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笋盘捡漏省钱!解析百花学区,139㎡4房1020万,单价仅7.5万

古人云: "昔孟母,择邻处"。教育环境的优劣与孩子今后的发展息息相关。


作为现代教育制度与房地产市场发展的衍生物,学区可谓备受瞩目,尤其是在深圳福田区这样一个经济高度发达、生活节奏快、孩子竞争压力大的地方,更需要让孩子打好基础,赢在起跑线上。


百花片区位于福田区红荔路与上步中路、笋岗西路及华强北路四条主干道交汇中心处,一批学区相继落址此处,其中百花小学和实验学校初中部,以其优良的口碑和性价比高的学区为深圳广大家长津津乐道。


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一、百花+实验强在哪?


百花小学创办于1991年8月,位于深圳市福田区百花六路25号,地处深圳市著名商圈华强北。2010年百花小学进行了整体重建,教学楼设计科学,结构敞亮,基础设施建设先进,是深圳中心城区现代化水准最高的校园之一。


百花小学学区覆盖16个楼盘,如下图:


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实验学校初中部


深圳实验学校创办于1985年5月,是一所涵盖小学、初中、高中学段,实行一体化管理的实验性、示范性学校。学校由小学部、初中部、中学部和高中部四部组成,有百花和西丽两个校区,在校师生近7000人。学校环境幽雅,设施先进,文化气息浓厚。学校一贯严抓基础教学,因此近四年重点高中升学率在整个福田区基本都稳居前三。具体升学情况可以查看下表:


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2015-2018年深圳实验学校初中部中考录取情况


实验学校初中部不仅在基础教学方面取得的成绩一骑绝尘,而且大力发展素质教育,积极组织学生参加科教文体活动,所以福田区一些非富即贵的中产都削尖了脑袋把自己子女送到这里来读书。


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实验学校初中部学区覆盖范围图


为何“百花+实验”备受青睐?


1、作为福田区排名前八的小学,百花小学没有荔园小学的作业压力,没有实验小学的攀比之风。从百花小学直升“四大”之一的实验学校初中部,是一次学区升级


2、实验学校初中部实行平行分班,不分重点班和普通班,而分AB班,A班孩子的成绩相对要好些。以一个A班和一个B班为一组,每个老师负责一组,而且根据每学期考试成绩分班会有滚动,这是深圳实验学校的特色——分层教学。 再加上实验初中还大力发展素质教育,有利于学生的全面发展。此外,实验学校初中部还有一定指标可以直升实验中学,这可以很大程度上减轻学生的升学压力。


3、“百花”+“实验”学区的小户型比较多,总价较整个百花片区学区低,容易上车。例如:“荔园”+“实验”的两房价格为880万以上,同样的预算下,能买到“百花”+“实验”的三房户型。


二、百花+实验学区优势


俗话讲:“买房一下子,配套一辈子”。先来看下“百花”+“实验”学区的一些基本信息及周边配套设施如何。


1、地理位置优越


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地理位置及周边配套


长城花园西临实验中学,南临百花小学,长安花园与百花小学隔百花四路相望,有“近水楼台先得月”的优势。长城花园和长安花园北侧为笋岗西路,西侧为华强北路,二者均为福田区交通主干道,路面交通便利。小区距离地铁3号线黄木岗站约750米,步行10分钟内即可抵达,出行便利。


2、配套设施齐全百花片区内有白沙岭社区公园和体育南社区公园。公园内建有休闲广场,热带植被密布,是休闲的好去处。半径1000米内有华强北商圈、妇幼保健院、深圳市第二人民医院以及深圳市体育中心、深圳中心公园等,涵盖了教育、购物、医疗、休闲、运动等多种功能体。


3、教育资源丰富长城花园小区内有长城幼儿园和爱心培幼儿园两所优质的双语教学幼儿园。此外,周边教育辅导机构和兴趣班林立,为学区扎堆的百花片区锦上添花。百花小学+实验中学学区范围内共有14个楼盘。笔者基于地理位置、配套、户型、居住体验、性价比等方面的考虑,为大家推荐长安花园和长城一花园。


