实探！深圳首个试点自拆自建小区签约率超90%，却要黄了？

还记得深圳首个试点自拆自建小区红岗花园吗？

6月启动首轮摸底，仅用28天签约率超90%。

没想到，5个多月过去了，进度却停滞不前。

据业主留言反映，推进过程存在的问题包括：

部分公司房尚未完成签约； 有业主将商品房改为商铺出租，因此拒绝签字； 部分业主无法联系。 而且留给业主的时间并不多，若本月底前签约率未能达到95%，项目恐将终止。

意向征集进入半个多月倒计时，深圳第一个试点自拆自建的小区，能成功立项吗？

@深圳买房计划 决定去现场一探究竟。

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针对业主所述的问题，清水河街道办也在第一时间回复：

“项目推进需要小区全体业主的支持与配合，如项目推进过程中遇到存在抵触情绪的业主，也需要由业主代表发挥带头作用，积极沟通，必要时相关政府部门亦会介入提供政策宣讲等协助。”

业主想推进小区更新改造，似乎只能靠自己。

公开资料显示，红岗花园位于罗湖清水河街道，于1987年建设完成，楼栋总数为18栋，占地面积3320m²，是最早一批是韶关钢铁厂来深圳建设的家属安置房。

小区本身位置并不差，背靠红岗公园，一路相隔就是蓬勃发展的红岭北金融产业。

那么楼龄近40年的红岗花园，有多破旧呢？

@深圳买房计划 实探发现，红岗花园房屋外墙脱落、钢筋裸露、破旧不堪。

一方面，海沙建造的房子历经多年的风吹雨打，使得建筑钢筋裸露生锈、墙体裂痕遍布、漏水不止，外墙更是鼓包风化不断脱落；

另一方面，人为的损害更是雪上加霜，装修时肆意破坏承重墙、随意违章搭建等现象屡见不鲜，这个老旧小区已然是满目疮痍，不堪重负。

值得注意的是，有不少楼栋被评为C级危房。

一般而言，对于危房的处理方式，通常包括加固、翻建和拆除重建三种。

但对于红岗花园居民而言，修缮不足以治好红岗花园的问题，拆除重建才是办法。

毕竟，除了严重消防隐患和安全隐患外，还存在诸多问题。

比如停车问题，由于小区建造时并未预留停车场，车辆只能停在并不宽敞的内部道路，且时不时还有汽车经过，对行人有一定的影响。

生活垃圾的处理也成为了一个亟待解决的事。

由于小区内缺乏专门的垃圾回收站，垃圾箱只能被无奈地放置在道路旁边，让本就不宽的道路更加狭窄。

虽然小区一楼都有商铺、菜市场，能满足日常需求，但公共设施仍存在明显不足。

整个小区范围内，仅设有寥寥两三处供居民放松休闲的公共活动区域。

@深圳买房计划 了解到，“推动难”是红岗花园居民的第一感受。

业主表示，光是解决“如何达成居民全体共识”以及“重建的设计能否体现对每个业主的公平”这两个问题，便花了很长时间。

此外，对接政府部门、后续申请规划许可证等事项、户型设计、停车场等问题也是一项巨大的挑战，而大部分普通人并不具备这方面的专业能力。

更重要的还是钱从哪来，每家每户分摊多少，以及在后续改造期间租房的费用又该如何解决？

参考全国范围的其他案例：

衢州江山永安里小区，作为首个业主自主更新的试点，居民需根据房屋面积和装修情况支付40万至70万不等的费用，政府也提供了相应的奖励补贴；

杭州浙工新村，业主自筹4.7亿资金进行小区重建，原面积改造成本为1350元/㎡，扩面按市场价34520元/㎡结算，加上停车位费用，每户需承担100余万。

▲杭州浙工新村出资方案

广州集群街2号楼，拆建项目涉及20多户业主，总投资约800万元，所有业主需按4600元/㎡的标准预缴资金。

目前，红岗花园在售房源单价约4万/m²，过往成交在3-4万/m²。周边二手房小区也在4-5万/m²，而一路之隔的新盘凌云华府备案均价是7.2万/m²。

▲来源：贝壳找房

旧改棚改接连受挫 小区业主何去何从？

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红岗花园的改造历程可谓一波三折，两次尝试改造但都未能成功实施。

据媒体报道，早在2010年，红岗花园便迎来了首次改造的曙光，相关公司进驻并着手旧改筹备工作，遗憾的是，因部分业主未签约而搁置。

时间流转至2019年5月，红岗花园再次迎来了棚改的契机，前期摸底工作迅速铺开，签约率一度超过了95%。

然而，好景不长，由于后续政策环境的变动以及其他不可预见因素的影响，棚改计划同样遭遇了挫折，不得不按下暂停键。

前几年的房地产上行周期未能让红岗花园彻底实现重建，而在当前的缩量阶段，开发商们已是自顾不暇。

因此，业主所面临的难度无疑会比以往更大。

不过，在10月份，住建部明确表示将通过货币化安置的方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

这次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目，主要采取货币安置的方式，将更有利于群众根据自己意愿选择合适的方式。

那么，什么样的项目可以获得政策的关心和支持？

住建部提到3个要求。

第一，项目首先得是群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的。

第二，项目的两个方案要比较成熟，一个是征收安置方案要做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，切实维护群众合法权益；

第三，是资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。

深圳在发展，房子也在老去，楼龄三四十年的小区不只有红岗花园一个。

去年9月，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，并收到1263条公众意见，有314条来自37个老旧小区的业主求旧改拆迁。

▲部分小区业主在征求意见稿中求旧改 | @深圳买房计划 整理

尽管这些业主有强烈改造意愿，但在推进改造过程中仍面临重重困难。

截至2024年11月，深圳市拆除重建类居改项目计划立项的总数为29个，然而，仅有15个项目进入了实施主体确认公示阶段，占比仅为51.7%，整体更新实施率相对较低。