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华润城3期打新的亲身经历

正见master
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主楼
2018-09-25 22:21:20
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华润城3期打新的亲身经历

本帖已收录《今日精选》深圳40年,我与房子那些事——携一封信,为你而来(发帖送金币喽)
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       一、写在前面

       本人88年,2014年考虑结婚,在家里的帮助下买了华润城一期小户型,那时候才上班两年,收入就一万多,觉得已经是远远超出自己的能力。

       选房基本没有费很多心思,一是整个市场还比较平淡,看房心情很从容,也不觉得会涨;二是自己家里哥哥做了很多的功课,推荐了华润城,就相信他的选择。毕竟他是非常精明的人。

       购买后的15、16年两年,市场行情就众所周知,自己内心是庆幸。期间身边同事也有上车的,但听到各种类型的小区,那时候、甚至到今天为止,我都觉得改善刚需来说,关内没有超过华润城的新盘。这也为后来润三的种种埋下了一个伏笔。

       应该说,15、16年全国人民都被房价上涨教育了,预期也都比较一致,一二线城市自然不用说,三四五线城市,房子的去化速度都非常好。“有钱就买房”已经成为中国社会各个阶层的共识。

       而在这个过程中,自己也逐步对房子有了一个从居住到投资的概念,作为占中国居民70%以上资产的类别,你即便不买,你也不应该不了解,这其中衍生出来的规则和玩法,应该也就是社会最主流的玩法。

       所以在确定了这个理念后,没事就会看看各大论坛和新盘,观察深圳各个区位的楼盘信息。但仅仅是看看,毕竟自己改善居住需求还不是很迫切,投资也完全谈不上,因为收入太低。

 

       二、打新经历

       三期最早计划开盘是2017年9月,当时销售已经说是月底开盘。因为家里人要来深圳置业,自己也就是随便撩一下销售看看。当时户型已出,比二期的还更好一些,特别是两房和四房。当时就在梦想着能拥有自己一套。那时候自己不知道有政府限价,也觉得如果正常价格开盘,说不定卖个一两年自己就能够有实力去置换。现在想来,自己太不专业了,因为早在2017年年初深圳就出台了《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》,规定“首次预售项目不得明显高于周边房价”。

       期间,经历了悦府、臻山府等明星楼盘,因为总价和产品定位太高,在社会上没有引起很大动静。跟后来的双玺“5000万蹲”和华润城三期不能比。作为一个业余的投资者,自己的水平和专业也就限制在这里。

       “5000万蹲”作为一个标志性事件,把“打新”和净赚几百万画上了等号,也点燃了整个深圳市场炒房的热情。自己也后知后觉,因为家里做生意的,流动性资金还可以,所以便决定动员家里人参与到这个打新中来。

       (一)

       终于,华润城三期第一批在6月份到来,发布公告的前一天,自己还撩了一下销售,好巧。

       当天傍晚6点多就发布了销售公告,华润用8.5万的均价,不附加额外装修费的巨大诚意,让大家都疯狂了。

       200万诚意金+征信报告+不动产登记证明,这三个要素都是需要破费周章的。况且我是已婚人士,老婆在外地,所以行动起来难度更高,华润只留给大家一个工作日。消息发布的晚上,我就得马上行动。

       1、上人行网站提交了征信报告申请

       2、让老婆买车票明早赶到深圳打印不动产登记证明

       事实证明,过程的折腾程度还是超过了预期。等老婆到深圳的下午才开始行动,人数太多了,自己还是去排队打印征信报告,花了4个小时,辛亏不动产登记证明赶在下午1点50分在档案中心打印恰巧没什么人,要不然就凑不齐资料了。然后那个周末,资金冻结,也仅仅只有中行支持,自己也亲自去网点折腾了大半天才搞掂。那两天刚好深圳大雨,各个办事点长长的队伍都有各种颜色的雨伞,形成了独特的风景线。

       为了提高命中率,自己和老婆都登记了,七成首付也很划算,2020年交房,再交易的话资金回报率也很喜人。比自己家里做生意好多了,况且是稳赚不赔。在那种全民运动的氛围下,自己觉得自己即便只是参与抽签,也像中了几百万那么兴奋。

