深圳楼市“冰火两重天”，网红盘华润城业主心态也变了

01 新房、二手房成交数据

2023年6月，深圳市新房住宅共成交3049套，二手房住宅共成交2407套，月成交量见图示。

02 一线市场分析

6月，深圳新房和二手房交易上演的更加极端分化，楼市呈现出了“冰火两重天”的割裂现象。

新房市场方面，南山宝安绝大部分的成交均被新房包揽，网红新房销售额接近200亿。

6月12日，福田“网红盘”海德园正式选房。共推售237套住宅，主推户型面积约为86-161㎡，备案均价约12.6万/㎡，单价区间约12.1-13.1万/㎡，总价区间约1049-2062万/套，当天日光，去化100%。

6月24日，位于前海的深业云海湾花园开盘。共推出住宅919套，住宅户型区间约104-184㎡，备案均价约9.2万/㎡，单价区间约8-10.5万/㎡，总价区间约900-1931万/套，开盘当天晚上销售额超100亿元，销售约872套，去化率约95%。

6月27日，位于宝安西乡的越秀潮樾府再次开盘。共推出237套住宅，面积区间约为92-133平，备案均价约7.6万/平，开盘当天售出206套，去化87%。该项目在一个月前的首次开盘时去化就已超96%，当时总共推出178套住宅，开盘当天售出171套。

然而，二手房市场则表现得相对较冷清。经过一季度短暂复苏后楼市再次呈现急转直下，并重回相对底部。刚结束的6月，全市二手房住宅成交相比5月萎缩约14%。一线市场方面，核心地段内的热门小区成交价持续走低，一向视为“楼市硬通货”的豪宅产品，在这个月的成交价也出现了下跌的局面。

—— 深圳湾，阳光海滨花园，133平单证4房，高层东南向，6也19日成交，成交价为2280万，基本已跌回2019年以前的成交。

—— 宝中，壹方中心玖誉，220平4房，满五年，南向，6月10日成交，成交价为3050万，算下来，成交单价每平不到14万，可以说，创下该户型近4年历史新低。

—— 宝中，熙龙湾一期139平4房，东南向中层，满五年，目前有套报价2000万，可以说已跌回2019年以前的成交，2019年底，同样的户型成交价也得2060万左右。

03 业主心态接近崩溃！网红神盘华润城低谷重现

华润城，作为深圳的顶流热盘，同样面临成交衰退的局面，成交量价齐跌。

据数据统计，2月到4月期间，华润城共成交至少31套，华润城一期成交16套，华润城二期成交6套，华润城三期成交9套。到了6月，成交量出现缩减，成交量砍了一大半，华润城一至三期在整个6月也不到3套成交。

成交价上，华润城的成交价下滑也较为明显。相比3月份，华润城成交最高下滑了超10%，部分户型又重新跌回指导价以下。

—— 华润城一期89平3房，今年3月份市场成交价稳定在1500万以上，最高成交价在1580万，而在上个月中旬，成交一套89平3房，楼层更高，成交价跌至1420万，跌幅为10.1%左右。

—— 华润城二期81平2房，西南朝向中间楼层，目前有套在售报价为999万，低于指导价71万。

今年4月，伴随着二手房参考价和贷款脱钩，深圳楼市活力被调动了起来，不过，这样的状态也就持续了不足一个月，五一小长假后，深圳楼市成交又重回之前低迷态势，加上新房市场冲击，二手房成交的跌落速度远超人们预期，这也让很多华润城卖房业主倍感焦急。

当然，令他们崩溃的，还有市场不断激增的放盘量。根据我们内部系统统计，整个华润城一至三期将近200套在售，单单华润城1期就至少72套房挂盘。为了能够尽快卖房，最近一个月，很多急卖业主已经在积极主动下调价格。

华润城2期，150平3房，西南向，满五年唯一，6月15日挂盘还是2500万，不到半个月，6月26日，业主报价降到2300万，同时资金快的客户，价格还有可谈空间，可以说，是华润城2期150平户型近3年以来总价最低的一套。去年市场最低谷，华润城2期150平成交价也都在2300万左右。

数据来源：小鹿选房app

华润城2期，81平2房，西南朝向，中间楼层，6月初报价还在1200万，到了6月中下旬，业主连续两次下调价格，目前报价为999万，低于指导价约70万，是目前华润城唯一一套跌破指导价的房源。

数据来源：小鹿选房app

时隔半年，华润城又重新卷起来了。

根据我们系统数据统计，华润城共有157套挂盘，其中89平以内的刚改类1-3房，华润城共有102套挂盘，在总挂盘量中，占比高达65%。

华润城刚改户型市场供给超量、需求不足的挤压现象，是置换客与刚需客心态不同导致必然结果。

华润城急卖的大部分业主，多是出于换房的需求。而这一部分业主，曾经亲身品尝过深圳楼市的甜头和红利，对深圳楼市的潜力拥有信心。在他们看来，深圳的楼市已经处于阶段性低谷，降无可降便是抄底置换的最佳时期，因此选择急卖。

而没有买过房子的刚需接盘客则更加谨慎，害怕房子入手后再次跌价。买卖双方心态上的截然不同，反应到市场上便是供需不平衡，同时也造成了华润城二手房交易市场短暂的冷局。

文章来源：深圳房客会微信公众号文章《内卷！网红盘华润城业主心态接近崩溃》