固定，真正刮风到南站片区的时间并不多。实际上，东南分里面偏东的时候更多，所以象蔚蓝海岸，万城一带更多时候在石化下风向。
引用Kevin乐在其中的发言:
如果硬要讲空气质量的话，惠阳南站片区还属于石化区的下风口
引用空气好身体才能好的发言:
药厂的废气要小心些，如果离得近的话
引用Kevin乐在其中的发言:
坪山生物医药产业园实地逛一圈，就知道哪里更有潜力了

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16楼

2023-08-25 09:22:22

贰

有房友问卓越六期的商铺能否买？

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可以参考下卓越七期楼下的商铺租金价格还有售价。看了下数据，7期商铺70平左右的，单价挂牌价在16000左右。6期商铺价格在25000左右。

7期商铺，算得上是卓越北门人流量出入口。七期八期之间的商业街，七期和鸿泰之间的商铺。而且两所学校，两所幼儿园为邻。

如果要去深圳沙田地铁站，卓越北门算是主要的出入口方向。电驴也好，开车也好，公交也好。

相比较之下，卓越6期商铺可能覆盖面没7期这么广，相对商铺也不如七期集中。这个点见仁见智。

当然也是要参考市场价格而定，比较好的参考是卓越七期的二手商铺租金和价格。

引用2楼楼主的发言:
壹

有房友留言：惠州房自住，考虑临深，周边配套有医院学校成熟商圈，惠阳好还是大亚湾西区？
————————————————————
1
惠阳很大，面积915平方公里左右，下辖淡水（惠阳城区主体）、秋长（叶挺故里）、新圩（龙东）、平潭（深圳第二机场）、三和（工业园区）等街道。大亚湾不到300平方公里，石化基地差不多占了三分之一。惠阳人口100左右，大亚湾超过50万，七普数据。惠阳GDP不如大亚湾。基本数据来看，大亚湾有点像寸土寸金的深圳，地少人多，而且基本以深圳人聚居居多。惠阳本地人居多，其中惠阳淡水老城区比较典型。
2
当下发展前景来看，大亚湾比惠阳发展要好。大亚湾区2023年发布的重点项目建设计划投资都超过2300亿，修路，建学校，盖写字楼，做公园，造产业园，文化项目建设等。不得不说，大亚湾还是比惠阳似乎要有钱。而且大亚湾相比惠阳，一个新城，一个老城，对比不可为不明显。
3
惠阳临深的区域，白云新城和老城区。白云新城因为14东延暂停而导致白云新城的开发建设暂停，像金辉地块白云南旧改地块牧云地块都暂缓开发，碧桂园深荟城二期商业一时半会看也是没谱，导致白云新城的生活配套实在不敢恭维。老城区就离地铁稍微一点点，配备的有半岛滨水公园、三和医院、天虹商超、淡水八小以及区证府市政配套等，生活比较便利，比较赞的小区，像鸿江、高尔夫、半岛等。
4
大亚湾西区，姑且说一线临深和万达商圈吧。一线临深就是常说的近深圳近地铁近坪山高新园。有以龙光城为代表的的蓝鲸世界商场，华师学校，人气配套不在话下，龙光城社区价值得到了市场认可，当然了，偏好这个见仁见智。龙山一路的宝来商圈，人气也还行，毕竟集聚了不少社区。配套的学校可能不如龙光城附属学校以及卓越北师大学校。至于医院，大家多来自深圳，近一点的有深圳第四人民医院，就在坪山大学城北，开车距离20分钟左右吧。
5
大亚湾万达商圈，个人来看，万达广场的品质其实不如吾悦广场，但是万达辐射的流量和品牌效应还是比吾悦广场要强，周末节假日人多的不要不要的，也是大亚湾难得大塞车的地段位置。学校的话，西区一小，大亚湾一中学区还是不错的。配套看得见。至于医院，万达片区去中山附属惠亚医院方便一点，设施现代化一点，小病还是没什么问题。若重大疾病恐怕还是去广州医院吧。
6
万达商圈，就是离地铁稍微远了点，也有公交车266可以到沙田地铁站的，时间会比一线临深多个20分钟公交车程，毕竟，一线临深5公里沙田站电驴还是可以到地铁站。未来2026年深大城际聚龙站开通，去聚龙也是挺近，优势可谓明显。
7
若说买房还有点小算盘希望多少保值增值跑赢些通胀的话，临深区域的优质社区好学区我认为还是有价值点的。毕竟，有深圳的地铁口方便深惠往返，有蓬勃发展的坪山高新园提供高薪就业岗位，有好的学校解决孩子上学的后顾之忧，退一步说，租金回报也是不错。此外，临深片区，现在也有符合这些条件的优质社区，当下这些社区的二手房，明显更有优势，所见即所得，楼龄次新，毛坯也行，装修很赞的也行，价格也行。

