南山二手房涨了，1000万以下学区选择越来越少？（附房源）

2020年第二季度已过大半，疫情前后期深圳的二手房交易市场受到了怎么的冲击呢？

深圳二手房整体行情：

受疫情影响二手住宅过户速度放缓，2月深圳仅成交1788套二手住宅，环比大幅下跌77.8%。

疫情导致中介门店无法正常营业，现场看房暂停，加上疫情下购房者心态有所改变，很多购房者推迟购房计划，多重因素下，使二手房成交量受挫大跌。

从最新成交数据看，新房二手房成交量都大幅上升。二手房方面3月份成交7035套，4月份8347套。5月份数据还在统计中，据了解的5月份成交较四月份也有所上升。 

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价格方面，根据统计局数据，2020年1月深圳一二手住宅价格分别环比涨0.5%、0.7%。

已连续6个月，深圳新房二手房都出现了环比上涨，疫情下2月份二手住宅价格基本持平一月份，部分区域略微下行；3-4月份，深圳房价出现微幅波动，但整体上依然是以稳为主。

5月份据数据统计参考均价68328元/平，较四月份60400元/平环比上涨13.13%，当然不排除部分区域需求集中而带动价格上行，整体房价还是在政府可控范围内。

南山区楼市行情

在深圳市地位举足轻重的南山区，作为深圳市的高新技术产业基地、高等教育基地、旅游基地和西部物流基地，近几年基本也是深圳楼市的风向标。

因为目前区域没有新房开盘，还是以二手房为主。

二手房方面2月份疫情期间据统计成交数据为零，3月份1455套4月份1488套，也反映了上述深圳整体的成交行情；

价格方面，4月份南山均价84858元相比三月份环比上涨1.45%，最新统计五月份目前均价86764元，环比上涨2.25%。

接下来深圳楼市走势会如何

目前相比其他城市的“救市”政策，目前深圳政策的力度比较弱，仅仅是公积金方面，而且是针对参加疫情防治的人员和单位，并不具有普遍意义。在政府始终贯彻的“住房不炒”原则下深圳原有的限购、限贷等基本调控政策不会发生改变。

另外，再加上深圳担当“粤港澳大湾区+先行示范区”双区战略重任，深圳在未来很长的一段时间将会作为国家重要的科创、经济中心，以及深圳房子存在长期供不应求的关系，决定了楼市基本面很稳。因此，未来深圳楼市依然可期。

南山科技园三所南外分校该如何选择？

因为疫情的影响，深圳中小学5月18号才正式开学；开学季，很多小孩已经到了上学年龄的家长又开始为小孩上学选择什么学校而发愁，很多家长还是想为孩子选择一所好的学校，至少在现阶段升学率和教学质量是看的见的；也有的家长考虑的是学校以后的发展购买的是对未来的预期；还有家长则希望小孩上学和好的居家品质要同时兼顾。

在我从业的科技园中区，有三所学校呈“三足鼎立”之势，家长可以根据自身的需求去做选择，这三所学校同属南山外国语教育集团；南山外国语文华部，大冲部和科华部。

那么这三所学区家长该如何进行选择呢？下面给大家介绍和分析下这三所南外学校。

2019年深圳中考成绩排名(注：仅供参考，南外科华部2018年开学目前还没有初三中考）

2019年南山中考成绩排名（注：仅供参考，南外科华部2018年开学目前还没有初三中考）

南山外国语学校文华部

南山外国语学校文华部， 作为南山外国语学校(集团)的发源地， 是南外集团的本部，是1995年9月由政府创办的实验型学校。属于传统学区，南外文华长期屠榜南山区中考，就算是现在集团化办学背景下新学区涌现，文华部依然是南山区顶尖学校之一。

学校规模

文华学校现有九个年级，50个教学班，小学六个年级共31个班，初中三个年级18个班，在校学生共计2393人。教职工152人，具有研究生学历24人，本科生学历111人，大专学历11人，高级职称16人，中级职称69人，初级职称63人。

学区特点

南外文华学区属于南外本部，是南山老牌学区，虽然基本都是楼梯房，但整体环境很好，安静适合居家和孩子学习，看中孩子教育的父母们更愿意选择学习生活环境好，即使房龄偏旧也能接受。学区内学生家长素质过硬，教学质量南山区人民有目共睹。

南山外国语大冲学校

南山外国语学校（集团）大冲学校，2019年南山甚至深圳九年义务教育的一匹黑马。才参加两届中考就在去年取得了深圳16名，南山第三名的好成绩。学校是一所义务教育九年一贯制公办学校，共设置54个教学班。

