【大咖说】海房投资热还能持续多久？

本期嘉宾  周学军

深圳房地产信息网新房媒体总经理

海外事业部负责人

深圳房地产专家顾问委员会秘书长

深圳电视台特约评论员

　　当我去采访周学军的时候，他正在工作。

　　办公室远比我想象的低调得多，总面积不超过8个平米，仅简单陈列一张办公桌和一张两人座的小沙发。不过也正如同他本人一贯的作风，随和内敛，毫不张扬。

　　我跟周学军有过几次接触，生活中的他随性而坦诚。然而在工作中，他向来眼光敏锐、冷静果断。毕竟在房地产行业摸爬滚打十多年，没有准确的前瞻性，也无法引领长远的发展。

　　　当我问到国内房地产行业未来的发展，周学军认为国内房产投资最辉煌的10年已经过去，今后中产阶级以上会有更多人着手全球资产配置。未来整个海外投资市场会越来越规范，国民对海外投资的接受程度也会越来越高。

　　海外置业需求愈加旺盛

　　周学军介绍到，近年来海外留学低龄化趋势明显：很多家庭的孩子在初三，甚至初三之前就被送出国留学。而留学生活开销中，住宿费无疑成为最大的一笔支出。

　　家长们需要在孩子海外求学的时候，为他们寻得一处居所。而相较而言，购买一套海外房产明显比多年的租房费用性价比要高。这也是不少家庭购买海外房产的初衷。

　　周学军强调，海外置业不是资金转移，是资产配置。老百姓希望在其他国家也有一套自己的物业，或者在孩子留学期间能以房来养学。

　　多样化投资增加收益

　　周学军认为，随着中国人视野的国际化，大家的投资理念已经悄然改变。除了海外自住的需求，很多中国人去到其他的国家，会比较房产投资的价值，如果投资价值高且有便利的购买政策，就会考虑购买。

　　“在南半球睡觉时，北半球的房子正在赚钱。24小时都有收益。我觉得这个比喻再贴切不过了。”周学军说。

　　老百姓的资金需要有出口。周学军解释道，海外投资一方面增加了投资的多样性，降低了投资风险。另一方面当投资回报比较丰厚的时候，会刺激更多人去海外置业。

　　当前，在国内买房受到限购政策的影响，也是很多人考虑做资产全球配置的原因。周学军补充说，过去5年中，很多中产阶级都在进行海外投资。今后5年，如果继续处在限购状态下，将会有更多个人资本进行海外投资。

　　政府对海外投资是管控而非禁止

　　仲量联行公布的“全球资本流动”数据显示，2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比增长近53%。

　　然而，在2017年1-7月，我国境内投资者共对全球境外企业新增非金融类直接投资同比下降44.3%，其中，房地产业对外投资同比下降81.2%，仅占同期对外投资总额的2%。

　　周学军在接受采访时解释道，海外投资额下降原因有二。

　　一来因为今年上半年美金上涨太快，但如今美金兑换人币已跨过“7”这个关口，政府对外汇管制将逐步宽松。

　　二来是因为政府对中资企业的海外非理性投资关注度明显提升。周学军说，外汇储备是中国经济重要的支撑，如果大量流失,于国家肯定不利。所以政府需要管控，例如行业的限制投资令等，但也不是完全禁止。

　　周学军说，：“政府对此类非理性的投资会加强管控，一方面因为部分资金的投向不是建交国，投资有风险；二来是类似体育、电影等烧钱行业，对中国经济发展并非利好。而对于一带一路的沿线国家，政府是支持投资的，而且未来还会吸引更多的人来投资。”

　　住宅物业仍是中国海外投资者的首选

　　在周学军看来，中国老百姓对其他产业的投资，如基金、高速公路等知之甚少，房产投资仍会是主流。

　　他打趣道：“中国人投资有三要素：看得到、摸得着、知道名字是我的。普通家庭的投资渠道比较小，股票风险高，能够操控的还是房地产。”

　　深圳近十年的楼市，从大体来看稳步上涨，但中间不乏出现两次明显的回落。一个节点是08年因为全球经融危机，深圳房价下跌了5.3%。另一个节点是2011年，因为国家对楼市宏观调控，在政策打压下降6%。

