500万以内超半数！起底深圳在售二手房

岁末年初，深圳楼市在持续的深度调整中，正呈现出新的结构性特征。市场真实的供需面貌如何？哪些区域是供应与成交的主力？主流买家在关注怎样的面积与总价？以下中原地产数据图表统计，为所有计划“上车”、置换或进行资产配置的您，提供一份关键的决策参考地图。

区域格局：供应“五强”格局凸显，集中度折射成交热度

2025深圳在售房源各区占比图，清晰地勾勒出当前深圳二手房的供应版图。一个显著的特征是：房源分布高度集中于原关内及近关核心区，形成供应“五强”格局。

南山区（18.9%）以微弱优势登顶，成为当前在售房源最多的区域。这背后，既反映了区域庞大的存量住房基数，也与其作为科技、金融产业核心所带来的持续人口流入和高净值人群的资产置换需求密切相关。供应活跃，往往意味着交易同样活跃。龙岗区（18.6%）紧随其后，作为传统的居住大区和新深圳人的“上车”重镇，其庞大的供应量为刚需市场提供了重要选择。宝安区（18.2%）与罗湖区（17.5%）占比不相上下。

宝安凭借前海扩容、交通升级等概念，市场关注度高；罗湖则以其成熟的配套和相对亲民的价格，保持着强大的市场基本盘。福田区（12.9%）作为城市中心，其供应量占比虽位列第五，但考虑到其有限的土地面积，这个占比已相当可观，凸显了核心地段资产的流动属性。

当前挂盘量最为集中的前五大区域（南山、龙岗、宝安、罗湖、福田），合计占比高达惊人的85.1%。这不仅是供应的集中，也预示着这些区域是市场交易最活跃、流动性相对更好的“主战场”。

而龙华（7.3%）、盐田（3.9%）及更远的坪山、光明、大鹏新区，整体占比有限，市场分化格局明显。买家在决策时，应首要考虑这五大主力区域内的选择。

 面积偏好：60-90㎡绝对主导，“紧凑实用”是市场主流

2025深圳在售房源面积段占比图揭示了深圳二手房供应的“主力户型”真相，其结果可能颠覆许多人的印象。

绝对主力：60-90㎡面积段的房源，以40.9%的压倒性占比，成为深圳二手房市场的“中流砥柱”。这清晰表明，无论是因为高房价下的购买力约束，还是对实用性的追求，紧凑型二至三房是市场供需两端共同认可的主流产品。

重要补充：90-120㎡的改善型面积段占比20.9%，与60㎡以下的房源（合计占比约17.1%）共同构成了市场的重要两翼。前者满足了家庭结构变化带来的初步改善需求，后者则为单身或投资客提供了入门选择。大户型占比：值得关注的是，120㎡以上的房源合计占比超过21%。其中120-200㎡占比17.6%，200㎡以上占比3.5%。这说明深圳市场并非仅有“刚需”，高端改善和豪宅市场也占据了可观份额，形成了多层次的产品结构。市场以“紧凑实用”为核心。对于首次置业和刚需家庭而言，60-90㎡是选择最多、交易最活跃的区间。而“大户型”（120㎡以上）超过1/5的占比，提醒我们深圳的改善性需求同样坚实。市场正在从过去“一刀切”的普涨思维，转向对不同面积段产品价值的精细分化。

总价区间：300-500万是成交核心带，市场呈现“纺锤形”结构

深圳在售房源价格段占比图，则直观地展现了深圳二手房的总价分布，这是购买力最直接的体现。

核心成交带：300-500万元区间以31.0%的最高占比，成为当前深圳二手房市场的绝对价格中枢。其次是500-800万元区间（24.5%）。这两个区间合计占比55.5%，构成了深圳二手房交易的“半壁江山”，是中产家庭和核心改善需求最主要的承受范围。

基础与顶端：100-300万元区间占比20.1%，是刚需“上车”的重要门槛区间。而1000万元以上的豪宅房源，合计占比15.9%，构成了市场的顶端。有趣的是，总价0-100万元的房源仍有0.6%的占比，证明了深圳市场的多元性与复杂性。

结构健康度：从占比分布看，市场呈现中间大、两头小的“纺锤形”结构。300-800万总价段是市场的腰部，也是最稳定、流动性最好的部分。这种结构相比过去两头过大或单价过度拉升的形态，或更显健康与可持续。2025年初的深圳二手房市场，正呈现出“供应集中、产品分化、总价清晰”的三大特征。看区域：应重点关注南山、龙岗、宝安、罗湖、福田这五大供应与成交主力区，其流动性更优。

看产品：60-90㎡的紧凑户型是市场交易的王道，但改善型（90-120㎡）和高端型（120㎡+）需求同样占有重要一席，选择需匹配自身真实居住周期需求。

看价格：300-500万是当前市场的价格中枢和成交最密集地带，代表了最主流的购买力共识。市场在调整中，数据比感觉更真实。对于买家而言，在主流区域、主流面积段、主流总价范围内寻找价值被低估的优质标的，或许是当前更具安全边际的选择。

而对于卖家，清晰认知自身房产在“区域-面积-总价”三维坐标中的位置，才能制定出贴合市场的合理定价策略。