2023年深圳二手房市场关键词总结

2023年马上就要过去了，2024年马上就要到来，那么明年的二手房市场会有一个怎样的契机？那就不得不先回顾下2023年的行情，因为今年的行情会深刻影响2024年。

2023年深圳二手房市场以价换量，释放优化政策后阶段性回暖，月成交量对比往年基本都有所回升，但是挂牌房源量也不断攀升。2023年有几大关键词可以帮助我们更好的认识二手房市场潜在的行情，过渡到明年的同时也会有怎样的一些坑在等着我们？

关键词1：普跌

据某网站统计的数据，2023年深圳二手房80%的楼盘是下跌的，今年对比2022年不同的是出现了普跌的行情，市场情绪低迷，深圳的豪宅体现了深圳房价最后的倔强，在双证合一的加持下，最后豪宅也撑不住了。至此2023年底，深圳包括热炒的学区房、西部热点楼盘、刚需片区、老旧小区、豪宅全部沦陷。

整个下跌过程中，跌幅最深的是：小户型和老破旧。

据网上的统计，福田八卦岭片区的八卦岭宿舍小户型最高跌幅达60%，南山月亮湾花园最高跌幅达65%，也就在最近，该楼盘某套法拍房以单价4.56万/平的价格成交，高峰期因为旧改概念成交单价达12.89万/平。

而深圳小户型的下跌趋势基本是贯穿全年。

年初龙华龙悦居63平两房成交价在470万，前年还在530左右，后面不断有业主砸盘，业主报价一路下跌，不少买家抄底抄在半山腰，上两个月，龙悦居63平同户型房源报价基本在380左右。

最近，南山大冲的新城花园住宅小户型40平和50平的报价在240万和33万，单价已经来到6字头，高峰期也都是10万+的楼盘，另外南山阳光里雅居年初45平的成交价基本在480-500万左右，最新有房源报价已经去到430万。宝中代表性小户型楼盘花样年成交跌幅也达到了44%。

但，部分小户型书包房走出了独立行情，如百花片区明星小户型楼盘金茂礼都。2022年8月，金茂礼都36、37平成交价在550-570万，今年同户型的成交价基本也都保持在这个价格范围。过去一年的走势还是比较稳的。

其实小户型书包房，已经在2021年的时候首先出现下跌和腰斩的情况比比皆是，是深圳这轮下跌行情里最先开始下跌的，最近一年也只不过是跌幅收窄的走势。像金茂礼都36平的这个户型，2021年高峰期还出过850万的成交价。

小户型的总价低还有地段相对核心会吸引很多资金较少的购房者蠢蠢欲动，其中不乏一些新手投资客，但是恰恰是这种低总价的楼盘，在前几年很多都被热炒过，也因为上车门槛低，上一轮周期里也是有不少的人入手，是不是已经跌到底了，这个不好判断，但是大山知道部分楼盘还有很多散户雷未爆完，在今年这种低价房源量没有放大的情况下，明年应该还有价格更低的房源挂盘。

在今年开发商的雷不断爆出后，zf已经专门针对优质开发商进行融资扶持。那么在深圳的这些散户雷还存在多点开花的情况下，结合2024年预期政策会继续优化，应该也就是散户雷出逃的一年，多是又一年的以价换量的行情。

豪刚产品今年走出量涨价跌的行情。

像南山华润城即使整体回调30%左右，成交却比较活跃。今年录得的成交量超过百套，在如今低迷的市场，算是一个特殊的存在。在最近的两个月，华润城虽然成交价还在下跌，但是跌幅已经大幅收窄。

而总价预算1千万左右的豪刚购买力，往年都在感叹，1千万在南山基本上没有什么好的选择，今年，1千万这个预算已经可以在南山横着走！例如这个预算三房四房的预选楼盘包括西丽宝能城，后海蔚蓝海岸，南油城市山林，前海鼎太风华，南山中心区海印长城等等片区标杆盘。