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“百花小学”+“实验中学”学区一览表


长安花园


1、小区基本信息


长安花园位于白沙岭百花片区的中心位置,1993年批地,1995年竣工入伙,由长城地产开发,自持物业。一共有A、B、C三栋,每栋30层。1-2楼为商铺,3A是空中花园,3楼到30楼是住宅,物业费2.8元/平/月。小区容积率6.0,绿化率20%。小区约有530个停车位,车位比约为1:0.85,车位相对紧张,停车不便。小区内实行半开放式管理,外来访客必须要严格落实身份登记。


2、楼栋户型分布


长安花园A-B栋户型相对称,三梯八户。户型不方正,排布紧凑,得房率低。四户朝南,四户朝北。朝南的户型采光尚可,朝北的户型采光较差。其中A、B、E、F为3室2厅2卫,103平;C、D、G、H为3室2厅2卫,98.3平。


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长安花园C栋为三梯七户。户型不方正,排布紧凑,得房率相对较低。其中A、B、C三户朝南,采光优于其余朝北四户。其中A、F为3室2厅2卫,103.2平;G、H为3房2厅2卫;B为5房2厅2卫,149.01平;C为4房2厅2卫,129.12平;E为4房2厅2卫,124.88平。


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热门户型①98.3㎡/3房2厅2卫,此户型分布在A/B栋的C/D/G/H位置和C栋的G/H位置。三个卧室朝南,且其中一个出阳台,采光较好。不足之处在于户型不方正,空间利用率低;客厅采光和通透性较差。目前在售价格860万。


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热门户型②149㎡/5房2厅2卫此户型分布在A/B栋的A/B/E/F位置和C栋的A/F位置。卧室B、C出阳台,朝向东南,采光相对其它卧室较好。不足之处在于客厅不出阳台,采光和通透性较差。目前在售价格为1160万。


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3、居住体验


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百花小学俯视图


小区距离学校近,周边辅导机构和兴趣班林立,不仅有利于为学生开小灶,也能为学生的全面发展锦上添花。笔者在采盘过程中,遇到一位业主老奶奶。她说道:“我们住在(长安花园)这里,尝到了小区就近上学的甜头。我和我老伴作为高级知识分子,很注重外孙女的教育。小孩在百花小学和实验中学上学都不需要接送,上补习班补英语,学琵琶都比较方便,下楼走几步就到了。楼下有个小公园,一个人待在家里闷了,还可以到楼下公园走走。”


长城一花园


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1、小区基本信息长城花园位于福田区百花四路与百花五路交汇处,一共有九栋,其中1/2/3栋为长城一花园,每栋17层;4/5/6栋为长城二花园,每栋18层;7/8/9栋为长城三花园,每栋19层。长城一花园于1985年批地,1989年竣工入伙。由长城地产开发,自持物业。1—6楼为楼梯房,物业费为1.2元/平/月;7楼以上通电梯,物业费为2.8元/平/月。小区约有550个地面停车位,车位比约为1:0.42,车位紧张,停车不便。


2、楼栋户型点评长城一花园整体坐北朝南,通透性好,采光较佳。长城一花园1—6层楼梯房户型不方正,但省去了电梯的公摊,得房率高。7—17层配有电梯,为层高2.8米复式户型。9-17层每户门前赠送4平米的小平台,可以改造为阳台,也可以作为储物间;7层每两户共享约20平米的空中花园。


热门户型①85.3㎡/2房2厅1卫/朝南,此户型分布在长城一花园的7-17层,最大的卖点就是层高2.8米的复式,住家不会有太大的压抑感。坐北朝南,通透性好,二楼卧室出阳台,采光较好。动静分区鲜明。不足之处在于面宽太小,进深太大,导致采光通风面不足。但进深大也有效提高了空间的利用率。此外由于复式户型本身的特性,再加上一楼没有卫生间,避免不了要爬上爬下的尴尬。目前在售价格为770万。


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热门户型②139㎡/4房2厅1卫此户型在长城一花园7-17层少量分布,属于小区稀缺户型。户型方正,得房率高。坐北朝南,通透性好。2个卧室出阳台,采光相对较好。二层开间和进深比例恰当,采光通风较佳。不足之处在于一层没有卫生间,且二层卫生间存在空间浪费。二层客厅处于中间位置,不出阳台,采光较差。目前在售价格为1020万,均价仅7.5万,是目前最笋房源


