存量房贷利率，会下降吗？

存量房贷利率，会下降吗？
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最近，存量房贷“降息”的呼声很高！

不过，从央行“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定”的表态看，似乎希望并不大。一方面，央行在讲这句话的时候，前面加了个大帽子——“市场化、法制化”。也就是，不能因为购房人“月供压力大、消费不得力”这种情绪化表达，就认为可以变更合同。

严肃点讲，首先要遵循合同法！

记得去年11月发布的金融“16条”（银发[2022]254号文），里面写的非常清楚：鼓励商业银行发放“保交楼”配套贷款，贷款期限内不下调评级，产生不良的，不对机构和个人追责。但是，发放了几笔？少之又少！白纸黑字写的很清楚了，银行依然不执行，为啥呢？


也有个大帽子，要遵循市场化、法制化、商业可持续的原则。什么意思？就是自主自愿，不能强制。基于风险控制、“成本-收益”的平衡，银行觉得不能提供“保交楼”配套贷款。

对银行这样的选择，央行也没办法！

回到主题。银行和借款主体（个人或企业）签订的合同，是受法律保护的。银行是商业机构，赚钱是第一要务。而且，在财政困难的情况下，在国家需要用钱来把控宏观的情况下，对银行这种利润“大奶牛”央企，不管是总利润，还是资产利润率，考核只会更加严格。

根据财信证券的数据，2023年一季度，银行业净息差为1.74%，首次跌至合理水平以下；资本利润率为9.3%，已无法支撑行业内生性资本补充。未来，存款利率下行的空间相对小了，而为了激励企业投资、居民消费，贷款利率还得下降。继续降息，岂不是把银行放在火上烤？

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那么，是不是存量房贷利率就难以下调了呢？也不是！

首先，我们要搞清楚一个问题是，为何产生房贷“高利率”。存量房贷利率比较高的时期，应该是2016-2021年上半年，也就是最近两轮楼市回升期，一是2016-2018年的棚改和去库存时期，二是2020年疫情后到2021年上半年疫后纾困期，这两轮楼市回升期有什么共性呢？

一是，房价史无前例的暴涨。




二是，货币史无前例的放水！




注意，我用了两个“史无前例”！

由于房价快速上涨，居民愿意“加杠杆”买房。所以，那段时间央行不停地上调按揭利率。但由于房价上涨预期强烈，即便按揭利率不断上涨，也阻挡不了居民加杠杆炒房或买房的热情

存量房贷“高利率”，就是这么诞生的！

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总的来讲，前几年之所以愿意接受“高利率”，目的是用高成本资金，撬动收益率更高的资产。

现在，形势完全变了，房价持续下跌近两年，全社会形成继续下跌的预期。于是，上面的逻辑就不存在了。一旦房价不涨了或下跌了，按揭买房就不划算。加杠杆买房，就更不划算了。

这也是为什么，貌似在一夜之间，大家不愿意贷款买房了。房地产贷款占新增贷款的比重，从2016年46%的最高点，一下降到2022年的3.4%，今年一季度楼市回升，也仅为6.3%。因为，贷款买房不划算。这也是为何？去年以来各地二手房挂牌量创新高、提前还贷风起云涌。


所以，降低存量房贷利率，一定程度缓解提前还贷、缓解二手房挂牌增量，但不会逆转这一大趋势。除非房价停止下跌，甚至出现上涨预期，提前还贷、二手房挂牌量不断增加的趋势才会逆转。但目前来看，热点城市每月二手房交易量低于新增挂牌量，房价止跌的难度比较大。



近期，房贷余额第一次下降了！

这其中，除了提前还贷，还有二手住房抛售、转为低利率的“经营贷”等等。去年以来，各大城市二手房交易量明显大于新房，二手房价格表现也明显弱于新房（跌幅大于新房）。近年来，为了纾困中小微，推出房抵经营贷（该产品利率低于按揭利率），导致经营贷置换房贷。







所以，7月14日央行新闻发布会提出鼓励银行“新发放贷款置换原有贷款”，或者叫变相“转按揭”（购房者重新申请低利率贷款置换高利率房贷），其实已在如火如荼地推进中了。很简单，“利率差”摆在那里，银行有发放经营贷的任务，房子抵押比较安全，何乐而不为呢？

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房贷余额减少，这是个大事情！





它意味着，蛋糕在变小。对于银行来讲，“资产越来越荒”的经营环境下，房贷还是优质资产。这时，必然会有银行跳出来，降低LPR的加点水平，以争夺客户。既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他行客户来办理“转按揭”，以置换旧的贷款。

或者，办理经营贷，置换原来的房贷！

笔者翻了一下按揭合同，对利率调整是这样讲的，“本合同利率需调整的，调整后的利率以调整日适用的LPR值为基础，利率加减点数按本合同约定执行。利率调整日适用的LPR值为调整日前最近一次发布的贷款市场报价利率（LPR）数值”。也即，LPR不变，下调加点水平。

7月14日，央行新闻发布会上指出，LPR累计下降了45个基点，这是自上而下的“降利率”举动。未来，住房信贷市场将进入存量时代，除了自上而下的“降利率”（LPR还会下降），自下而上的存量房贷“降利率”，即抢占存量资源的“争夺战”，估计很快就会打响了。


LPR 基准利率如期下降，省钱要比赚钱容易？！
7月20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。与上一期相比，1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点，LPR 基准利率迎来9个月后再次下调。而对深圳置业者来说，意味着深圳首套房贷利率将从之前的4.6%下降至4.5%(LPR+30bp)，二套房贷利率从原来的4.9%下降到4.8%。
 
经营贷方面，目前已经有银行开始执行最低年息3.1% 的经营贷利率，以6月20日放款日为准。经营贷也有望跌破3% 的利率大关。

LPR 基准下调，我们的按揭贷款可以节省多少钱 ？我们来看一下这个对比

按贷款300万为例，30年期等额本息的房贷，原本如果是4.6%的贷款利率，基准下降后，每月月供减少将近180元，1年可以减轻2160元的月供压力.当然，新增的贷款利率是以放款时的基准和约定的加减点为准，而存量的贷款只能跟着合同约定的时间点变动。例如我们是2020年发放的房贷，当时合同约定跟随每年1月份的LPR基准利率，那就算现在的基准下降，我们的贷款利率也不会跟着下降，存量客户还是得根据当时的合同具体约定。

LPR 基准利率下调，怎么样可以节省更多的利息？

LPR 基准利率下调，已经有银行的经营贷利率跟进LPR基准下调10个基点，个人经营贷利率从3.2%下调到3.1% ，按放款时间6月20日开始生效。目前深圳地区的抵押经营贷最低可以做到年息3.1% ， 经营贷利率普遍比住房按揭贷款利率要低。 

为很么说贷款置换一下，省钱比赚钱更容易？
 



以前做的贷款如果利率在4.9%的都可以置换成3.1% ，1年可以节省1.8%的利息。
 
还是以500万贷款本金算，（4.9%-3.1%=1.8%）一年可以节省90000元的贷款利息。

还可以同时置换还款方式，可以把以前的等额本息的还款方式换成先息后本的，给月供减负，释放更多的流动资金。
100万月利息仅2583 元 










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