　　而每到这种大局面的拐点的时候，周学军都能把及时地把握住机遇，果断投资。

　　那么，究竟是什么，让他能一直对房地产市场拥有准确的预判呢？

　　当我了解了他背后的经历，我才明白他对市场的把握和政策的敏感度都是由何而来。

　　跻身时代的浪潮，实现人生的大跃进

　　在90年代，周学军选择了来深圳发展，这无疑当属周学军赶上的第一个波时代浪潮。

　　很多朋友可能都知道，90年代的深圳被称为“满地能捡到黄金”的城市。从小渔村发展成大都市，90年代无疑是深圳特区的高速发展期。那个时候深圳遍地都在建设，发展机会很多。

　　周学军至今还清楚地记得，正是1991年农历正月初九，他历经两天一夜，从湖南搭乘火车到深圳。此前，他正处于体制内工作，然而犹如温水煮青蛙的安逸环境让他倍感不适，为谋求更好地发展，他毅然放弃了稳定的生活。

　　来深圳之前，他并没有周全的打算，仅凭着一腔孤勇，就“往海里跳”，也不知道深浅。经过一番折腾，最终他进入了一家港资企业工作。他深深地记得，当年湖南的一个月的工资是61.5元，而在深圳，第一个月他拿到了450元的高薪。

　　然而好景不长，几年后全球玩具行业开始萎缩，业绩下滑。尽管已经做到了中层管理，他知道他必须再做出改变了。

　　正巧那时报社正在扩张，借此机会他决定重拾少时的梦，进入传媒行业。值得一提的是，周学军从初中时代就梦想成为记者。为此，他写过很多文章，也尝试投稿，积累了不少编辑经验。在学校，也曾担任广播员。

（图为周学军在校时期的照片）

　　于是，在1997年，周学军加入深圳特区报。他回忆道，那时记者是传媒行业的无冕之王，走到哪里都被尊重。他经常被外派跑社会新闻、突发新闻，虽然辛苦但是很有激情。读者阅读报道后甚至会主动写信回应，相比现在互动性会更强。

　　几年后，各种网络媒体开始兴起。周学军再次敏锐地预感到这些新兴媒体很可能会取代传统媒体的影响力，于是他又一次果断做出了选择。

　　而正是这次选择，让他跻身进入了高速发展的第二波浪潮。

　　这一次，他的选择是房地产信息网。在2005年这个特殊的年份，他毅然决定投身到房地产行业的从业军中。

　　为什么说2005年是个特殊的年份？事实上，深圳真正的全民炒房正式从05年开始。此前深圳房产发展都很平稳。大家买房都是为了自住，没有人疯狂投资，很多房子甚至是滞销的状态。

　　不得不说，在这一年，周学军加入房地产行业实在是太正确不过的决定。

　　周学军说：“那时房网是华南地区除了天涯之外最大的论坛，除了地产，还涉及到家具、装修、饮食、娱乐、海外等生活的各个方面。身边的朋友都在房网的论坛发帖，写自己的心路历程、生活点滴。自己也在05年4月1日注册了房网的账号，后来更是成为了房网的员工。”

　　提到他在房网的经历，周学军笑谈，刚进公司自己只是个小小的市场策划，没有经验的自己面对全新的事物只能慢慢沉淀。但是工作中也会很有成就感，让他印象很深的是：当时龙岗有一批房子陷入滞销，网站组织团购活动以4000多一平的价格获取了不少成交量。如今当地的房价涨到4万，很多网友现在还会发贴，感谢当时跟着房网买了房。

　　在去年12月，房网海外事业部成立之时，周学军被任命为部门负责人。他坦言道，现今房网有2700个业主论坛，每天发帖量10万+，有庞大的海外需求，但此前并没有有效梳理和转化。如今很荣幸被安排在这个岗位上，他会将这些强大的资源有效利用起来。

　　周学军表示，房网的海外事业部门通过大半年时间的运作现已有一定的基础，并和包括海那边在内的两家互联网企业达成合作。下阶段，他希望能更大力提升房网海外的知名度和实际价值，让海外的信息得到能更加广泛的传播。

　　我想，也正是由于周学军身上这种勇于开拓创新的精神和敏感的市场嗅觉，才造就了今天这样一位房地产行业极具前瞻性的领袖人物吧。

　　文章来源：海那边

======================

扫码关注【海那边】微信订阅号