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深圳学位房还将暴涨10年,婴儿潮是罪魁祸首!

剑君
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主楼
2013-08-19 07:54:41
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深圳学位房还将暴涨10年,婴儿潮是罪魁祸首!




■婴儿潮推动股市楼市双繁荣

 

据公开信息显示,自新中国成立以来,曾有过三次婴儿潮。首次婴儿潮出现在1949~1959年。当时国家实行鼓励生育的政策,一个家庭四五个孩子很正常,人口增长率将近300%。由于当时中国总人口只有4亿,基数小,此次婴儿潮人口的绝对数量相对不大。第二次婴儿潮则是自1962年开始,高峰出现在1965年,持续至1973年,是我国历史上出生人口最多的主力婴儿潮。这段时期,国民经济情况逐渐好转,补偿性生育来势很猛,人口出生率在30‰~40‰之间,平均达到33‰,10年全国共出生近2.6亿人。占当前全国总人口数的约20%。1986~1990年,上一次婴儿潮新增人口已经成家立业,进入生育年龄,又产生了第三次婴儿潮,称作回声婴儿潮。其中1990年是这5年中出生人口最多的一年。由于计划生育政策,此次婴儿潮出生人口总量虽不及主力婴儿潮,但也有1.24亿,接近当前全国人口的10%。

 

第四次婴儿潮目前正在发生,是回声婴儿潮的再回升,也就是说第三代婴儿潮85后至90后成年人口即将进入生育高峰期,我国将在未来5年内仍旧保持较高的生育率,预计出生总人口将在1亿左右,这也将构成第四次婴儿潮。

 

对应到股市,从上证指数来看,在1998年大盘指数在1000点的上方游走;到了2010年年中,指数突破上了2000点;虽然后来逐步下探回到了1000点附近,甚至在2005年年中创出了历史低点的998点,但是随后的2006~2007年里,经济的增长将大盘指数一口气拉上了6124点的高峰;2008年,众所周知的熊市凶猛来袭,最终大盘指数快速退水至1664点,成就了股市史上最大起伏的一轮牛熊转换。



对应当下中国繁荣的楼市而言,婴儿潮正是推动中国楼市最重要的力量。此前房地产市场中,25~35岁的年轻人是第一大购房群体,约占购房者总数的50%;35~45岁之间的中年人是第二大购房群体,约占购房者总数的25%,而这部分人群大多属于二次置业。这两个阶段的人群正好属于中国的两次婴儿潮阶段,也即是上述的第二个和第三个婴儿潮。第三个婴儿潮的成员也就是现在所说的80后这一代,生活在经济富足、生活安逸的环境中,具备较高的购买能力,他们正进入婚育高峰期,同时普遍比自己的父母辈接受过更好的教育,具备符合时代潮流的消费观和投资观,这部分人群大多属于首次置业。也正是两个婴儿潮的首次置业高峰和改善投资相重叠后,最终导致中国房地产市场需求旺盛从而推动销售量的持续快速上涨,推高当前的房价。

 

■深圳婴儿潮已经提前到来,20万婴童/年推高学位房

 

相对全国的婴儿潮,深圳第四次婴儿潮提前了将近两年时间,这是因为深圳城市的主题为70后和80后的青年阶层。大部分都在第三次婴儿潮的回声潮中诞生的。据深圳卫生和人口计划生育委员会资料显示,2010年深圳市出生率为14.5%,位列广州、哈尔滨等15个全国副省级城市之首。2012年深圳进入生育高峰期,从2012年到2015年,深圳的生育高峰将持续3年左右。

2006年深圳新生儿首次超过10万人,2010年新生儿接近15.8万人,2011年出生人口18万人,与上海相当,已经超越广州,2012年出生人口达到21万,全国第一,2013年则有望超过23万。


而根据公开资料,深圳市目前幼儿园总数超过1000所,预计未来五年内,适龄入园幼儿大约有30万人左右,需1500所幼儿园才能满足基本的学位需求。这就意味着一个约占现有学位一半以上的大缺口。按照人口出生率,小学和初中高中学位更是有一半以上的缺口,所以也就决定了如果深圳不能在10年内增加一倍以上的学位资源,出生在深圳的孩子将无学可上。


深圳所面临的不仅仅是学位资源供不应求的问题,接下来随着婴儿潮的到来,名校学位更是一位难求。同样根据公开资料,目前排名前十的深圳初中学位资源(按年级来算)不超过6000个学位,相对每年30万的入学人口,相当于每20个家庭争抢一个优质学位,学位房暴涨至少还有10年时间。

 

■深惠跨市教育,华师附中可做表率!

 

然而在深圳教育体系中还有两种非深教育系统的存在,一个是深港跨境教育系统,一个则是即将启动的深惠跨市教育系统。深港跨境教育是由于深港家庭而产生的,截至目前深港跨境学童人数已经超过了2万余人,每个年龄段的跨境血统约为3000人,相当于20万的深圳单一年龄段的人口而言,这个几乎可以忽略不计。如果说深港跨境教育可以忽略不计,那么深惠跨市教育则不可小觑,甚至可以被认定为是解决深圳教育资源不足的唯一之路。

 

上周惠阳星河丹堤开发建设的华南师大附中惠阳公立分校正式封顶,并将于2014年9月份正式开学招生。而其所招生的生源并非惠阳本土学生,90%以上来自于深圳家庭。在深圳学位房勉强够用的情况下,为什么深圳家庭会放弃深圳的学位资源而选择惠阳的学位资源呢?理由只有一个:华师大附中名牌效应。华师大附中本部不仅是广东最好的中学,其升学率和重点率都远超深圳中学,深圳实验和深圳外国语学校,而且其所开办的分校也都成为该区域内的最好的学校。所以,宁为鸡头不为凤尾,对于深圳家庭而言,选择一个在惠阳公立学位,但在全省绝对领先的学校,这几乎是培养孩子成才最低门槛最高待遇。

 

惠阳华师附中之后,未来随着深圳人口不断外迁至惠阳大亚湾一带,仍将有越来越多的惠州公立学校投入使用,弥补深圳公立教育资源不足,为深圳交通系统提供第三条解决方案。

 

而对于优质的学位房而言,随着大批人口转迁至惠阳大亚湾,惠阳星河丹堤可凭借华师大附中的名牌效应,有望连涨10年,如果不出意外,未来5年之内该项目商品房房价有望突破2万元,与深圳一流的名校学位房售价大致相当。

 














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剑君
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似念似恋
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2013-08-19 09:13:10
分析的很有道理呀
我心永恒2000
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2013-08-19 09:19:29
买学位房就是买孩子的前途呀。
lxg54321
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2013-08-19 09:33:45
如果这个楼盘涨到二万,深圳估计最低的都是十万起了
多吃多占
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8楼
2013-08-20 14:54:28
2012年,重庆出生人口约30万???
回响曲
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2013-08-26 09:12:58
花落半歌
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10楼
2013-08-27 09:35:02
惠阳星河丹堤可凭借华师大附中的名牌效应,有望连涨10年,如果不出意外,未来5年之内该项目商品房房价有望突破2万元,与深圳一流的名校学位房售价大致相当。

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