       极大的期望,就会带来极大的失望。抽签那天从下午一点半开始,自己期待的好消息并没有到来。两个号双双落选,都是几千的序号,擦边都没有。摇号结束的那天晚上,和老婆一起散步经过三期,一些有机会选房的准业主还到项目现场看朝向,在商量挑选什么,心里真的挺失落的。好几天回家路过三期都不是很开心。本来只觉得是意外之财,但当你真正投入时间精力了,失去后的难过还是会有的。

       (二)

       打新逻辑第一次走通后,期间还去过半四交诚意金登记。我们自己的想法是,要挑选那些万一哪天砸在自己手上,自己也想住的楼盘,所以基本也没参与天健公馆等的抽签。

       8月初,中介已经跟我说9月润三第二批要开盘。我觉得有备无患,就跟老婆在中旬去打印了一次不动产证明和征信。事实证明还是有点失算。润3.2来得晚了一点,而且这次不要求征信报告。

       期间,中央“坚决遏制房价上涨”的信号,深圳坚决落实,房地产7.31政策出台,限售成为了事实,但普遍认为只要是长期持有,打新必有巨大价差。但毕竟2021年6月交楼,最快2021年底有房产证,意味着得2024年才能交易。所以我们还是更加用心地计算了收益率的表格。确实,从数据上看不是那么诱人,但毕竟预估价也是很保守的,实际收益率都将远远高于理财信托等产品。


       润3.2的打新过程就波澜不惊,媒体上、市场上都很平静,一来大家已经熟悉了这个套路、二来估计政府有了故意的管控,让媒体不得大肆宣传。此外,这次打新还不需要征信报告,变成只要打印不动产登记证明就行。从身边几个参与同事的观感上也觉得,基本不需要排队了。我当时还在暗自庆幸是不是这一次人数会少一点,自己中签的概率会更大。但实际上,人数还是达到了4006,中签比例只比上次略微提高了2个百分点,13%依然很低。或许我可以认为,许多想参与新房抽签的人,都没事就会去打印一两张不动产证明备用。要不然无法解释完全不用排队,一点都不热闹的打新场面。

       三、经验

       所谓的“炒房”与世界上任何事情一样,要干好的话,一是要专业、二是要坚持。

       想想自己对于房地产政策和新闻的关注,也是逐步在提升。虽然还谈不上对政策有独特见解,况且接触到的也是公开信息,价值不高;想想冒雨排4个小时队伍的同行者,都是付出了巨大的艰辛。还有另一类离婚买房的人群。主流价值观可以有很多角度去指责他们,但无可否认,都是付出了努力,在合法合规的情况下,去赚取自己利益。

       限价政策将会继续执行,本届政府应该都将如此。为了维持均价不上涨,政府都会精准控盘,把高地价的不同项目混合推出,使得平均数会比较好看,比如南山推出,就必须搭配一个坪山或者龙岗的楼盘来拉低平均数,但具体的原则是怎样的,我确实也不懂。比如为什么华润三期不能均价9..5万,再搭配多点来拉低均值就行?这到底是政府的自由裁量,还是有一定的规则的。如果懂得这样的规则,那将会更加有利于我们寻找定价更低的楼盘。也请群友赐教。

 

       四、后续思考

       从近一年的几个主流品质楼盘看,臻山府、天健公馆、双玺时光道、华润城三期,唯一扑街的就是天健公馆。确实,在深圳这个市场,品质过硬是大前提,价差因素其实不重要,毕竟即便与二手房持平,新房在税费上的优势足以吸引消费者优先选择。“人民群众对美好生活的向往”是确定的,整个社会流动性是非常充裕的,投资在好的物业上,总归是非常好的选择。再加上有打新这一因素,必须可以长期跟踪、做好投资。



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zhm168mail
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2018-09-25 23:42:35 来自Android手机客户端
88年润三二套,碾压深圳99.9%的人了
zhm168mail
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沙发
2018-09-25 23:42:35 来自Android手机客户端
88年润三二套,碾压深圳99.9%的人了
680505
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板凳
2018-09-26 09:45:18
LZ最后买到了?做了这么多功课,恭喜

rexhsu
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地板
2018-09-26 09:56:46 来自Android手机客户端
最后买到没有
rexhsu
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4楼
2018-09-26 09:59:40 来自Android手机客户端
主要是钱怎么筹的
孙yn
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5楼
2018-09-26 10:11:18 来自Android手机客户端
你这种炒房投资的人就该砸手里,让大家都看看什么是教训!
清溪深孔钻加工厂
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6楼
2018-09-26 10:12:24 来自Android手机客户端
很厉害的啦,深圳有钱人多
引用zhm168mail的发言:
88年润三二套,碾压深圳99.9%的人了
tanyou001
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7楼
2018-09-26 10:14:42
楼主2014年月收入一万多,请问现在月收入多少了呢?帮大家了解下目前投资房产扛月供的压力情况。
正见master
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8楼
2018-09-26 10:42:35 来自iPhone客户端
没有哦
引用3楼rexhsu的发言:
最后买到没有
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9楼
2018-09-26 10:42:46 来自iPhone客户端
没有哦
引用2楼680505的发言:
LZ最后买到了?做了这么多功课,恭喜

