物企现在已经这么卷了？

来源：丁祖昱评楼市、CRIC物管

随着城市化进程的发展，物业行业在人们的生活中扮演着越来越重要的角色。

在践行高质量发展的共识下，物业管理企业变得越来越“卷”。

首先从企业内部来看，降本增效已经成为每一家物业企业主旋律，作为一个系统性工程，降本增效涉及面广、颗粒度细，从当前许多企业的做法来看，区域聚焦、组织精简、人员共享已成当前实现降本增效的主要三个方面。

其次是在制度完善和平台搭建上，长期以来物业行业存在着一些不透明的现象，如收费不清晰、服务标准不明确、资金使用不公开等，这些问题不仅引发了业主与物业公司之间的矛盾，也影响了社区的和谐稳定。如今越来越多的物业企业通过服务透明、财务透明、管理透明等方式建立公开透明的制度，让业主明白消费，增加业主幸福生活的保障，营造和谐稳定的社区环境。

最后是在社区营造上面，越来越多的企业通过创新的理念和实践，建设有温度的社区，如儿童友好、老年友好等以居民为中心，关注不同年龄段的需求，进一步提升居民的幸福感和归属感。

在“好房子+好服务”的生态闭环下，好的物业管理也成为了客户选择资产的重要考量因素之一。

受整体经济形势及行业发展状况影响，降本增效可以说是当前乃至未来很长一段时间物业企业的一个主旋律。

从当前许多物企的做法来看，区域聚焦、组织精简、人员共享三个方面已成主流路径之一。

1、区域聚焦：多数物企深耕区域及城市，部分物企提升项目密度

在区域聚焦方面，物业企业的降本增效策略多体现在两个方向，一是深耕区域及城市，这是多数物企采用的路径；二是提升单城市乃至片区项目密度。

强化区域深耕可以不断优化服务品质、增强客户黏性，这也是多数物企的策略选择。以滨江服务为例，在拓展方面，实施以落地城市为重点深耕成林的业务发展战略，以一年扎根，三年成林，五年成海为目标，有序开拓新市场。从数据上看，杭州仍是其无可动摇的“大本营”：2024年上半年，滨江服务在管面积前五城市为杭州、金华、嘉兴、绍兴、宁波，占比分别为63.6%、13.9%、4.8%、4.4%、2.8%。

“密度策略”是为了发挥单城市规模效应或片区集成效应，有利于实现区域内资源、人力、物力的共享，最终打造成一个高浓度、高效率的物业服务网络，这方面的典型物企是绿城服务、万物云等。

2024年上半年，绿城服务打造了88个城市绿洲。它是以3公里为半径、单体生态的社会治理为基础，延展至县域、市域全域的社会治理现代化模式。

万科集团董事会秘书朱旭曾表示：蝶城战略是万物云未来10年的核心战略。蝶城战略也可以被称为“街道密度战略”。就这几年的发展来看，万物云蝶城战略成效显著，2024年上半年蝶城底盘数量增长至642个，其中标准蝶城202个，主攻蝶城180个，目标蝶城260个，蝶城内住宅项目中标率达75%。

2、组织精简：既要精简冗员，也要激励赋能业务拓展

近两年，很多物业企业都对组织架构进行了深度优化和调整，其目的在于提高效率，改进服务，更好地适应快速变化的市场环境。

在这一方面，目前物企的常规做法是区域合并或缩减。

以世茂服务为例，其职能一线下沉、业务区域化管理，并限制平台岗位配置上限。2024年上半年，世茂服务员工成本18.15亿元，同比减少6.9%，人均效能升至9.2万元/人，同比提升3.4%，管理费用跌至4.2亿元，同比下降6.6%，管理费率跌至10.4%，同比下降0.5个百分点

通过组织机构调整实现强激励，进而促进业务拓展，也是不少企业的做法。

以中海物业为例，2021年2月启动项目总经理合伙人制改革，大幅提升项目管理人员的主观能动性，加速第三方市场拓展。2020年至2024年上半年，中海物业独立第三方在管面积由024亿平方米跃升至1.72亿平方米，占比由12.6%持续提升至40.8%，净增长28.2个百分点。

再如保利物业，通过推进事业部改革，建立了商办和公服事业部。2024年上半年，保利物业长三角与大湾区公共服务新拓展金额同比分别增长14.6%和25.5%，商办业态新拓展金额升至4.3亿元，同比增长27%。

3、人员共享：超级员工提效，基于密度提升实现多项目员工复用

除了组织精简之外，通过不同项目间的人员共享与复用，充分发挥员工的潜能，也能显著实现降本增效之效果。

以万物云为例，通过多项目的劳动力协同，实现人员、设备跨项目的流转复用。在蝶城范围内，根据不同项目的服务需求和时间特点，合理调配服务人员和设备资源，避免资源的闲置和浪费，提高资源的利用效率，从而达到降本增效的目的。据了解，其坂田8个住宅项目人效比提升达到20%以上。

还有永升服务，其通过城市片区集控中心，集中管辖上海嘉定、宝山片区共19个项目，节省了管理人员的成本。

从社区环境卫生到设施设备的维护，从安全保障到社区文化建设，物业公司的服务质量直接影响着业主的生活品质。

然而，长期以来物业行业存在着一些不透明的现象，如收费不清晰、服务标准不明确、资金使用不公开等，这些问题不仅引发了业主与物业公司之间的矛盾，也影响了社区的和谐稳定。

对此如今非常多的物企选择公开透明地将物业服务内容、标准、收费挂在线上，贴在线下。业主们可以非常方便地在公众号、微信群、APP等线上途径搜索到最新版本的物业合同，如金地物业、世茂服务等；在线下，物企也会将物业费构成、停车费明细、特约服务费明细公示于社区信息公示栏，如中海物业、弘阳服务等。

