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价值洼地,2013深圳东大猜想

房迷沧海笑
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主楼
2013-03-01 16:46:54
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价值洼地,2013深圳东大猜想

序:
  2012年,在房网结识了几位有同样爱好、喜欢看房、热爱深圳的朋友。大家桃园结义,决定在房网成立房迷俱乐部,共同约定以新马甲房迷的头衔来发表对深圳各楼盘的一些自己的观点,互相学习交流。因为只是爱好,并非专业,有不足不对之处希望各位藏着的龙、卧着的虎们不吝赐教并批评指正。同时小笑也有个愿望,希望有更多同样喜欢深圳,爱好看楼的朋友加入我们房迷俱乐部,一起来探讨深圳的楼市,发表自己的看法,扩大我们的房迷大家庭!

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沙发
2013-03-01 16:47:36
小笑喜欢高山,喜欢大海,家住罗湖,打工仔一枚。虽然平日工作也是在外面跑,出于爱好忙里偷闲看看房。喜欢加爱好,目前关注的区域是深圳东(罗湖、盐田、坪山、大鹏)。

小笑考察深圳东,将带你走一走,看一看罗湖、盐田、大鹏新区、坪山新区近期开卖的新盘,大家一起来围观这深圳的价值洼地。
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板凳
2013-03-01 16:48:01
罗湖,作为深圳先富起来的代表,在80、90年代响彻全国大江南北,蓦然回首,此时的罗湖似乎已被人们抛弃,黯然神伤的罗湖能否再次得宠?

盐田,深圳的旅游圣地,假日的沙滩,美丽的海岸线周边已建成一座一座“城”一样的豪宅,政府1023亿注资盐田,打造国际级滨海商业中心,你脑子里对盐田的印象有没有及时更新升级?

大鹏新区,深圳待开发的处女地,中国八大最美海岸线之一,你对她有足够的了解吗?

坪山新区,做为深圳的功能区,新区成立之后仍然保留广东深圳出口加工区牌子。这里的房子又有什么不同呢?

带着这些疑问,跟小笑走进深圳东,探访蛇年即将开卖的新盘。
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地板
2013-03-01 16:48:24
小笑的写作水平一直停留在记流水账,正所谓书到用时方恨少。童鞋们将就一下,小笑尽量用客观的数据来说话。

记得有位地产界的大佬曾说过,买房买的是什么?第一地段,第二地段,第三还是地段!既然地段如此重要,那么小笑接下来一个一个和大家一起来分析它的地段,预测它的价格,有兴趣的一起来。
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4楼
2013-03-01 16:50:26
先看罗湖:

罗湖近期开盘的分别有:德弘天下华府、京基云景梧桐、淘金山二期、翡翠公寓、地铁远为大厦,等五个。


罗湖第一站:德弘天下华府

地址:罗湖区文锦北路与田贝二路交汇处东北侧。

主力户型:200-400平平层复式大户,平层面积为218平,复式则有425和850平两个户型。

预计学区:锦田小学   深圳中学(初中部)

开发商:深圳茂业(集团)有限公司

上一张外观图
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5楼
2013-03-01 16:52:44
项目介绍:
规划建设8栋超高层(其中A-C、F-H栋49层,D-E栋52层)住宅楼,设有一个4层高的地下室,提供约1000个停车位,总用地面积4.8万平方米,其中绿化带面积0.54万平方米,建设用地面积4.3万平方米;总建筑面积2.65万平方米,其中住宅面积1.75万平方米,商业面积0.7万平方米,住宅楼地下室面积6.6万平方米;住宅套数大约600-700套,以200平米以上大户型为主。

周边商业:
广东发展银行、中国农业银行,田贝珠宝交易中心、新一佳等。周边医院有疾病预防控制中心、深圳口岸医院。

德弘天下华府的位置
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6楼
2013-03-01 16:55:37
项目特点:
1、名校学区;2、近地铁口;3、多公交线路
4、位于罗湖繁华地段;5、现楼现售;6、车位充足
7、赠送面积较大

不足:
1、西侧靠车流量大的文锦路;
2、周边有过多老小区、小厂;
3、大户双拼、三拼户型;
4、建筑过高、楼距较密;

价格预测:3.5万/平—4万/平;

价格分析:
周边及相近楼盘售价,嘉多利花园:2.9万/平—3.1万/平;港澳8号:2.6万/平—2.8万/平;

合正荣悦:3.5—3.7万/平;兰亭国际:2.8万/平—3万/平。

茂业捂了多年的德宏天下,赠送面积比较可观,价格可能更应该参考合正荣悦开3.5万/平或者更高的4万/平,虽然说4万有可能直接吓跑关注已久的刚需。看了合正荣悦的报价(3.5—3.7万/平),小笑为了取得更准确数字,查询了全市上周的成交情况:

罗湖区上周成交11套新房住宅,成交面积1129平方米,成交金额3373万元,
成交均价29876元/平方米,合正荣悦府是罗湖区唯一有成交的楼盘。
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7楼
2013-03-01 16:56:43
合正荣悦实际成交均价不到3万/平,可否理解为新盘折扣多?