作为南外集团新成员，大冲学校将通过续创外语教育特色品牌、创新国际理解课程体系、创新国际交流体验活动、创新国际学习型社团组织、创新国际合作办学机制，培养国际化现代公民；通过整合科技园社区资源，打造“未来教育”平台，培养未来创新人才；通过整合核心课程体系、创新学生活动项目、创新学生发展平台等形式，实施“提升学生综合素养行动计划”，全面提升学生综合素养。

深圳市南山外国语学校（集团）大冲学校位于科技园北区，总用地面积22384.81㎡，总建筑面积34396.45㎡，绿化面积10073.12㎡，一所九年一贯制公办学校，规模设置为小学36个班、初中18个班，共54个教学班，可容纳近2500名学生。

学区特点

南外大冲部是2016年开学的相对较新的学校，学校设施较新，因地处科技园，区域住宅用地很少，学区内小区分布比较分散；以2000年左右的电梯房为主，也有少部分九几年的楼梯房老小区。均价7-10万选择相对南外文华稍微多一些。

南山外国语科华学校

南外科华学校为华润大冲配套九年一贯制公办学校，位于华润城中央，规划办学规模60个班，其中，初中36个班，小学24个班，由华润代建，学校占地面积35655平方米，建筑面积54215平方米。

科华学校校园主建筑采用现代建筑设计风格，分为小学部、中学部、综合楼、教师宿舍四栋，并根据建筑群落，分成了6个风格迥异、各具功能的庭院，由此升级的“六大主题广场”中，以三层为主的低矮教学楼等建筑，镶嵌在花园之中，成为学生与自然接触的舒适地带；花园中乔木郁郁葱葱，师生望向教室窗外就可以看到繁密的树叶，听到夏日的蝉鸣；花园又是植物微课堂，标识扫码即可了解花花草草的生长历程。

学区特点

南外科华学校是深圳目前唯一的一所三星级绿色建筑学校，硬件设施配套目前是深圳最好的。

南外科华学校今年开学第二年目前没有中考成绩作为参考，但所了解的优质的师资力量和一流的教学配套未来可期。

学区内小区分布集中，以华润城为代表的次新品质居家小区为主，稍早期的小区城市山谷和英伦名苑居家品质也是不错的，周边以万象天地为代表的商业以及其他生活配套日益完善。学区小区均价当然也高于另外两个学区。

综合来说这三所南外学校该如何去选择呢？单纯侧重考虑学区成绩长期稳定，上学方便有非常安静的学习环境，能接受幽静的老小区楼梯房可以考虑南外文华。

居家学区预算综合考虑的南外大冲是不错的选择，800-900万能买到带电梯的三房，同时解决上学和居家的问题。

对居住品质比较看重希望小区新，同时兼顾学区看好学校未来发展，生活交通配套完善的南外科华学校是不二的选择。

整理了南外这三个学区目前在卖相对优质的房源附上户型图供大家参考。

南外文华学校目前各小区在售相对优质的房源

桑达苑：1994年入伙中小型多层社区，原为企业福利房，属学区南山外语文华部学区学区。小区一共6栋，以75,平81平两房和86平93平三房为主；

92平正规三房910万，一梯两户，欠款130万，满五年，学区未用中间楼层。

翠岭居：1997年入伙，由两栋走楼梯组成，总高8层，小区主要以89三房和75平两房为主。2017年外观有重新翻新，小区环境更适合居家。

89平三房4楼950万，南北通透红本满五年，自住精装修，学区未用。

科苑花园48区：1993年楼梯房，小区一共7栋，主力户型75平两房和87平三房；目前没有什么优质在卖的房源。

科苑花园34区：1993年的老社区，一共十三栋，其中1到8栋主力户型为52平一房一厅，75平两房和83平三房。1到8栋和科苑花园36区共一个大花园社区，环境优美，安静宜居。9到13栋为31平和39平单身公寓，分列在科华路和科伟路边上，

75平南北通透2房改三房，6楼858万学区初二，满两年欠款360万。另有一套7楼的868万红本在手，学区未用

科苑花园36区：1994年大型花园社区，小区活动空间足，安静宜居，一共19栋，楼梯小高层，主力户型75平两房，80平两房，89平到98平三房。

80平两房880万，精装修，满两年欠款200万，学区未用。

科苑花园38区：2000年楼梯小高层，和科苑山庄别墅共小区，私密性好，居家环境舒适。总高5层，南北通透。外观新。文华学区走楼梯里面最新的小区，目前在卖没有在卖的。

