10年涨10倍｜全面解析南山第一网红盘诺德国际

自从Allen让我写从业经历回顾后，就被小编一直催稿。想来自己2008年底入行至今也有十个年头了，10年里不停的折腾只有两件事：买房和卖房。因此故事就从卖房-楼盘分析，买房-案例分析两条主线来展开。

今天我就来说说南山第一网红盘诺德假日花园（以下简称诺德）的前世今生。为什么先说诺德呢？因为在我十年的从业历程中，经手的600多套房屋交易中，诺德就占比超过了10%。因此这不仅仅是南山最重要的楼盘，也是我生命中最重要的楼盘之一（虽然我买过，但早早被我卖了，亏死了）。

诺德2007年12月开盘，分批次开盘，一直到2008年10月多才清盘，开盘均价1.2万元（2005~2007，深圳均价0.5万到破1万），随后开始降价至0.9万左右（至于为什么会降价大家应该都知道，2008年发生了什么事情，当时买到的客户是不是偷着乐）。

2008年12月，在我入行第二个月，无意中成交了第一套诺德66㎡的两房户型，6楼。买家是我的同学，原本预算是70万内买2房，但看房之后对诺德的喜爱让她当场就签了合同，成交价格78万。

签完合同，我和同学在小区里面逛了一圈，坐在水池边的小木椅上我问她选择这个小区的原因是什么？她的回答应该可以代表同一类刚需同龄人购房者的心态。

她说诺德跟之前看过其他房子不一样的地方就是楼龄比较新，小区大，户型也好，公交通勤时间也在她的预期内。小区里将会有幼儿园，学校未来也在旁边，她妈妈交代一定要买离学校近的房子。

由此我大致总结了首次购房者的需求：

❖ 一个大花园社区的房子，小区最好有花花草草可以散步；

❖ 一个新一点的小区，小区太旧了年轻人看不上这样的老房子；

❖ 买房之后大多数是婚房，考虑以后会有小孩，所以小区附加幼儿园乃至小学都非常关键，接送小孩的距离当然越近越好。

❖ 年轻人愿意接受偏一点的地方，用时间来换空间，可能加班都很晚，所以对交通并不是那么在意。

参考这样的条件，当年的我研究了南山大大小小所有小区后发现，符合以上几点需求的选择中，诺德是最好的。于是我开始深入了解这个小区。（作为一个常年的销冠，经验总结是必不可少的，给自己点个赞）

要想摸透小区情况，我只能用笨办法——偷偷潜入每一栋楼道拍每一栋的户型图分布图。期间还被保安当成小偷抓起来询问，因为监控可以看见我每一栋跑来跑去。我给自己定的目标是：每一栋有几户，每一户是什么朝向，每一户面积是多大，最后自己可以大致画出户型图。

当年2009年初诺德价格：

由于我做足功课，对诺德的深度了解开启了我一发不可收拾的诺德卖房之路，2009年至今10年期间，大大小小经我手成交的诺德房源已经有72套，除了6栋的顶复外，其他户型都成交过。

为了方便大家直观的感受诺德价格，我列举了66㎡这个两房户型在不同时间里成交的价格来做对比，整体大概可以推算出小区当年的均价走势：

从图中我们可以看出深圳房地产调控对诺德的影响，诺德的交易量和关注度决定了它必定是楼市行情的风向标，率先于市场涨跌。

在2009年80万到一直随行就市缓慢涨至2014年“930政策”260万，在2014年“930政策”和2015年“5改2”的双加持下，暴涨到2016年中的550万最高峰（当年不翻倍对不起国家），随后经过近3年调整起起伏伏跌回450万，再附加反弹回近期590万历史新高。

需求决定着价格走势，诺德的需求度一直高涨。虽然这些年有涨有跌，近些年随着前海的各种利好规划逐步兑现，南山实验学区荔林分校（小学）和南海中学考试成绩的提升，房子的地段优势和学区价值开始凸显，价格也是在今年突破了前期的高点。

随着今年年底地铁9号线延长线的开通，诺德会补足自己最大的短板——没有地铁，变得更加完美，当然我相信价格长期来看只会更高。

安利完这个小区或许很多人还不知道诺德具体户型结构，下面我来给大家详细讲述诺德的每一种户型，以便对这个小区感兴趣的朋友能更加高效的做出自己的决策。

小区楼栋分布如下：

❖ 7、8、9栋为上车小户型，每一栋分A和B单元，每个单元8户，其中01,02,03,04房号朝东或者东北看花园小区的是66㎡两房，06,07房号为48㎡小两房，05,08房号为49㎡两房。

66㎡的两房安静，可以看小区全景，客厅出阳台大致比房间出阳台贵20-30万。48㎡的两房属于过渡性住房或学区专用房，相对较吵，短期内过渡或者仅仅想用学区的可以考虑。

其中A单元的05和B单元的08属于稀缺户型，是看小区南北通的小两房，价格会相对48㎡的贵许多，户型图如下：

❖ 1、2、3、4栋的01,02,03,04为78㎡—83㎡的小三房一卫，其中02和03是朝南，01偏西北，04偏东北。

小三房户型设计，赠送的小卧室相对会比较小。客厅开阔，南向看南山景观，北向看小区园林，看大南山景观的02、03会相对贵一些，户型如下：

❖ 1、2、4栋05、06以及3栋05的户型为85㎡—89㎡的大三房结构，高赠送（约送25㎡），都是南北通。

270°园林景观，有入户花园，户型方正得体，安静不吵，居家首选。缺点是只有1个卫生间。我们来看一下户型图：

❖ 3栋的06是属于恐龙级别的户型，可遇而不可求，遇到请收藏的单位。产证110㎡~114㎡，4+1房户型，小区中轴位置，坐拥小区中央无敌景观，高赠送约25㎡，南北通透，带入户花园单位，诺德稀缺的两卫户型。

卖了10年诺德，我只卖过一套这个户型，总货量不到30套，当年开盘给关系户拿完了，完美户型如下：

❖ 5栋分为A,B,C三个单元，每个单元6户，其中01,04为89㎡4房1卫，02,03为73㎡的2+1户型，05,06为78㎡小三房单位。

重点推荐89㎡高使用率的4房单位，朝南看花园，户型方正实用，缺点是只有1个卫生间。户型图如下：

❖ 6栋为楼王单位，分A和B两个单元，每个单元4户，其中01为144㎡4房2卫，02为125㎡3房2卫，均为朝南看花园。03和04为86㎡南北通3房1卫，可以搭阁楼入户。

其中03和04靠月亮湾大道会有点小吵。01和02是初期设计的楼王大户型，不过这样的大户型在诺德并不热门，总价高了，消费者的选择也多了。诺德3~4房成交还是以86㎡~89㎡的三房为市场上主力置换户型，户型图如下：

附诺德国际基础数据：

❖ 批地时间2000年8月8日~2070年8月7日，70年住宅产权。

❖ 总户数2697户，主力户型66㎡和48㎡各672户，占小区总户数一半。

❖ 总车位地面+地库1407个，1层车库，月卡250元/月。

❖ 学区：南山实验荔林分校，南山实验南海中学。

诺德的户型解析到这里，我的亲戚和好朋友好多都在我的安利下在这个小区安了家。

尙舒房

远见城市命脉，践行深圳价值