带全市前15好学校的房子价格会率先反弹？一个好学校到底值多少钱

过去3年，带好学校的房子跌的很惨。不过，“下跌”他是个结果，不是理由。一件商品不可能永远跌，总归有他合理的价值和价格。

今天楼癫就带大家理性克制地计算下，学校名额到底值多少钱。

大房子涉及的因素更为复杂，不好比较。小户型的居住属性大差不差，上学属性更纯粹，是很好的计算样本。

 所以我们把同地段的普通、中上和顶级学校的小户型总价，进行横向比较。自然也就知道学校的价格是多少了。

01

首先比较的是科技园

这里是南山外国语集团的大本营。其中，南山外国语大冲中小学目前租房可以上，成绩也就是全市前30。

我们从学区里硅谷公寓的成交价格看，30平的单间，160万就可以买下来，这个学区几乎没有学校溢价。

旁边有个楼盘和他很类似的博客公寓，同样的面积，同样的老破小。因为带南山外国语本部的好学校，成交价要340万以上。

比硅谷公寓贵160万，所以说当下全市前15好学校的学校价值就是160万。

再看南山中心，北师大附中是40名上下的学校，南油小学也是南山倒着数的差小学。这个学校肯定是不值钱的，分流都可能比这好。

这里新一代公寓的38平大单间，成交价是220-230万。

离的不远有个学府中学九年制，是南山老牌稳定前30学校，学区里有个和新一代公寓相似的友邻公寓。30平大单间成交价也就是200-230万，39平一房一厅可以卖250万左右。

因为友邻同面积户型更好，但是几乎没贵多少，所以说深圳的前30学校真是没啥学校溢价。

离科技园和南山中心不远就是南头，这里有个全市前15的好学校麒麟中小学。因为这里最小户型都是花园社区的40平大单间，所以总价略高，成交价要460万以上。

估计学校溢价在200万左右，这里也重复验证了前15九年制学校估值在150-200万之间。

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02

接下来我们看福田。

在四大深圳高级学区里，有顶级小学深圳外国语小学，也有渣小——下沙小学。像有深外小的财富广场大单间成交价在430万，带下沙小学的泰安轩大单间成交价在300万左右。 

这两个居住都很差，产权也一样是单身公寓，最主要的区别就是小学不一样。所以说深圳最好的小学，深圳外国语小学的学校价值就是100万出头。

车公庙南边紧挨着花好园，这里小学也是下沙小学，初中是红岭上沙初中，一所新的集团化普通学校。

花好园因为是纯住宅产权，所以我们也把纯住宅和他比，比如带深圳高级初中+普小竹园小学的纯住宅——竹园小区。

花好园的42平一房一厅是280万，竹园一个22平的小单间也是280万。竹园小区面积只有花好园的一半，房子还更破，就是学校更好。

所以我估计深圳高级南初中部的学校估值在150-200万之间。

咱们再看福田另一个教育高地——百花园岭。

其中百花旁边的八卦岭成了每个自媒体都会踩一脚的惨跌圣地，目前哪还有什么学区溢价，一个36平的单间只能卖160万。

这个价格和科技园的硅谷公寓价格差不多，大家也可以看出来了，深圳老城区一个老破小单间的价格，差不多就是160万。

旁边紧挨着的，就是同样老破旧，但是学校是顶级四大的深圳实验。其中带深圳实验+百花小学的金茂礼都，成交非常活跃。

目前金茂礼都一个24-36平单间的价格在385-450万之间，比八卦岭宿舍贵了200-280万。

所以我们看到作为四大之一的深圳实验初中+名小学，九年制学校估值在250万左右，是深圳最高的。

另外百花这里还有个很独特的组合，楼盘都会100带深圳顶级小学的荔园通新岭，但是初中是名不转经传的老牌前30学校莲花北初中。

这里比八卦岭强势的就是小学更好更老牌更有认可度，目前都会100的33平单间的成交价是240万，比八卦岭宿舍也就贵了80万。

所以从这里对比可以看出来，荔园小学的估值就是80万，比刚才车公庙的深圳外国语小学略少。粗算一下，单纯深圳实验初中的学校，那就是200万左右。

百花另一所好学校初中是红岭中学园岭部，这是红岭的本部初中，口碑和成绩都不错，排名深圳前20。

目前带荔园通新岭小学+红岭园岭的阁林网苑，33平单间成交价是228万，跟都会100差不多。所以说哪怕老八大前20的初中学校，也不值什么钱。

03

我们把视角再拉到罗湖和宝安。

罗湖有一所全市前10的顶级小学，螺岭外国语小学。虽然今年刚说要筹备螺岭初中，不过参考荔园八卦岭，目前这种新学校认可度都一般。所以哪怕有学区溢价，也主要是小学带来的。

学区里的东门168，24平单间145万，40平一房240万。这里环境没比八卦岭好多少，估计学校名额溢价也就50万，比荔园小学的价格略低。

罗湖另一所四大深圳中学，学区里小学都比较一般，目前学区里阳光天地家园31平的1房一厅是350万。

这里环境也很老破，如果和八卦岭比较的话，估计深圳中学初中部学校名额溢价在200万。

宝安中学学区有宝安最好的九年制学区，旁边紧挨着啥也不是的翻身。

宝中学区小户型都市翠海29平单间的价格是275万，翻身的卡罗社区36平单间是160万。两个比较，说明宝中九年制的学校名额价格是100-120万。

04

经过以上系统的比较，大家应该也看出来了。深圳的学校溢价大概分为三个梯队：

1.四大级的初中部，像深圳实验、深中和深圳高级初中部，估值在200万左右

2.深圳前15九年制初中部，像南山外国语、麒麟中学、宝安中学，估值在150万左右

3.前十名小学，像深圳外国语、荔园小学和螺岭小学，估值在50-100万

其他的全市20名以后的初中，小学，包括那些乱七八糟的集团化新学校，都没什么学区溢价。

这个价格相对于高位回调了非常多，像巅峰期深圳实验一个学校的读书机会估值就高达700万以上。不过大家也不必过于担心了，其实学校溢价到这个层次反而比较安全了。

首先，教育是刚需，市场上永远有一批对教育重视对学区环境重视的人。而且时间不等人，到了上学的时间就得去安排。

另外之所以目前学校估值停在这个价格，也是市场投票的结果。目前深圳1个孩子上一所顶级民办学校，九年的成本就是90万。

但是公立学校比民办的口碑还要更好，入学确定性更高，师资也更好一些。而且不论多少个孩子，都可以重复在这个学校读书。

 所以深圳公立顶级学校，肯定要比民办的成本要高。目前的价值200万，是有原因，是经过市场认可的。

 最后想跟大家说个趋势，深圳未来5年小升初人数会从15万增长到23万，好初中学校读书难度是越来越高的。

 跌到底又有强力需求，这也是楼癫认为带全市前15学校的房产，会率先反弹的最直接理由。

（文章来自楼癫投稿）

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