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牛刀：土地泡沫没有生成的城市有望最早结束观望
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(2008-8-31 21:18:46) (土地市场:bbs.szhome.com)
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牛刀：土地泡沫没有生成的城市有望最早结束观望
8月30日，广东惠州发起“牛刀论市——珠三角楼市的挑战与机遇”大型论坛活动，600多名业内人士和新闻记者出席。我就目前宏观经济的调整和未来楼市走向发表了看法。为避免歧义，我在演讲开始时，就多空的概念作了解释。
所谓看多和看空，是西方资本市场的舶来品。华尔街的股市，不仅能做多，也能做空，而中国的A股市场只能做多，没有做空机制，因此谈不上谁看多谁看空的问题。而中国的楼市，首先不是一个资本市场，尽管在GDP的统计中，将房地产对GDP的贡献由于历史原因划入投资中，同时我们并不排除房地产具有投资的功能，前提是我们必须解决中低收入群体的住房问题后，以适当的比例控制商品房的投资行为，所以中国的楼市首先是住宅市场，满足民众住的功能，其次才是投资。从这个意义上来说，楼市上没有看多看空的问题，只有理性和非理性的问题，只有客观与炒作的问题，只有真实与虚假的问题。试想，中国股市都没有做空机制，楼市上怎么可能看空呢？
中国的这一轮经济增长周期，是历史上少有的，连续增长了十年，现在累积了一些问题，需要有个调整的过程，这是很正常的，毫不奇怪的，是符合经济规律的，只是我们要主动地面对这个调整，乐观的迎接中国经济的阵痛。我们没有理由因此而灰心而沮丧，而不顾一切的把问题放大，我们需要理性，从某种意义上说，中国社会正在走入法国作家萨特笔下的《理智之年》，任何的疯狂和冲动，都无益于中国经济的健康运行。比方说救市，一段时间呼声很高，我认为根本就不需要救市，也无法救市。
2007年，中国经济的三驾马车有了一个明显的调整。我们的内需对GDP的贡献达到39.7%，投资达到38.8%，出口达到21.5%，相比十年前，我们的内需是明显的扩大，但是相对美国而言，我们的内需还是严重不足，美国去年内需达到73%（美国的房地产是计入内需的）。在去年11.4%的GDP增长中，内需、投资、出口分别拉动4.4%、4.3%、2.7%。内需正在逐步成为拉动中国经济增长的龙头，是三驾马车的头马，这是我们孜孜不倦为之努力的目标。从中国国情出发，内需扩大，是民富国强的象征。
但是，要继续扩大内需，就面临着一个重大的问题，那就是通货膨胀。从西方经济理论来看，CPI超过3%就是通货膨胀，CPI超过5%就是严重通货膨胀，2007年，中国的CPI为4.8%，如果加进房价因素，那早就步入了严重通货膨胀的时代。在经济高速增长的年代，只有通货膨胀才能摧毁一个国家的资本市场乃至货币体系，引发社会动荡。当然，也有学者指出，通货膨胀才能促使社会财富的重新分配，但是在中国利用通货膨胀重新分配社会财富的结果只有一个，那就是富者越富穷者恒穷，促使两极分化走向极端，这是中国社会绝对不愿意看见的局面。因此，如何抑制通货膨胀，是我们这一轮经济调整中的第一要务。
目前，在中国经济学界，就如何抑制通货膨胀，形成了三大派系：一派提倡从税收入手，开展大规模的减税，比方说摩根大通首席经济学家龚方雄就认为政府应该减税1500亿，扩大总需求。我花了很多时间去找这种理论的处去，这是美国七十年代供给学派的典型代表，无助于中国通货膨胀的解决；第二大派别是反对政府干预，以茅于轼为代表，认为政府应该放手物价，包括房价的调控，通货膨胀只是一种货币现象一种经济行为，让市场来解决。这是美国学者弗里德曼的观点，强烈排斥政府干预；第三大派别是本轮调控政府应该通过财政政策来有意识的伸缩货币供给规模，应对国际热钱，在通货膨胀的层面和国内需求的层面采取不同的政策，这就是我们现在看见的保增长控物价，也成了中央政府采纳的主流观点。这是典型的凯恩斯理论，基本符合中国国情。
