看空楼市，深圳业主越来越理性了

01 新房、二手房成交数据

2023年7月，深圳市新房住宅共成交3156套，二手房住宅共成交2259套，月成交量见图示。

02 一线市场分析：利好即将落地，买家还是信心不足

7月24日政治局会议后，7月27日，住建部倪虹部长在座谈会上进一步明确楼市调控方向。

要继续巩固房地产市场企稳回升态势，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等措施，继续做好保教楼工作，加快项目建设交付

之后5天内，北京、深圳、广州以及上海为贯彻中央政治局会议及住建部会议精神，给出了积极表态。

7月的重要会议以及深圳态度，变相的给下半年深圳楼市一颗强有力的定心丸。很明确，今年下半年，楼市只会松不会紧。

一线市场方面，市场不断传来诸多利好消息，但在没有具体细则落地之前，买家观望态度浓厚，预期依旧很低，现在买家可接受二手房价格仍低于市场成交价。

我们有客户看中了中熙香缇湾一套80平3房，心理预期随着市场不断拉低，目前房子报价已经降至700万以内，比去年年底最低成交价720万还要更低。面对上周给出的市场利好消息，客户依旧无动于衷，他表示，“希望可以指导价（636万），不行就一边等笋盘，一边打新。”

不仅如此，对于未来即将落地的政策，即便是利好，不少买家对于深圳楼市依旧看空。我们有客户告诉我们，”（现在深圳楼市）不是出政策的问题，稳住就行了“。并且还明确表示，“只要涨我们就不会出手了。”

而且，买房一步到位依旧是很多买家选房时考量的重要因素。这两年的楼市动荡让不少买家对未来失去了信心，都担心5年后再次换房时，可能会遭遇如同今天业主“卖房难”的尴尬处境，索性一次买到位。

03 深圳业主：只求把房子卖掉

业主方面，利好即将落地，很多换房的刚需业主反而更加着急了，都希望趁此加速卖房，他们大部分不奢求能多卖钱，相反，他们一部分人仍在降价。

云海天城，高层东南朝向，7月中旬业主最低可接受实收838万，相比小区同户型报价高出20多万，那时业主心态还比较坚挺，由于楼层高、视野开阔等优势，业主表示比楼层低一点的卖贵几十万也很正常。

不过，长期低迷的市场让客户不敢轻易下手，更何况是楼龄偏老的小区，更加挑剔，期间陆续也有少量的看房客户，但都不敢下手。与此同时，业主也看中了好房。为了能够尽快完成置换，无奈之下，2周不到，业主连续降价，最后价格降至720万，降幅超100万，成为了小区总价最低、性价比最高的三房。

数据来源：小鹿选房app

业主调价时，市场已经给出了许多积极的信号，724政治局会议和727的倪虹部长座谈会的内容，都很明确市场利好政策正在路上了。

可即便如此，面对当下如此低迷的市场环境，业主的价格也没有任何改变，卖房也已失去了耐心，业主告诉我们，“现在的价格很低了，小区里面的业主都在说我把价格拉低了，要是这个价格还卖不出去就不想卖了。”

最终，在7月底，这套房以710万价格成交，半个月的时间，业主猛降超120万，同时也刷新了小区近3年历史底价。

面对市场即将落地的利好政策，急卖的业主，基本不会上调价格，只求房子能够顺利卖出就可以了，甚至亏本卖房的业主，也不想再搏一搏了。

圣拿威54平2房，业主7月初重新放盘时就给出了满满的诚意，放盘价480万，直接跌回2019年底的价格，也是小区同户型在售最低价。

数据来源：小鹿选房app

更令人吃惊的是，这套房在今年7月份才刚刚满三年，业主买来时的登记价已超过500万，若按照现在的价格顺利出售，业主也是血亏。

上周多个利好传来，深圳大概率也会迎来新的利好落地。然而，这些消息并没有让业主心态发生没有变化，丝毫没有上调价格的想法。业主告诉我们，“只希望能够尽快把房子卖掉。”同时，他还表示，有诚心的客户，价格还能再谈谈。

其实，市场上诚心卖房的业主，大部分都与这些业主心态一样平稳。他们都深信深圳接下来会有利好要出，只不过，前两次ZC调整让太多的业主大失所望，对于接下来的市场，他们已经不敢再抱有太多幻想。

420指导价与贷款正式脱钩后，原以为深圳房价会得到进一步的拉升，很多业主开始上调价格，但1个月后的楼市现状却让很多业主傻了眼，不但成交没有上涨，反而还猛烈下滑。房子卖不动，甚至一些热门小区的成交迎来了自指导价以来最低价，跌回2019年已经稀松平常的事儿了。

713深圳迎来双证合一，双证业主终于等来了“扬眉吐气”的一天，然而，市场再次给出响亮的耳光。这半个月以来，南山宝安的双拼房也只迎来了1套成交，而且还是公司产权。君汇新天177平，业主已经完成双证合一，最终成交价2200万。

接下来的调控对市场会产生什么影响、房价是否还会再涨，很多业主已经无心猜测。目前很多刚需小区已经降到了三年以来的最低价，对于很多刚需小区业主来说，价格已经降到了业主的底线，部分房子即便是亏本也依旧卖不掉。

再加上，长达两年多买卖双方持续的价格博弈，已经让很多业主失去了耐心、身心俱疲，他们只希望能够借此利好调控，帮助他们顺利卖房足以。

除此之外，市场上还有更多的业主，“政策落地将至，房子是趁乱卖了还是提价再等等？”成为了他们最纠结的问题。一方面，担心政策落地后，市场反应会如同之前指导价贷款取消后那那般消极，贸然提价可能会导致房价更加难卖，结果适得其反；另一方面，对后市也抱有期待，不甘心就此草草低价卖了。

而这些业主，很多人选择了暂时性的撤盘，来过渡政策落地前的不确定期。相比之前，加个垃圾桶都要涨价的深圳业主，已经变得越来越理性了。

但从长期来看，真的没有必要对深圳过度悲观。深圳房地产通过这几年的极端调控加上外部恶劣的宏观经济环境影响，很多房子泡沫已经被挤尽。我们一些精明的客户，最近也在咨询我们的意见，准备抄底，他们认为机会已经到了。

2000万人口的城市、3万多亿GDP、这么多的民企，如此少的土地、如此少的住房，美丽的市政建设、国内一流的营商环境，如此等等多优势聚集于此。从改革开放试验场到开放的窗口，从经济特区到先行示范区，深圳已经创造了太多奇迹，我们有理由相信，未来仍有更多奇迹在这里发生。