而更多这个预算的购买力，已经被前海新房虹吸。

今年深圳豪宅在最后的倔强中也同样失守城门。

引爆这一声响的深圳湾太古城南区，10月成交一套低于指导价的房源，成交单价12.74万/平，对比高峰期，也接近腰斩。随后更多的深圳湾豪宅房源包括大户型降价都比较明显。其中不乏像恒裕滨城二期、悦府、半三这种大户型豪宅，而跌幅相对都较猛，如悦府一套362平方的房源报价6999万，在前不久的9月，同户型高楼层的成交价去到1.5亿，已经是腰斩。

让人惊奇的是，红树湾片区的红树西岸走出独立的豪宅行情，不仅成交活跃，价格还从年中的17万/平成交价飚到了20万/平，在这独立行情的背后，目前大山也无法看透其中的缘由。

在取消豪宅线后，目前豪宅的价格跌幅也逐渐收窄。

刚需盘业主今年也不好过，很多房源有价无市，也就是即使降价也没有人买，因为今年新房、六折人才房等大量供应，对刚需盘业主造成致命打击，现在也不是降价就能售出，更多的是还得割肉，明年的行情同样竞争激烈，有个好消息是今年一共只拍了17块住宅用地，对比前两年大幅减少，坏消息是新房库存去化周期已达2年1个月，明年新房去化任务重，对二手打击明显 。

关键词2：低于指导价

今年在中介推房描述里看到最多的一个字眼是低于指导价多少多少出售。

指导价已经明确跟贷款脱钩，但深圳出的这个指导价的争议一直存在，出台没多久就有业主在问政平台上控诉指导价的出台扰乱了市场规则和正常业主报价，讽刺的是，即使指导价名存实亡，房价并没有止跌，指导价的意义像是更多偏向业主，保护了业主，转移了市场的视线，转移了真实的矛盾。

指导价目前还存在于中介平台上的价格体系里面，目前所有中介外网平台上只有低于指导价的业主报价才正常展示，高于指导价的业主报价还处于只展示指导价的状态，大家都以为取消这种作法并不影响市场，只会回归到透明的市场交易和公平上来。

实际上这种现象在今年并不是没有取消过，但都是一日游，上面对于业主真实报价的忌惮程度不亚于丢掉帽子的恐惧，主要有部分深圳业主那几年太作了，深圳业主小作文的事件不知道大家还有没有印象，传播到全国，影响十足，龙华的星河盛世，宝安的中粮凤凰里都出过业主的小作文。

那个时期，上面明确表示深圳楼市以后每年的价格涨幅一定要控制在5%以内，所以能看到在那两年，深圳的新房批售都是南山福田这种高价位的批一批再结合龙岗坪山这种低价位的批一批，以保证深圳新房的平均价格维持平稳。

所以很难保证，在未来两年政策会不断优化和宽松的时期，二手房业主还会不会跳价，报出高于市场接受能力的价格，唯一能规避业主小作文事件影响的，就是还是继续隐藏过高的业主报价，一劳永逸。

而报高价的业主也可能是醉翁之意不在酒，是掩护真正想要卖房的业主出货而已。所以，并不是把展示真实业主报价就是真正的透明和公平的市场，维护市场秩序的手有必要的，但一定要不断更新和完善。例如，真实成交数据还是可以正常展示的，没有必要遮遮掩掩。

关键词3：政策优化

继指导价出台后，时隔两年，2023年终于迎来了楼市政策的宽松，对市场的影响比较明显，但今年每一个节点的宽松政策只针对一小部分人群，造成后续成交量走势势能不足，无法走出长久行情。

深圳2023年的二手房成交量呈M字型走势，其中网签的高峰在今年3月份，录得网签量4943套，其次是今年的11月的4305套。其中这两月上下都是政策的高发期，也可以看到购买力的还是在的，只不过观望情绪依旧浓厚，要达到持久的正常成交量，还需要政策的进一步优化和刺激。

但今年出台的政策只是进行一个宽松和优化，并没有进行一个刺激的预期，今年深圳楼市政策趋向于走稳健路线，像取消认房不认贷，二套首付降低到四成，都是针对目前大家普遍收入水平没有提高但却宽松了贷款成数，一正一反互相抵消，对于这个政策有些购房者基本是不买账的。

