“抗跌”指南：深圳各区什么样的二手房最好卖？

此前，深圳二手住宅成交量就一直高于一手住宅，而这一局面终于在2021年被打破。

深圳一手住宅成交量再次高于二手，据乐有家数据显示，前者占比56%，后者44%。

二手房参考价新政之下，据数据显示，4月-10月深圳二手房成交“7连跌”，10月份深圳二手住宅仅成交1605套为全年最低。

从各区成交量来看，龙岗成交量依然位居第一位，东部地区二手住宅体量大，价格相对较低，且近两年涨幅相对较小，不少楼盘接近甚至低于参考价。

反而西部二手成交价与参考价差距较大，因此西部楼市受到的冲击也明显比东部大。而宝安、南山等区二手房成交量较去年有所回落。

去年上半年西热东冷的新房趋势仍然很明显，如今深圳购房者较为谨慎，很多人担心新房高位接盘问题，四季度不管是东部还是西部，不少新盘项目开盘并未售罄。

房子流动性减弱的深圳二手房市场环境下，有不少人担心“站岗”，如何转手是不少购房者考虑的首要问题，那如今西部和东部都是什么样的二手房卖得最好？

龙岗成交套数破万

上榜小区一如既往

2021年龙岗区是成交量最大的区域，成交套数为11717套，占全市成交的28.8%， 但较去年成交下滑55.8%。

龙岗区供应量充足，价格相对较低，参考价影响相对较小，成交量稳居第一位。

据中原研究数据显示，自3月开始，龙岗区成交量持续下滑，至10月跌至最低，最低时只有444套。

据排行榜显示，成交前三名的小区集中在布吉区域，分别是桂芳园、茂业城和龙珠花园。

桂芳园分为1-8期，除了6-8期单独成栋以外，1-5期集中在一起。

价格上，1-5期的二手房参考均价为4.29-4.48万/㎡，6-8期价格更高，为4.73-4.85万/㎡。

茂业城二手房参考均价为3.5万/㎡，龙珠花园二手房参考均价为3.78万/㎡。

以上小区价格能满足深圳绝大多数的刚需客，凭借价格优势，成为该区域中性价比较高的楼盘。

上述榜单中的小区一直是龙岗二手房成交中最“畅销”的楼盘。

宝安成交套数同比下跌超六成 

宝安区作为热点区域，位居第二，宝安区（含龙华）全年成交7366套，同比下滑66.4%。

3月宝安成交量最高，达到1292套，4月开始成交量逐月下滑，至10月成交套数仅为266套，整个下半年仅成交2105套。

宝安（含龙华）成交前三名的小区分别是桃源居、春华四季园和金地梅陇镇。

桃源居整体房源量巨大，分为十几个组团，居住了近5万人口，是深圳著名的超级社区，房价长期低洼，涨幅也并不明显。

如今的桃源居一区-十七区二手房参考价为4.8-5.7万/㎡，对于有自住需求的刚需家庭来说，能找到适合的房源，选择空间很大，容易以量取胜。

春华四季园二手房参考均价为5.83万/㎡，金地梅陇镇1-4期二手房参考均价为5.62-5.89万/㎡。

罗湖：小户型上车盘

以低总价取胜

2021年罗湖成交套数为7351套，同比下降48.4%。全年罗湖成交套数超越福田和南山，位居第三。

罗湖区1月成交量最高，为1277套，10月降至年内低谷，仅成交265套。

罗湖区成交前三名的小区分别是旭飞华达园、城市天地广场和百仕达花园。

旭飞华达园1-2期参考均价为4.2-5.04万/㎡，以小户型为主，二手房面积在30-58㎡之间，总价较低，据链家显示，如今在售总价约106-290万之间，容易上车。

旭飞华达园是地铁上盖物业，周边配套成熟，周边小区较多，居住氛围浓厚，周边学校有水田小学、东湖中学等。

另外，城市天地广场二手房参考均价为5.11万/㎡，百仕达花园1-2期二手房参考价均价5.99-6.26万/㎡。

与参考价差距较大

福田成交量下跌55.1% 

2021年福田成交套数为7085套，同比下降55.1%。

福田区二手房价格与参考价普遍差距较大，购房者首付大幅提高，导致二手成交下滑较为明显。

2021年1月福田区成交1196套，为全年最高。自4月开始，持续下降，至10月降至最低，仅成交318套。整个区域下半年成交2331套。

福田区成交前三名的小区分别是皇御苑、梅林一村和园岭新村。

皇御苑1-5期二手房参考均价为7.11-7.5万/㎡之间，是常年霸占福田二手房热销榜中第一名的楼盘，虽然单价不低但户型面积小，据链家显示，在售的10套房源中，面积大小多为40㎡、70㎡、80㎡等，因此总价较低。

另外，梅林一村-四村二手房参考均价为5.34-7.79万/㎡。

梅林一村是由深圳市住宅局开发兴建的大型政府机关单位或事业单位的福利房、微利房住宅区，里面是一个公务员社区，原始业主以公务员为主，被誉为“亚洲第一村”，外立面崭新，与传统破旧“城中村”景象相反。

新房推盘挤压

南山成交量下跌60.8% 

2021年南山区成交套数为5958套，同比下降60.8%。

据中原研究数据显示，南山区二手住宅价格普遍较高，远高于二手参考价，因此受政策影响较大，加上今年南山新房供应多，且前海、科技园、西丽、蛇口等热点区域推盘量大，进一步挤压了二手成交。

3月南山成交为1072套，为今年最高，且在9月跌至今年最低，仅219套， 与其他区域皆不相同，区域下半年仅成交1694套。

南山区成交前三名的小区分别是星海名城、桃源村和华润城润府。

星海名城1-6期二手房参考均价为7.39-8.88万/㎡，位于前海片区，该小区共95栋，5036户，小区临近地铁站，内部都带有底部商业，周边就是北大附中（南山分校）。

相比较于前海片区其他小区性价比较高，该小区同样是南山近些年来成交量较高的楼盘之一。

另外，桃源村1-3期二手房参考均价为6.66-7.22万/㎡，华润城润府1-3期二手房参考均价为13.2万/㎡。

据深房中协显示，受参考价政策的影响，2021年深圳区域版块热度重构现象明显。

2021年2月8日，深圳住建局发布了二手住房成交参考价机制，发布了深圳3595个小区的成交参考价格表，二手住宅成交活跃度下降。

2021年年中深圳开始剑指“学qu房”改革。

2021年11月19日，深圳官方二手房交易平台正式上线，在全国范围内首推“单边代理”模式，彻底颠覆了传统的二手房交易模式。

从去年住宅成交套数能看出，二手房成交出现“腰斩”，但龙岗宝安这类二手房成交大户仍然坚挺，与其供应量和价格不无关系。

不少深圳低价区域、多年被诟病“无涨幅”的区域反而受参考价新政影响较小，此前二手挂牌价虚高的楼盘受到的“打击”最为明显。