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谁说投资房产就不会被人“割韭菜”?!


现在你预测房价会跌?万一明天房价涨了,你不是直接打脸吗?
是的,没有人能预测短期的房价,而且,骨子里我们还乐观看好中国未来能有大发展的人来说,基本上连长期看好的结论都被锁定了。
那为什么还要看衰现在的中国房地产市场呢?
因为现在地产乱象实在让人胆寒,就像站在大厦顶层,虽然眼前是一览众山小,但是,稍稍向下看,就不寒而栗!
1、摇号买房后你该怎么办?
6月21日,深圳雨天,华润城润府三期,741套千万豪宅开售,引来6776人认筹。结果,6000多人失望走出摇号处,认筹最多客户认了15个筹,3000万现金冻结在银行。
润府摇号排名第一的是个90后,他摇中一套190平的房子,1600万。之前价格更高的招商双玺,摇号第一位也是90后,摇到1700万的平层。
试问:一个90后哪里那么多钱,还不是一家人的全部的积蓄!所有人都知道:润府一期二手房价格最高到了十三万,三期备案价却仅为八万五。
6.5折的房价,买到等于赚了300万+,这种买房借钱都要干?
但是,同样的6.5折卖房,北京通州的小区却被要求退款。
6月30日,北青社区报报道,北京通州某小区去年8月以4万开盘的楼盘,到了今年新的预售证下发,开盘价调到了2.6万。结果业主把物业给“围了”
都是6.5折,差距怎么那么大呢?
你在赌房价一定会涨,开发商在想怎么才能把钱收回来。难道,他们不知道房价在涨吗?
所有人都相信买到就是赚了300万,问题是,这账面上的300万,怎么能变成现金呢?
未来,是不是要熬到限购结束,或者熬到可以不加税卖房?期间,你还不得不面对地方政府承诺的每年不断增加的房源供给。
你看似300万马上能到手,其实,现在的游戏规则已经逼迫你玩长线了,那么,你以为能赚到的300万将来会不会缩水呢?这些都要买房者自己去承担。
关键先要搞清楚开发商怎么想的?
2、开发商是为什么要打如此折扣?
连摆地摊的都知道:跳楼价卖东西,一定都会卖得很快,何况是房子呢!
6折卖房,一天卖光,华润赚得盆满钵满,如果是开发商玩的销售策略也就罢了,关键是整个行业都在玩这种快进快出的游戏,那么,你要当心了?
房地产商最大的利润来源基本是三块:
1、地价的低买高卖,李嘉诚玩得最好;
2、快速开发、快速销售,通过资金滚动赚钱。现在的碧桂园、恒大等都是这么玩的;
3、物业管理,房地产增值和衍生服务。万科正在朝这个方向走。
大家眼里的开发商都是第一种赚钱模式,而其实,现实中的开发商基本上都走的是第二条路。
这种模式最大的问题就是拿地、开发、销售,每一环都不能拖后腿。
先说拿地的问题,这几年碧桂园系、恒大系等全面在三四五六线城市拿地开发,而且,5个月不行了,3个月就要卖。
为什么要如此之快呢?因为棚改的红利期到2020年截至,大家必须赶着之前收割完所有的红利。
结果,政策来得比预期的还要快!2018年6月25日,国开行分支行暂停棚改项目的审批,审批权限上收总行,棚改政策红利结束!
该消息一出,资本市场相关股票全部下跌,而坐享三四线棚改利好的碧桂园更是三天暴跌20%。
▲碧桂园股价走势图
拿地快,意味着后面的开放和销售必须跟上,这种模式让从业者压力倍增,加班是常事。业内流传着:生不进万科,死不进恒大,生死不进碧桂园。
终于,45岁的万达茂总经理徐毓女士因不堪压力而跳楼。而且,这种快速扩张也直接导致房屋质量问题频出。
2018年6月24日,位于上海奉贤的某项目在建售楼处发生了模架坍塌事故,事故造成1死9伤。在安徽安庆、巢湖、芜湖、江苏如东、靖江、无锡、广东台山、杭州和青岛等地涉及6个省13个楼盘均出现质量问题和投诉。
▲甘肃某开发商业主维权
▲杭州某开发商业主维权
外界对开发商的误解除了赚钱快外,就是打折是一种促销,是被逼无奈的选择!