还有以嘉诚新悦为代表的物业公司，在社区内践行“晒服务、晒收支”双晒行动，如实晒共有经营收益、酬金制资金收支、包干制费用收支等等。各项物业服务公示资料在智慧物业系统同步完善，并通过业主群推送等形式开展线上公告，确保业主及时了解动态、实时在线查阅。

参考部分物企财务公开透明做法，如今物企财务透明主要集中在物业费、公共收益、维修资金等，通过线上小程序 、APP，或线下公示栏等方式传达至业主。

除了服务透明、财务透明之外还有不少物企在履行阳光透明领域中将物业管理事务公开透明地呈现在业主眼前。让业主感受到自身权益得到充分尊重，进而积极参与到小区的共建共治中来，提升业主的归属感和责任感。

如保利物业通过“欢迎来找事儿2.0”行动计收，搜集业主的问题反馈与建议，并相应转为系统工单，让业主参与社区事务管理；中海物业在优你家APP推广议事大厅，开辟投票通道、设立业主见面会。

对于物业行业和物企来说，建立健全公开透明的制度和有效的监督体系是维护公平、公正和秩序的重要保障。与此同时，阳光透明所带来的“威慑力”能够更好地规范物业人员的行为，增加业主幸福生活的保障，营造和谐稳定的社区环境，打造更具竞争力的物业服务企业。

在现代城市生活中，社区已不仅仅是人们居住的场所，更是承载着情感、文化与生活品质的重要空间。

近年来，各大物企开始建立社区长效共建机制，持续培育社区营造内生动力，通过积极连接业主，以文化与公益等多元维度为切入点展开共创行动，全力打造全龄友好型社区，成功搭建起紧密的沟通桥梁与合作纽带。

物企社区营造做法可分为以下几个部分，分别是儿童友好、老年友好、创新玩法等。

1、积极建设儿童友好社区

在现代社区建设进程中，众多物企积极“以一米的视角看世界”，投身儿童友好社区的打造。

随着儿童友好建设的重要性被认知，物企不断加码推进儿童友好社区建设，2024年以来，万科物业、景瑞服务和融创服务等也纷纷在儿童友好建设上有了新的突破。

5月，深圳市物协、克而瑞物管联合万科物业发布行业首份《社区儿童物业服务手册》，深度解读了万科物业“关爱成长・万物童行”儿童服务体系，以儿童“1 米高度”为视角，细分幼儿、少儿、青少年三个年龄段的儿童需求，从生活环境、专业服务、友好体验三个维度梳理出五大生活场景，为孩子们营造了一个安全玩耍、读书学习、健康成长的生活环境；

6月，景瑞服务发布“一米行动”儿童友好社区建设方案，通过多年打磨“瑞苗计划”，将“陪伴式社区生活”融入物业管理之中，搭建形成具有景瑞服务特色的体验式、沉浸式幸福社区体系；

7月，融创服务发布构建儿童友好社区生态的四条主线，包括设计实现多年龄段 “适儿性” 的空间友好、社区变身“第二课堂”的服务友好、构建儿童能动社区参与的制度友好、积极链接社区内外文化资源，为孩子们提供丰富的文化和艺术活动。

2、构建社区养老服务体系

与儿童友好对应的，是老年友好。随着老龄化社会的加剧，空巢老人的居家安全愈发引人关注，在此背景下，众多物企积极承担起社会责任，着力构建社区养老服务体系。其核心在于以精心规划的服务设计为依托，充分利用自身在社区管理中的资源与专业优势，全方位、多维度地保障空巢老人的居家安全，让他们能够在熟悉的社区环境中安心养老，提升其生活质量与幸福感，也为社会养老事业贡献力量。

2022年9月，万科物业发布《空巢老人物业服务指南》，这一举措标志着物业行业在社区养老服务方面迈出了重要一步。该指南深度解析了空巢老人的生活现状，根据不同需求定制不同服务，为空巢老人提供了更加精准的物业服务。

同年，碧桂园服务推出 “怡然五星长者服务体系”，该体系分为五个方面、三个层次，为试点社区长者业主搭建起全方位的养老服务体系。通过整合社区养老服务资源，碧桂园服务为长者提供了免费和付费的养老服务清单，满足了长者不同层次的需求。

3、不断探索新的主题营造

物企的社区营造实践并不局限于儿童友好、老年友好等，部分物企在精准洞察业主的多样化服务需求的基础上，不断探索新的主题营造，如永威物业打造的“玩皮社区”独具特色，围绕低碳健康生活、自然美育工坊、公共市集潮玩、亲子互动体验、BOOK多得阅读计划、食光分享六大社群主题，为业主们提供了丰富多彩的活动选择。又如保利物业的“万家灯和”活动在增进家庭亲情关系方面发挥了重要作用。“万家灯和”已经在全国28座城市、368个亲情和院社区陪同业主们共度了14年，成为保利物业送予业主们的专属礼物。

可以看到，物企建设社区生态，不仅能够更好地满足业主生活需求，确保物业服务质量的提升，还可以有效增强社区凝聚力，促进邻里关系，构建社区归属感。并且，社区营造理念的践行可以提升品牌形象和市场竞争力，同时实现社区和企业自身的长期可持续发展。

“两会”中住建部部长倪虹曾就房地产行业的未来做出了清晰的回答：“房地产企业要有清醒的认识，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。”

好房子是地产，好服务是物业。

新时代下的物业管理行业正处于品牌重塑与价值升级的关键时期。物企必须紧跟时代步伐，在不断修炼内功的同时创新服务模式、深化品牌建设，才能在激烈的市场竞争中保持领先地位。