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3、居住体验华强北商圈在小区附近一公里范围内,商业气息较浓。但是走进长城花园,给人的感觉就是由闹市进入慢节奏的生活气息浓厚的老社区。这不仅是因为小区有一定历史沉淀,更是因为小区住户以中产及以上阶层为主,高素质住户集聚形成了良好的社区氛围与邻里关系。


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7楼赠送的空中花园


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7-17层赠送的小花园


长城花园7—17层,还赠送一个四平米的户前小花园,能让你在这座快节奏生活的城市,放慢脚步,享受下养花看草的慢节奏生活。


在百花片区这个寸土寸金的地方,还是以紧凑的小户型为主。住在这里更可以很深切地感受到“蜗居”一词的真正含义。长城花园的住户,一推开门就可以看到上图的楼栋景观,高达7.48的容积率,可以很直观地感受到。所以说,百花片区的家长还是十分用心良苦的,为了帮自己的子女获得更好的教育资源,不惜花重金蜗居于此。


小区比较


长安花园、长城花园两个小区在价格、硬件配套上无甚差别,最大的差异点在于户型上:长安花园的户型拐角比较多,长城花园比较方正。其次就是朝向,长安花园一半以上的户型是朝北的,采光不佳,可能白天都需要开灯;而长城花园的朝向几乎是朝正南方向,而且通透性好,采光较佳。长城花园以复式居多,可能更适合年轻夫妇居住,如果家里有老人或者小孩的话,还是考虑选择低楼层非复式的楼梯房比较方便。值得一提的是,长城花园有个东南亚主题园林,绿化率相对较高;而长安花园的绿化率仅20%,地面空间几乎全被停车位所占据。再加上长城花园每户门前有个赠送的小平台可以养花种草,所以长城花园相比于长安花园还是更能感受到花园气息的。


价格分析


1、价格相对稳定,议价空间比较小


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长安花园及长城一花园最近成交信息


长城花园近半年成交以107平的三房和约85平的两房为主,其中三房成交价在830-860万之间,两房成交价在780-800万之间,中间出来一批公司房,带精装修,只需出契税,单价稍微高一点 。长安花园近期149平的大三房成交价为1150万,98.3-103平的三房成交价在870-900万之间,价格相对于前几个月还是很稳定。两个小区最低价上车盘为780万和870万,远远低于同片区“荔园”+“实验”(一居室800万起)和“双实验”(一居室980万起)二至三房的总价。因此,长安花园和长城花园可谓宜居学区性价比之王。相比长安花园,长城花园的成交量更为活跃,市场关注度更高。近半年以来,百花片区的放盘量有所增加,长安花园和长城一花园所有户型均有在售,买家选择性更大;与此同时,房屋成交量较往年同比下降,长安花园最热门的98.3平和103平三房较八月份价格巅峰期价格相应略有回落,降幅在10万左右,长城一花园最热门的85平价格回落10万左右,但总体价格相对稳定,如果不是房主急卖,议价空间非常有限。


2、百花学区升值潜力巨大


近几年来,百花片区学区学区价格呈直线上涨趋势,虽不如荔园和实验学区,但远高于福田二手房涨幅,涨幅稳定。百花学区均价比荔园和实验的低,所以更容易上车,性价比方面肯定毋庸置疑。


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总 结


既可以让孩子享受福田中心区顶尖的教育资源,得到全方位发展,又能享受老小区成熟的配套,“百花”+“实验”学区可以说是福田区学区学区性价比之王。百花片区学区学区价格的持续上涨一方面见证了深圳经济的飞速发展,另一方面也足以证明优质教育资源对于深圳人的吸引力。学区本就是刚需中的刚需,再加上深圳从来不缺购买力,缺的就是购房指标和学区,所以百花学区学区未来升值潜力巨大。


百花目前在售笋盘房源价最低、仅380万即可上车的“百花”+“实验”学区


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(本文作者:淘房会会员何创15986638542)


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