备注:德弘天下华府目前在世金国际B座设有临时咨询处。
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8楼
2013-03-01 16:59:25
罗湖第二站:京基云景梧桐

地址:罗湖区梧桐山南麓半山;

主力户型:平层户型为75-185㎡,叠拼240-280㎡;

预计学区:莲南小学   罗湖外语学校初中部

开发商:深圳市京基房地产开发有限公司

从梧桐山看京基云景梧桐

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9楼
2013-03-01 17:01:28
项目介绍:
项目总用地面积2.3万平方米,总建筑面积7.6万平方米,计容积率面积4.8万平方米,容积率2.1。规划5栋多层建筑和2栋18楼的高层,规划总户数293户,其中多层住宅52户,高层住宅241户,车位482 个。户型主打叠拼和小高层两种产品类型,其中平层户型区间为75-185㎡,叠拼240-280㎡。叠拼产品位于地块西侧,小高层位于东侧,东侧端头为配套幼儿园,南北坡度大,平层大户集中在靠山的3栋。

周边商业:
华润万家、平方超市;

位置图
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10楼
2013-03-01 17:04:11
项目特点:
1、配套幼儿园;2、半山景观居所;3、优质学位;

不足:
1、交通不便利;

上一张效果图
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11楼
2013-03-01 17:06:46
价格预测:2.9万/平—3.3万/平

价格分析:
周边楼盘价格,万科东方尊峪2.6万/平—3万/平;鸿景翠峰2.6万/平—3万/平;

以上品质相近,同样地段的两个盘价格相差无几。但对云景梧桐的估价应该略高,毕竟是新盘又是稀缺资源,小笑以为云景梧桐的开盘价区间在2.9万/平—3.3万/平。

叠拼效果图
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12楼
2013-03-01 17:09:10
罗湖第三站:淘金山二期(淘金山湖景花园)

地址:罗湖区翠荫路东湖水库旁。

主力户型:150-330平(大户)、280—354平(别墅)

预计学区:东晓小学   布心中学   (螺岭外国语试验学校分校(小学)  自带)

开发商:深圳市金地利投资有限公司

外观
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13楼
2013-03-01 17:11:32
项目介绍:
总建面近50万平方米,一期早已入伙,计划今年入市的是其二期单位。二期占地近10万平方米,总建面约23万平方米,主打大户产品,总共1209户。主要面积高层大宅150-330平方米,共7栋;另30席别墅,面积在280—354平方米。项目规划有24班小学、12班幼儿园,5000平方米商业中心,项目定位高端物业。

淘金山二期营销中心已开,预计3月中下旬样板房开放,4月中下旬开盘,现房销售。

周边商业:
华润万家

所在位置
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14楼
2013-03-01 17:14:44
项目特点:
1、现楼现售;2、配套幼儿园和小学,(小学是螺岭外国语试验学校分校);3、高端物业、山水景观;4、低容积率、高绿化率;5、近地铁(5 号线 布心 站,约 1000 米 )

不足:
1、位置较偏;2、交通不便;

价格预测:3.8万/平—4.2万/平(高层);8万/平—10万/平(别墅)


价格分析:
二期高层的价位比一期的估值要高一点,目前一期的均价是3.8万/左右,所以预计2期高层的价位区间在3.8万/平—4.2万/平;别墅按类似地段的几个盘的价格参考,应该在8万/平—10万/平相对合理。

二期鸟瞰图效果图
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15楼
2013-03-01 17:19:29
淘金山二期改过设计,原先的是这样的。
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16楼
2013-03-01 17:20:37
现在的设计是这样
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17楼
2013-03-01 17:32:56
罗湖第四站:翡翠公寓

地址:罗湖区文锦北路与田贝二路交汇处东南侧;

主力户型:80-90平

预计学区:锦田小学    深圳中学(初中部)

开发商:深圳市深宝实业股份有限公司

实景图
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18楼
2013-03-01 17:35:00
项目介绍:
规划建设一栋32层的商业及商务公寓楼,项目用地0.28万平米,建筑容积率为8.5,总建筑面积为3.3万平米,计入容积率的面积2.35万平米,其中商业0.2万平米,商务公寓2.15万平米,不计入容积率的面积0.77万平米。

周边商业:
广东发展银行、中国农业银行,田贝珠宝交易中心、新一佳等。周边医院有疾病预防控制中心、深圳口岸医院。

位置图
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19楼
2013-03-01 17:43:05
项目特点:
1、名校学区;2、近地铁口;3、多公交线路;
4、位于罗湖繁华地段;5、商住两用;

不足:
1、容积率较高;2、近加油站;3、紧邻车流量较大的文锦路;
4、50年产权(1997.3.18起);5、周边有老的小区、小厂;

价格预测:2.8万/平—3.1万/平

价格分析:
项目位于罗湖中心繁华地段,紧邻的嘉多利花园,带花园,安静,同属名校学区,售价2.9万/平—3.1万/平。
翡翠公寓,独栋,靠路,近加油站,显然各方面条件是没有嘉多利花园好,所以估价应该不会超过嘉多利花园,因此小笑认为价格应与嘉多利花园持平,甚至要相对稍低一点。

这张位置图显示田贝油站隔得很近
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20楼
2013-03-01 17:46:05
罗湖第五站:地铁远为大厦

地址:位于建设路与解放路交汇处东南侧(地铁老街站上方)

主力户型:小户型、公寓

预计学区:人民小学   罗湖中学

开发商:深圳市地铁远为房地产开发有限公司 

外观
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