最近，中央政府出台了许多措施，都是围绕“保增长控物价”来展开的。在这种政策层面下，中国的实体经济将得到刺激，对出口对内需都是有好处的。2008年1月，我们的贸易顺差为194.9亿美元，十年来首次低于200亿美元，因此，中央政府将设法缓解人民币的升值，这就是最近人民币缓慢贬值的主要原因。伴随着人民币的缓慢贬值，国内实体经济将开始议论史无前例的产业转型，目标是服务业和高端制造业。为此，长三角珠三角大量经济实体将开始内迁，作为珠三角经济实体内迁的主要通道——惠州，将引来一个历史性的机遇。
关于珠三角实体经济内迁的成因和规模，我就不多讲了，我想把话题切入大家十分关注的楼市上。我仔细看了一下惠州楼市的一些数据，和深圳、上海、北京、广州等一线城市一样，惠州楼市也是持续低迷，成交量大幅萎缩，市场处于一种观望状态，这是很正常的。不用我说，大家都知道，这种观望状态表明市场对价格有强烈的下降的预期。但是，房地产的地域性特征决定各大城市的市场状态会不一样。中国很大，国家发改委和国家统计局依据70个大中城市对房价的统计分析是不科学的。我在去年，连续发表四篇博客对房价统计提出了我自己的看法，去年11月，国家统计局调查总队、北京市统计局就此征询过我的意见，并开始在今年着手对房价实行分层次统计，预期明年房价的统计将会科学一点。
中国70个大中城市经济总量不一样，人均收入水平也不平衡，商品房市场的发展进度也不一样，有的有30年的时间，有的起步才不到十年，这是一个没法统一的市场，只能就各个城市的发展谈看法。去年927房贷新政出台后，主要城市的房价开始滞涨，成交量出现萎缩，但是，除北京、乌鲁木齐、银川等城市外，还有一个城市不仅没有滞涨，反而报复性的大幅上扬，这个城市就是海口。为了搞清楚海口房价上涨的原因，我专门去了一趟，实地和业内人士进行了交流，我马上意识到海口房价还会进一步大幅上涨。我为此专门写了一篇博客《省会城市只有海口房价还能挺》，详细讲述了海口房价还要上涨的主要原因：海口经过了十多年前楼市泡沫的破灭，没有人会相信房价只涨不跌，所以，在全国主要城市房价猛涨时，海口房价涨幅非常缓慢，炒楼的比例不到5%，因为927房贷新政主要是把炒家逼出市场，而海口楼市当时没有什么炒家，新政一出，反而激活了市场，促使房价持续走强，一直到现在。
在现在中国经济转型的大环境下，楼市的调整期会有一段时间，房价也一直会下降到和当地经济发展水平和居民收入相均衡的状态，在房价理性回归的同时，促进房地产市场的健康发展。但是，有的城市的观望期会短一些，比方说惠州。去年，全国主要城市争先恐后拍出地王，房价泡沫刺激土地泡沫，土地泡沫又放大房价泡沫，但是，有的城市没有地王，也就是说土地泡沫没有来得急形成。惠州去年拍地中，最便宜的地价是富力拍的66000平方米的地，楼面价150元，相对地王来讲这简直是白送啊。最贵的楼面价也才2270元，而2004年珠江地产拍帝景湾那块地时，楼面价就过了2000元，也就是说，从2004年到2007年，惠州地价升幅只有10%。当然，惠州的住宅用地之所以没有炒起来，也与十年前楼市泡沫破灭有关，那个时候基本把惠州城区的土地划分的差不多，并且都切割成一小块一小块，使惠州失去了炒作地王的基本条件。所以，尽管受927房贷新政的影响，一大批深圳炒家离开市场，促使了惠州楼市成交量的下跌，但是因为这一次的土地泡沫没有生成，对楼市的后续影响不太大，只要房价回到惠州市民可以承受的范围，惠州的观望期可能是中国二三线城市中最早结束的。
土地泡沫没有生成的城市，房价泡沫也不会很大，调整起来也相对容易些。在中国的二三线城市中，在这一次没有生成土地泡沫的城市，可惜不是很多。因此，从大的趋势来讲，观望还将持续，但愿土地泡沫没有生成的城市能够尽快剔除房价泡沫，尽早回归理性。
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