深圳拟出台产业用地新政：容积率调整增量建筑面积不得转让！

日前（1月8日），深圳市为进一步推进土地供给侧结构性改革，推动产业转型升级，促进产业用地节约集约利用，深圳市规土委组织起草了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（征求意见稿）（以下简称《管理规定》），并予以公开征求意见。

事实上，《管理规定》的出台主要是针对解决深圳实体经济面临土地空间瓶颈的难题。其中，明确了工业用地、物流仓储用地等产业用地容积率调整的详细规则。这种调整是指在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积，有利于企业挖掘存量建设用地潜力，但新增的建筑面积不得转让。

- 官方解读 -

1、限定产业用地容积率调整

为保障产业发展空间，《管理规定》将适用范围限定为工业用地、物流仓储用地等产业用地的容积率调整。同时，用地的范围涵盖了协议出让、招拍挂出让、土地整备、城市更新、历史遗留违法建筑处置等各种类型的产业用地。

2、规范实施路径，明确建筑物年限及比例

为更好支撑实体经济发展，充分满足不同产业、不同主体、不同用地差别化的建设需求，依据建设项目管理相关规定，提出产业用地容积及容积率调整可通过新建、扩建、拆建及三种方式组合的路径实施。

此外，基于规划统筹、公共利益以及产业发展需要的考虑，《管理规定》对拆除建（构）筑物建成年限、可拆除建筑物比例等事项进行了明确和细化。

拆除建（构）筑物年限应大于10年（含10年），以规划验收或竣工验收时间确定；

拆除的建（构）筑物面积原则上不得超过合法已建建筑面积的50%，且拆除建（构）筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%。

另外，因公共利益需要或者宗地面积大于5万平方米，且出让合同容积率小于1.0（含1.0）的，拆除面积不受前述比例限制。

3、明确贡献标准，新增建面15%为基准

为保障规划实施，落实城市基础设施、公共服务设施和公园绿地等公共利益用地，按照利益共享的原则，《管理规定》规定产业用地提高容积率需结合城市规划要求，贡献一定比例的土地和建筑面积。

贡献标准的设定充分考虑了公共利益的实现以及统一性、公平性、可操作性等多方面要求，具体以新增建筑面积的15%为基准。

此外，《管理规定》给予权利人选择权，提出可通过移交土地、建筑物或二者的组合；移交的建筑物面积不超过3000平方米的，权利人还可选择按规定缴交地价后自行持有。

4、限制产权转让

为确保产业用地容积率提高后的建筑面积用于产业发展，防止产业空心化和房地产化，《管理规定》严格要求提高容积率增加的建筑面积不得转让。

此外，权利人还需严格按照与产业部门签订的《产业发展监管协议》开发利用土地。

5、提高审批效率

为提高产业用地容积及容积率调整审批效率，《管理规定》结合“强区放权”等有关要求，将产业用地容积率调整审批程序由管理局、委员会、图则委三级审批变为管理局一级审批。

附《管理规定》原文：