科苑花园37区：2000年小高层楼梯房一共三栋和科苑花园36区共小区，外观比较新，户型方正。

目前在卖的140平四房，一楼带花园，1400万，红本满五年。学区空出。

科苑花园58区：1998年楼梯房，整体感觉还不错，离学校最近，出小区即到。和南外文华唯一电梯小区科苑学里共小区，配套基本齐全，出小区门口就有公园，小区主力户型58平一房一厅，78平和82平两房，95平到104平三房。

97平三房980万，有欠款300万，满五年，学区空出。

科苑学里：2005年入伙，电梯小高层，一共7栋，南外文华最新的小区。小区配套好，有泳池，离学校近。主力户型82平到89平2+1房，97平，113平，125平三房，145平四房；以及少量175平213平230平一楼和顶楼复式。

目前在卖的：

83平2+1房可以改三房，精装修1030万。无税有欠款，学区初二。

113平1420万朝南中间楼层，自住精装修学区未用，红本在手满两年。

113平1260万朝北，中间楼层，学区未用，红本在手满两年。

145平四房1700万，红本在手，满五年。学区空出，精装修，黄金楼层，通风采光俱佳，视野好。

213平顶楼复式2100万五房，有欠款，满五年，送两个大露台顶楼花园，学区空出。

213平一楼复式，2100万，红本在手满五年学区空出。

南外大冲学校目前各小区在售相对优质的房源

朗景园：小区是目前二手房小区里离学校最近的小区，位于南山区深南大道与科技大道交汇处，紧挨华润万象商圈，，其地理位置优越、交通便利、环境优雅，是质量较高、配套完善的优秀住宅小区，小区由深圳市中昊地实业发展有限公司开发，于2001年建成，小区多为60至80平米的两房，45平米的一房一厅，有少量的155到168平顶楼复式。

45平一房一厅690万，红本在手，满五年，学区未用。

68平两房两厅800万，欠230万，满两年，朝南。学区空置。

70平920万，红本在手，满两年，朝北。

75平两房两厅，980万欠90万，满五唯一，朝南。学区空置。

99平1100万，红本在手满五唯一，学区三年级。

151平1980万，南北通复式，欠款500万满五年。学区未用。

科技园小区（别名：科苑西小区）：

近深大地铁口，待拆迁物业。南外大冲学校住宅里总价最低的小区，小孩上学投资俱佳。

28平方一房西向420万 红本无税，学区未用。

34平方一房西向510万满两年欠款80万。

缘来居：2003年电梯房，单独一栋没有小区，南海大道旁离学校稍远。小区主力户型有42平和48平一房，58平和75平两房以及93平三房。

42平方一房南向505万满两年有点欠款，学区空置。

57平2房，600万，红本在手满两年，学区未用。看房方便。

阳光海景豪苑：2002年电梯高层，小区一共两栋，位于腾讯大厦正北面主力户型58平和78平两房。

目前在卖的：

58平方两房，东向570万，精装修，欠款很少满5年，学区空置。

78平方两房，东北向710万，满五年唯一，红本在手。

汇景豪苑：2002年电梯高层，位于深南大道北侧，与深圳大学一路之隔。小区一共五栋，楼下就是深大地铁A3出口，主要户型为58-66平两房，97-113平三房还有178平4+1房。