错!错!错!
2015年,龙湖地产以46.5亿的价格拿到了上海龙湖天璞住宅地块,2016年,业界预计的天璞的销售价格为8万,8万这个价格在当时看来并不高,而且,看房客户一直络绎不绝。
今年,最终的预售价出来,5.18万元/平方米。又是6.5折!
外部分析最重要的原因就是,龙湖需要靠这个项目回笼资金。试问:现在的房企,谁没有资金压力,哪怕你是宇宙第一大房企。
不是开发商让利,是开发商真没钱了。
3、开发商选择集体转向
现在的开发商要么在吃老本,要么早就开始谋划如何转型了。
万科2017年度6月29日股东大会,郁亮在提到万科未来的发展时说:
“我无法回答十年之后物流占多少、商业占多少,可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商。未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。”
万科虽然还是房地产开发商,但是在变软,在转成工业地产商,反正不单纯了。
恒大呢?早就在转型,不过,这次和贾跃亭合作共同开发电动跑车,算是比较成功的,赢了个开门红。可参考《刚刚,许家印发了横财,但心里还慌着!》
就算是坚持主业的碧桂园,也在海外开放了不少项目,只是这几年遇到点,小问题...
看看恒大今年基本不拿地了,大家在收割完这一破棚改红利后,估计都会清理一下库存,准备“猫冬”。
这时候,我们再回过头看看去年兼并收购土地最凶的年融,才明白为什么孙宏斌去年会那么着急去拿地了:融创在为未来5-10年内的发展作准备。
听听,2016年11月23日,孙宏斌在《中国不动产金融年会》上的内部演讲:
在经济下行压力大的时候,有很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱,可以穿越周期的钱,就有很大的优势。如果有这个机会不去做,反而减杠杆那是不对的。
孙宏斌已经预估到了房地产的寒冬,为此,拿地、拿地、融便宜的钱。融创已经为这个冬天准备好了足够的“粮食”。
接下来,有地的继续盖房子,没地的、没钱就退出市场,比如,SOHO的潘石屹早就清空手上的项目在过冬了。
其实,大家都明白:冬天来了。
也有不少的中小开发商选择了进军海外市场,这一块市场对于大的开发商如碧桂园来说,也许油水太少,但是,对于中小开发商来说,刚刚好。比如在柬埔寨,富力、粤泰集团、绿地等都在柬埔寨有投资项目。
与其选择在国内替开发商站岗,不如和他们一起拓展海外。
世通海外总结:
摇号买房,这是限购以来能快速销售房产的最好的方法之一,这也许是房地产“最后的盛宴”。
至于房价,就别问开发商了,直接问限购何时结束吧! 
现在,美国加息、全球开打贸易战和国内去杠杆、实体经济失血,为此,央行放的水都是救实体经济的“保命钱”。
如果你感觉现在如此印钱,将来钱毛了,怎么办?特别是人民币又在贬值中。
其实,很多国人选择了海外置业,特别以美元计价的柬埔寨房产。
究其原因,和早年为什么要在国内买房的道理一样:柬埔寨乃至整个东南亚,到处都在大兴基础建设,就像当年中国投下“四万亿”一样,
未来东南亚国家的投资要么变成泡沫,任你收割,要么增强了国家实力,房价也同样会涨。
更加有利的是,这次全东南亚的投资,中国占有重要的角色,东南亚各国对华也越来越友好、方便。
与其在国内选择鱼腩,不如放眼东南亚,那里正在复制十年前的中国模式。
 
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