实实在在给购房者、卖家让利降低购房成本的是取消了深圳豪宅线的认证标准，750万豪宅线已不复存在，让大多数豪宅变为普宅，满5年即可免征增值税，750万以上的住宅成交基本可以省下税费几十万。这一政策也让深圳11月的二手房成交量达到近5个月的新高。

今年这些楼市政策包括：

1、2023年2月，深圳政府推出了单身宿舍&单身公寓“属性的房子不限购”政策。

2、2023年4月20日，深圳政府取消了二手房指导价和按揭贷款的挂钩政策。

3、2023年7月，深圳政府推出了二手房双证合一政策。

4、2023年8月，住建部、央行和中国人民银行明确表示，认房不认贷。

5、2023年10月，深圳住建局对普通住宅重新认定，取消750万非普通住宅线，二套房贷款最低首付统一调整为40%。

预测明年还将继续优化和宽松政策，目前深圳还可以继续优化和宽松的楼市政策大致包括：

1、不满五年的二手房交易需要缴纳增值税

2、新房限价

3、限售三年

4、深圳房票认定——深户三年+社保三年或社保五年

5、业主报价和成交价格展示

6、房贷和存量房贷利率下调

等等…….

关键词4：猎人

这是我在往期的文章中附予这届购房者的称号，特别是投资客对待房源像对待猎物一样，不轻易下手，只有一颗子弹是打兔子还是打绵羊，谁都知道！今年购房者的身上已经有了猎人的特质。

确实，这届的购房者理性很多，不再盲目买房，像今年接触到很多出来看房的购房者或者投资客，可能也就是买菜顺路看个房子，当然这是比较夸张的说法，但是你可以明显感觉到这些购房者身上没有了焦虑，看房的路上不再紧跟着你的脚步，你反而是像书童陪在少爷身边溜达：“少爷，这边请，少爷，这边是楼梯，您慢点，少爷，我们去那边看看吧！”

由于业务需要，大山也有时会用一些营销术语约网友出来看房甚至是逼定，但是明显感觉不管是老手投资客还是新手小白，都能精准看到房源的价值和对市场的把握。

不管市场对我们的鞭笞如何。2024年也请你们继续保持猎人的姿态，因为2024年也还将是血雨腥风的一年，随时有可能入坑！

关键词5：评估价下调

房价普跌后，评估价也随之整体下调，评估价基本综合参照成交价和业主报价。评估价下调意味着从银行贷到的钱少了。今年的评估价下调，着实吓坏了不少经营贷在身的业主，这水下的雷明年还得排。

先说经营贷的事，经营贷属于这几年的楼市关键词，炒房它是不容忽视的一个工具，而楼市下行期，也有它稳定楼市的作用。

前几年，房价上涨时，通过经营贷不断套取银行资金，可以进行房产裂变，从而又助推房价的上涨，而2020年那拨上涨，后面上车的有大部分都是通过经营贷套出的钱去买的房。而这一拨人今年限售解禁，同时经营贷面临续贷，给大家科普，经营贷不像按揭贷款30年期限，一般有1-3-5年，10年的要看具体情况，到期后就要还本再续贷。

今年的问题就出在，房价下跌时，评估价下调，续贷时会出现不再能贷出刚做经营贷时的资金数额的情况，也就是续贷贷款金额低于首贷贷款金额，但是你又要还掉之前的银行贷款，当评估价跌到一定幅度，即使有些银行能贷出8成也还是弥补不了，于是有些业主填补不了窟窿就提前低价抛售了，又或变成法拍的。

所以限售3年，今年基本解禁了，2020年高位买入的投资客，这两年按照市场规律会排雷，到明年这个雷排的相对干净了，再随着政策宽松，或许能够出现二手房市场整体止跌的行情。

展望2024年，深圳二手房行情大概还要经历阵痛，时间上也是2023年的行情的延续，我希望2024年的关键词是止跌、回暖、企稳、利好叠加。你们觉得呢？

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