58平北向两房680万，无税欠200万，学区三年级。

66平北向两房690万满两年欠230万，学区未用。

97平东南向三房两厅两卫900万，欠款300万满两年，学区未用。

113平南北通透三房两厅两卫1030万，满两年欠300万，学区未用。

178平4+1房，1120万红本在手。满五年，学区未用。

深南花园：98年电梯高层，在汇景豪苑旁边，一共四栋。其中以80平两房和101平三房户型最为方正。

82平方两房南向670万满五年红本在手。学区空置。

101平三房两厅两卫，红本在手满五年，750万，学区未用。

南外科华学校目前各小区在售相对优质的房源

华润城一期

10楼83平2房2厅，1280万欠款业主自己赎楼，满两年学区未用。东北向可以改三房。

29楼83平2房2厅，1400万欠款200万左右，满两年学区未用。精装修西北向。

6栋36楼89平3房2厅，1460万红本在手，东南向，精装修学区二年级。

6栋38楼89平3房2厅，1460万，满两年，欠款608万，全新装修西北向， 学区未用。

8栋32楼89平东南向1580万，红本在手满两年，学区空置精装修。

113平3房2厅，可以改四房，1870万满两年欠款300多万。 精装修，学区未用。稀缺户型仅此一套。

125平3房2厅，1950万满两年欠款400万左右。精装修，学区未用。

125平3房2厅，2000万满两年按揭300万左右，豪华装修，学区未用。

31楼132平4房2厅，1980万不满两年，欠款900多万，毛坯学区未用。

25楼132平4房2厅，2170万，精装修，满两年，有欠款，学区未用。

16楼166平4房2厅3卫，2300万满两年欠款600多万，豪华装修，学区未用。

46楼167平4房2厅3卫，2200万，满两年欠款680万，精装修，学区空置。

公司产权70年产权公寓只付契税，通水电燃气，可申请学区。单价9万。

205平1845万

241平2169万

华润城二期

81平1房2厅，1180万，欠款450万左右精装修，西南向，学区未用。

22楼89平2房2厅，1460万，满两年欠款420万左右，东南向，学区未用。

50楼89平2房2厅，1500万，满两年欠款500万左右，东南向，学区未用。

43楼148平3房2厅，2500万，满两年欠款500万左右。东南向，学区未用。

36楼148.18平2490万，满两年欠款800万，东南向，学区未用。

26楼189平4房2厅，3350万，满两年欠款800万左右。学区未用，西南向。

华润城三期

89平两房，目前在售相对优质的：

20楼1380万，西南，红本在手配合7月份满两年，学区空置，房子空置状态。

2楼1400万，西南，欠款350万左右，配合满两年过户，学区空置。

13楼1450万，东南，欠款500万业主自己赎楼，配合满两年过户，学区空置。

150平三房，目前在售相对优质的：

2楼2300万，东南，自己赎楼配合满两年过户，学区空置，看房方便。

8楼2350万，西南，欠款650万配合满两年过户，学区空置。

23楼2450万，东南，红本在手配合满两年过户，学区空置。

32楼2500万，西南，红本在手配合满两年过户，学区空置。

190平四房，目前在售相对优质的：

31楼3300万，东南向，红本在手配合满两年，学区空置。

20楼3300万，东南向，欠款460万，配合满两年，学区空置。

29楼3500万，东南向，欠款1100万，配合满两年，学区空置。

大冲城市花园：

2015年次新房，小区一共10栋位置好，配套全。

80平两房朝南1280万，精装修，红本无税，中间楼层，学区未用。

100平三房1550万红本无税学区未用，精装修。

125平南北通透3房1750万，红本在手满两年，学区未用，精装修。

175平南北通透五房2280万，红本在手满两年，精装修，学区未用。

275平复式6+1房3285万，毛坯中间楼层，毛坯学区未用，红本在手，满两年。

英伦名苑：小区一共有三期，一期为2002年的多层楼梯房总高6层，二期为2004年电梯小高层一梯两户，三期为2006年电梯小高层。居家品质在同时期小区里算非常不错的。

英伦名苑一期

126.92平三房两厅两卫，1390万红本在手，满两年，学区未用。一梯两户南北通透，通风采光俱佳。

138.99平 4+1房，1488万。红本在手满五年，学区未用。精装修。

198.96平1楼复式五房，带花园小院，2000万，欠款300万左右，满五年学区空置，自住精装修。

英伦名苑二期

145.5平4+1房，中间楼层，精装修，满五年欠款600万左右，学区未用。

149平4+1房1600万，南北通透中高楼层，红本在手满五年，学区空置精装修。

英伦名苑三期

75平两房两厅一卫，1050万，红本在手满五唯一，学区三年级。向阳好，房间东南，客厅正南，早上阳光是洒在主卧的大阳台上的舒适度毋庸置疑。

75平2房学区未用1100万，红本在手满两年，简单装修。

98平三房1388万，红本在手满五唯一学区未用，精装修。

167.82平顶楼复式，带阁楼花园，2880万，满五唯一欠款1200万，自住学区未用。

本人从事地产已经7年有余，一直扎根科技园片区，熟知科技园片区每个楼盘户型及各楼盘优缺点。出门在外挣钱养家是重要的，更重要的是热爱这份工作，能帮客户找到满意的房子，看到他们利用劳累工作之余仅有的空闲时间到处奔走看房，最后找到合适的房子时满意欣慰的笑容，是我坚持这么多年的最大动力。

我希望我能用我的专业知识帮到每一位有需要的朋友；不一定是买房的朋友，有关房产学区及相关问题的都欢迎来电咨询。

（本文作者：淘房会会员张坎13410963944）