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17楼

2023-08-25 09:23:55

蔚蓝海岸平面图。

引用18楼楼主的发言:
贰

有房友问卓越六期的商铺能否买？

————————————————————————————

可以参考下卓越七期楼下的商铺租金价格还有售价。看了下数据，7期商铺70平左右的，单价挂牌价在16000左右。6期商铺价格在25000左右。

7期商铺，算得上是卓越北门人流量出入口。七期八期之间的商业街，七期和鸿泰之间的商铺。而且两所学校，两所幼儿园为邻。

如果要去深圳沙田地铁站，卓越北门算是主要的出入口方向。电驴也好，开车也好，公交也好。

相比较之下，卓越6期商铺可能覆盖面没7期这么广，相对商铺也不如七期集中。这个点见仁见智。

当然也是要参考市场价格而定，比较好的参考是卓越七期的二手商铺租金和价格。
引用2楼楼主的发言:
壹

有房友留言：惠州房自住，考虑临深，周边配套有医院学校成熟商圈，惠阳好还是大亚湾西区？
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1
惠阳很大，面积915平方公里左右，下辖淡水（惠阳城区主体）、秋长（叶挺故里）、新圩（龙东）、平潭（深圳第二机场）、三和（工业园区）等街道。大亚湾不到300平方公里，石化基地差不多占了三分之一。惠阳人口100左右，大亚湾超过50万，七普数据。惠阳GDP不如大亚湾。基本数据来看，大亚湾有点像寸土寸金的深圳，地少人多，而且基本以深圳人聚居居多。惠阳本地人居多，其中惠阳淡水老城区比较典型。
2
当下发展前景来看，大亚湾比惠阳发展要好。大亚湾区2023年发布的重点项目建设计划投资都超过2300亿，修路，建学校，盖写字楼，做公园，造产业园，文化项目建设等。不得不说，大亚湾还是比惠阳似乎要有钱。而且大亚湾相比惠阳，一个新城，一个老城，对比不可为不明显。
3
惠阳临深的区域，白云新城和老城区。白云新城因为14东延暂停而导致白云新城的开发建设暂停，像金辉地块白云南旧改地块牧云地块都暂缓开发，碧桂园深荟城二期商业一时半会看也是没谱，导致白云新城的生活配套实在不敢恭维。老城区就离地铁稍微一点点，配备的有半岛滨水公园、三和医院、天虹商超、淡水八小以及区证府市政配套等，生活比较便利，比较赞的小区，像鸿江、高尔夫、半岛等。
4
大亚湾西区，姑且说一线临深和万达商圈吧。一线临深就是常说的近深圳近地铁近坪山高新园。有以龙光城为代表的的蓝鲸世界商场，华师学校，人气配套不在话下，龙光城社区价值得到了市场认可，当然了，偏好这个见仁见智。龙山一路的宝来商圈，人气也还行，毕竟集聚了不少社区。配套的学校可能不如龙光城附属学校以及卓越北师大学校。至于医院，大家多来自深圳，近一点的有深圳第四人民医院，就在坪山大学城北，开车距离20分钟左右吧。
5
大亚湾万达商圈，个人来看，万达广场的品质其实不如吾悦广场，但是万达辐射的流量和品牌效应还是比吾悦广场要强，周末节假日人多的不要不要的，也是大亚湾难得大塞车的地段位置。学校的话，西区一小，大亚湾一中学区还是不错的。配套看得见。至于医院，万达片区去中山附属惠亚医院方便一点，设施现代化一点，小病还是没什么问题。若重大疾病恐怕还是去广州医院吧。
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万达商圈，就是离地铁稍微远了点，也有公交车266可以到沙田地铁站的，时间会比一线临深多个20分钟公交车程，毕竟，一线临深5公里沙田站电驴还是可以到地铁站。未来2026年深大城际聚龙站开通，去聚龙也是挺近，优势可谓明显。
7
若说买房还有点小算盘希望多少保值增值跑赢些通胀的话，临深区域的优质社区好学区我认为还是有价值点的。毕竟，有深圳的地铁口方便深惠往返，有蓬勃发展的坪山高新园提供高薪就业岗位，有好的学校解决孩子上学的后顾之忧，退一步说，租金回报也是不错。此外，临深片区，现在也有符合这些条件的优质社区，当下这些社区的二手房，明显更有优势，所见即所得，楼龄次新，毛坯也行，装修很赞的也行，价格也行。

