为什么是罗湖和宝中？

上周五新政发布之后，四天过去了，市场有没有发生变化？

首先，新政力度很弱，弱到大家连讨论的兴趣都没有；其次，房地产已经破鼓万人捶，没人相信它还会涨。

所以，理论上新政不会给市场带来任何波动，但事实上波动还是有。

上周深圳二手房成交1,347套，环比增长8.2%，增量主要来自新政发布后的周六日，环比上周末增长37%，新房成交量同比增长38.7%。

二手房成交量增长最高的片区是罗湖，同比上周末翻了倍，其次是宝中，增长69%。

为什么这次罗湖拔了头筹，原因很简单，罗湖从限购区变成了非限购区。

政策之前的罗湖是深户买两套，非深户一年社保买一套；现在是有资格的随便买，没资格的买两套，等同于：

完全放开！

这次罗湖被踢出限购区，等同于官方正式盖章了罗湖不再是核心区，不配和南山福田坐一桌了，只能和龙华龙岗坐一桌。

罗湖脱离限购区，宝中仍在限购区，印证了那六个大字——深圳一路向西。

但是，二手房和新房不一样，不可能当天看当天买，都是中介带看很久才有可能下定。

所以上周末的二手增量并非被新政触发，而是原本就打算买，看了很久并有目标房源的客户，被新政推了一把，提前签约了。

这些增量来自原本就有资格的刚需，而非新增的购买指标，对罗湖来说，新增购买力能否带来真实销量，要看后期数据。

罗湖从限购区变非限购区，放松力度大，二手房签约量翻倍可以理解。宝中仍在限购区，基本没有放松，二手房成交量上涨69%，怎么理解？

可以理解为，宝中是限购区二手房供应量大、又兼具自住和投资属性的区域，69%的增长同样来自正在看房的刚需，被新政推了一把上车了。后续还有成年单身增加一套的购买力，等待慢慢释放。

宝中是一个投资和自住属性兼具的六边形战士，2015和2019年两次上涨周期，宝中都是率先领涨，都是接近翻倍，不过眼下的投资属性已快弱化到没有了。

对比去年的新政效果，去年9月底放开非核心区后，受益最大的是龙华、光明和沙井核心区的新盘。

龙华的中洲迎玺、宏发悦见、鸿荣源尚云，光明的中建观玥、中海时光境，沙井的珈誉府、卓越未来城全部大卖。

核心区有价差的新盘同样大卖，福田七万多的中洲湾迎海，南山八万多的绿景白石洲、七万多的卓越九珑，六万多的金众云山海都卖的飞起。

今年的情况完全不同了，对比去年房价更低信心也更低，南山、福田和宝中都是尾盘在售，价格比去年还略高一些，新盘只有南山的翰熙典居和宝中的保利瑧誉，单价都是八万多，这个价格就像鸡肋，食之无味弃之可惜，不可能引发抢房潮。

新政力度本来就弱，新盘又没有能打的，只能象征性卖点二手，然后归于沉寂，今年基本就这样了。