从“后花园”到“商务中心” 红山拉开新序幕【片区分析】

去年开始，随着万科HBC、龙光玖钻等项目相继入市，真正拉开了深圳北站商务区商务开发的序幕。这块被深圳各大媒体、民间大V、网友群体戏称的宇宙中心。引以为傲的赞誉也好，似有似无的嘲讽也罢，不为动摇地北站商务区按着既定的步伐向新的高度进击。

跟宝中、后海等深圳大多新兴崛起的商务中心区一样，几年来北站商务区的风采也主要体现在一个个瞩目的高尚社区。在内的业主高度专注身边的发展变化，互捧的同时不免俗于互撕。捧与撕，慷慨地为媒体贡献热点话题。舆论中的宇宙中心，表现热度不凡。

这种“热”与法定图则的“红”不谋而合。“红”所代表的商业地块，慢慢地从图纸规划到实际落实。

北站商务区依托深圳北站打造，主要由“深圳北站商务核心片区”和“红山商业文化居住区”组成。

建设用地468.24万㎡，建筑面积约997万㎡，以发展总部经济、产业金融服务及综合商业为主。

未来，北站商务区会形成超高层地标写字楼和大型商业的聚集地，60多栋商务办公楼打造出深圳中部新的商务天际。

我们看到片区内的红山打造成的住宅生活区已日益成熟，在其1公里范围内已经或将要引入大量的高端要素。

比如九方购物中心、“深高”、“外国语”等学校集团，“新华医院”等市级三甲医院，“深圳北站中心公园”“白石龙音乐公园”等5大绿地公园……

各类优质的资源向北站片区聚拢，形成一个新的城市中心。

而“红”的商业地块，未来几年，会逐渐井喷涌现。我们所期待的，是一个不断向上生长的活力环境。

似乎早已注定，北站商务区的商圈建设，也是红字当头的“红山”开始。

红山6979：低密度群落商业，深圳版的“三里屯”

扎根于深圳本土的两大央企华侨城和招商，竟会璀璨联袂共同打造北站商务区内的“红山6979”，突破我们的想像，令人惊喜万分。

华侨城的欢乐海岸、招商的海上世界，都代表着深圳目前*的体验型商业综合体，已然发展为深圳的对外名片，几乎是商旅深圳的必去之处。

红山6979作为两者强强合作的又一商业综合体项目，“6979”分别取自于两者股票代码末两位（000069+001979）。

该项目被称为龙华“时尚生活新高地”，实际上极有可能发展为深圳中部的市级商圈，形成东有万象城、西有海上世界、中有红山6979的标志性商业格局。

按照规划，6979将于2019年整体开业。打造为公园式商业街区，多达40余栋独立商业裙楼组成，汇聚购物、餐饮、文化、娱乐、教育、服务配套等多元业态。

而低密度生态组合与环境自然融合的外摆空间，打造出独具特色的商业街区风格。公园景观大道，中心集散广场，下沉式绿化广场，倾斜景观草坪，让生态与生活兼容；镜面水景、阅读草坪、儿童公园，景观雕塑花园、博物馆草坪、艺术展示坪，营造舒适的休闲环境。整体商业环境犹如北京“三里屯”。

华侨城商地：300多轮举牌，楼面地价超前海

今年开年*场土拍安排在2月的龙华北站商务区内，看去位置一般，不接地铁站，临靠没有拆迁规划的民宅，且在楼市高压政策笼罩下，本该不起波澜的一次土拍。

万万没想到经历了两个*、300多轮举牌之后，最终被华侨城以59.8亿元的价格摘下，楼面价3.73万元/平方米，溢价率50.55%。

这个楼面价已经超过了去年12月信义玻璃拿下的前海商业地块，当时楼面价为30016元/平，为前海首宗破3万/平的商业用地。

根据规定，届时项目计容积率总建面不超过16万平, 其中办公面积远高于商务公寓面积。本宗地项目建成后，办公、商业、商务公寓无产权限制要求，可按规定销售；公交首末站及其站务用房产权归政府，由竞得人建成后无偿移交。

如果不是看重深圳商业地产后市发展，不是看重北站商务区的规划前景，是难以想明白一向对商业办公地块比较谨慎的华侨城会如此激进、激情地抢地。

有人说这是为了抢滩北站商务区的*优势，那已经开发的龙光玖钻、万科汇隆中心是不是占尽了天时地利？

鸿荣源办公群：摩天地标，引领龙华天际新高

北站商务区虽然没有太多的历史包袱，但也面临着不合时宜的城建产物，转型攻坚之下，原址上华丽更新，是龙华乃至年轻的深圳在土地供应捉襟见肘下的出路。

曾经的北站茶楼等建筑组成的民治第三工业区，在北站商务区启航之际做出了让步，去年底前厂区被迅速拆除，开发商鸿荣源欲将打造为纯商务写字楼群。这是鸿荣源继前海金融中心后，又一个纯商业项目。鸿荣源对北站商务区、前海同等重视。

项目位于梅龙路西侧，拟拆除重建用地5.3万平方米，建设用地面积为3.1万平米，总建筑面积约43万平方米，容积率13.83。规划3栋44-54层（200-250米）写字楼，2栋37-43层（180-200米）的SOHO商务楼，据说有可能诞生超300米的标志性摩天地标，将龙华的天际线进一步拔高。

除此之外，片区内的白石龙工业区、威华工业区等城市更新项目，也相继动工。

龙光玖钻：百亿巨无霸旗舰，建面80万平都市综合体

2015年9月，位于红山地铁口西侧，占地约8.7万平方米的巨无霸商地，由龙光地产以112.5亿斩获。跟今年华侨城破前海楼面地价一样，龙光拿下的这宗商地亦是令人惊呼“胆识过人”。

龙光在这几年的激荡发展中，盈利能力却做到了同规模房企的首位，资本运营及管控能力十分*。地产核心利润率仅次于合景泰富、中海，位居第三。

说回这个备受瞩目的商业综合体，即龙光·玖钻。以“玖”字系命名，承袭玖龙玺之后，龙光又一高端项目的定位。

项目由四大地块组成，空中连廊连通一体,城市绿轴东西贯穿。包含约200米区域地标性建筑——钻石立面甲级写字楼；10万㎡一体化商业及约5.8万㎡星级酒店（欲引进万豪旗下万丽酒店）等。

近期玖钻首批产品已开盘入市，首批产品位于项目地块的北端，在售建面为约53-118㎡办公、公寓产品。其中办公产品户型为53-68平，毛坯交房；公寓户型为97-118平，带装修。整体均价57000元/平，相比前海等其它重点开发区域动辄10万起跳的商务产品价格，玖钻体现出了应有的价格优势和长期投资潜力。

可见，经过几年的发展积淀，以红山、北站核心区构筑的深圳北站商务区，已逐渐褪去福田“后花园”的嫁衣，正红红火火地打造深圳中轴线上的“中心区”。

期待有一天，这里会成为具有国际水平和现代化特色的综合型商务中心区，向福中、后海等总部核心区看齐。