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18楼

2023-09-02 22:05:44

叁

住深圳公租房的同学，问我有什么看法和建议？

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大学同学两口子，毕业后来深圳，女同学就迁了深户，早早了解到深圳公租房政策，毕业后就开始排了。排了几年后，在南联地铁站那里申请到了60平的公租房。他们自己做亚马逊的，营收还是不错，都是靠他们自己。2017年时候在武汉买了房，好像是1万3左右，毕竟都是武汉读的书，男同学预想的是以后还是会回武汉的。

公租房新政出台，三年财产审核，要是按照这个收入标准，他们肯定是出局的。老人老办法，三年到期后，房租有所上涨。他们的孩子今年上了一年级，申请到了学位。

武汉的房子是毛坯空置状态，房价回落了些，月供3000多吧。孩子在深圳上学了，看样子武汉是一时半会回不去的了。

同学看我们在废州大亚湾买了房，也许是大学时候去过惠州某个山卡拉打暑假工，留下了不好的印象。另一个同学暑假工打工时候去的惠州惠东黄埠那里，稀烂，也是留下了不好的印象。

我是巴不得同学来大亚湾买个房一起做邻居，现在房价又便宜，一家人做个大房子，好过蜗居在60平的小房子。他们工作在家都可以办公这种，居住环境和生活质量应该也可以得到提高，毕竟，同学两口子存款还是充足的，只是对于他们而言，要供2套房，感到有点压力。

不得不说，我做地产这些年，赚的钱全给亏在房子里头了！现在觉醒，买个好点的房子，好好居住，别指望买房子发家致富。以前没选择，只能买差点的房子，现在有选择，还是可以考虑置换优质点的房子。

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19楼

2023-09-07 20:52:19

肆

有房友留言：

今年陆陆续续看过玖玺府龙光城牧云左岸慧湾中心玖誉城。这几个小区价格都差不多在1万3-1万4左右。
龙光城是大社区生活配套没得说，但是户型很多不太好，现在也没什么房卖。
最中意玖玺府的户型但是社区小，小区自己没有什么商业，里面活动空间也不是很大。
牧云左岸户型也不错但是毛坯，周边环境不好，全是农民房，卖点就是离沙田站进。
听说锦绣壹号也不错还没去看。想问下楼主有什么高见?

————————————————————————————
1
房友看的房子看样子是新房。1万34的价格，就所提到的这些个小区来看，就目前当下的市场环境和市场价格来看，似乎价格上明显是有点高了些。
2
惠湾中心玖誉城，工程停摆的问题难免令人糟心，我个人相信现在大房企不会破产，只是停工的问题多少还是会让购房者承受点压力。至于交付质量的问题，这个开发商装修再牛也没可能有自己监工下的装修房质量可靠的。据了解，锦绣壹号五期也有交付的质量问题。
惠湾中心，同地段可以形成对比的社区，丰谷天玺，110平的南北通四房户型，毛坯价格1万左右，相比之下，有一定的比较优势。毕竟隔着一条马路，容积率来说，丰谷天玺还比惠湾中心低一点，花园也更大些。惠湾中心的宏图实现，丰谷天玺也能沾光，一衣带水。
3
龙光城五期的高层新房，个人感言，买五期新房好像不如去买龙光城北区有些业主装修给力的房子，价格1万12装修到位的，比如说北四就有套106的装修很给力4房才128万，赠送高。当然了，北四的车库没北五新房牛。北八北十一北十二的次新大园林，也是可以和北五比划比划，参考二手价格。新房1万34还是有点扯犊子。
4
玖玺府，我坚持自己的观点，买玖玺府不如去买对面锦绣壹号二手房，110平的大四房，高拓展高使用率，160左右，14000左右的价格实至名归，配置也高。玖玺府交楼后不管怎么搞，配置还是不会有锦绣壹号高。至于新房情结，那就买新不买旧吧，喜欢也没啥。
5
牧云左岸，这小区就我个人感受，好像没有牧云溪谷建筑档次高。大家也可以发表下各自的看法。还是谈谈个人主观认识，牧云左岸感觉还不如碧桂园深荟城来的实在，深荟城带装修，一样也有没住过人的二手房，价格11000左右，花园我觉得比牧云的要好看的。目前人气来说，牧云周围城中村比较多，看各自的偏好了，有的喜欢城中村这种人气，有的不喜欢小区旁边城中村扎堆就像住在城中村似的
6
新房交付当天，就是二手房！如果在意有人住过，大不了买个没人住过的二手房次新社区不就是妥妥的新房？像丰谷天玺毛坯房，深荟城没住过的精装房，锦绣壹号没住过的精装房，龙光城北区没住过的装修房。

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20楼

2023-09-08 21:10:21

坪山一套三房现在基本可换龙光城一套联排或者叠墅，现在政策又支持置换。不考虑学位和工作，单纯养老，不知是否值得。只知道一旦换了，就没回头路了。

2023年，临深答房友问

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