9楼故事
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10楼
2018-09-26 10:43:28
下一个目标是半4?还是绿景?求分析
正见master
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11楼
2018-09-26 10:44:38 来自iPhone客户端
家里是做生意的
引用4楼rexhsu的发言:
主要是钱怎么筹的
正见master
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12楼
2018-09-26 10:48:20 来自iPhone客户端
我还比较业余。会关注半四和香山美墅,如果够便宜的话。壹号没去了解,不考虑住那里。我的大前提还是自己万一不行要去住的。
引用11楼9楼故事的发言:
下一个目标是半4?还是绿景?求分析
精确制导
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13楼
2018-09-26 10:51:31
同关注香山美墅。半4估计会12万(但要看ZF是否批),香山美墅估计会8万+。半4如果12万, 太贵而且貌似不是全海景,将来还有5期在前面。香山美墅在华侨城算最边缘,都不如华润。不过华侨城总体环境个人认为好过大冲
引用13楼楼主的发言:
我还比较业余。会关注半四和香山美墅,如果够便宜的话。壹号没去了解,不考虑住那里。我的大前提还是自己万一不行要去住的。
引用11楼9楼故事的发言:
下一个目标是半4?还是绿景?求分析
正见master
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14楼
2018-09-26 10:54:25 来自iPhone客户端
华润城一期北向已经非常吵,对香山美墅最大的疑虑就是噪音,要实地感受下。如果吵到怀疑人生,七万都得考虑下
引用14楼精确制导的发言:
同关注香山美墅。半4估计会12万(但要看ZF是否批),香山美墅估计会8万+。半4如果12万, 太贵而且貌似不是全海景,将来还有5期在前面。香山美墅在华侨城算最边缘,都不如华润。不过华侨城总体环境个人认为好过大冲
引用13楼楼主的发言:
我还比较业余。会关注半四和香山美墅,如果够便宜的话。壹号没去了解,不考虑住那里。我的大前提还是自己万一不行要去住的。
引用11楼9楼故事的发言:
下一个目标是半4?还是绿景?求分析
yub
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15楼
2018-09-26 11:03:02

rexhsu
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16楼
2018-09-26 11:05:24 来自Android手机客户端
二期三期89的户型不是一样的吗
正见master
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17楼
2018-09-26 11:09:42 来自iPhone客户端
二期的是1.5房,比较尴尬
引用17楼rexhsu的发言:
二期三期89的户型不是一样的吗
680505
680505

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18楼
2018-09-26 11:10:37
刚好在交叉口的话,会稍好些,因为车会减速
引用15楼楼主的发言:
华润城一期北向已经非常吵,对香山美墅最大的疑虑就是噪音,要实地感受下。如果吵到怀疑人生,七万都得考虑下
引用14楼精确制导的发言:
同关注香山美墅。半4估计会12万(但要看ZF是否批),香山美墅估计会8万+。半4如果12万, 太贵而且貌似不是全海景,将来还有5期在前面。香山美墅在华侨城算最边缘,都不如华润。不过华侨城总体环境个人认为好过大冲
引用13楼楼主的发言:
我还比较业余。会关注半四和香山美墅,如果够便宜的话。壹号没去了解,不考虑住那里。我的大前提还是自己万一不行要去住的。
引用11楼9楼故事的发言:
下一个目标是半4?还是绿景?求分析
22000
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19楼
2018-09-26 11:15:19 来自Android手机客户端
香山已经在准备资料了。群里在讨论价格。。大家在议论是惊喜还是惊吓~~~~






更多不截了,可进群
beyond
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20楼
2018-09-26 11:18:56
这个价没有惊喜。。
引用20楼22000的发言:
香山已经在准备资料了。群里在讨论价格。。大家在议论是惊喜还是惊吓~~~~


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