这三个盘凭什么领涨深圳？

十月份的复苏，炸出了几个领涨盘，最耀眼的三个盘是华润城、海纳公馆和侨香村。

热销户型是华润城一期的89平三房，海纳公馆的89平三房，侨香村的91平三房。

领涨意味着什么？

首先是卖的快。10月份，华润城润府的一二三期，加上润玺的一二期，差不多20个户型，成交了97套，每个户型平均1-6套。

但是一期的89平三房，成交了18套。

其次是涨价快。

9月上旬，润一89平三房曾跌破1000万，出现了980、990的成交价。

924之后，这个洼地被光速填平，成交价直接跳开到1150，然后是1200万，当下，想低于1250万买到这个户型太容易了。

一个多月跳涨了25%，这就是领涨盘的特点。

然后是宝中的海纳公馆。

海纳公馆有75平两房，89平三房，116平四房三个户型，最热销的是89平三房。

海纳公馆年初解禁上市之后，89平成交价1000万左右，然后一路阴跌，八月底九月初进入急跌期，89平三房跌到800多万，860和880成交了好几套，最低一套830万成交。

10月份，海纳成交了二十多套89平，价格从960到1065不等，对比830的最低成交价，一个多月跳涨了28%，830的卖家要哭晕在厕所。

我当然知道不同楼层，不同朝向，不同景观有价差，业主和买家的博弈也存在偶然性，涨幅25%也好，28%也好，都属于博眼球，但是一有风来，这两个产品比其他楼盘卖的快，涨的多是不争的事实。

侨香村也类似，10月份成交了30多套，成交价从850万涨到1020万。

为什么这三个盘可以领涨，我做一个总结分析。

1、位置好

华润城在科技园，海纳公馆在宝中，侨香村在侨香片区，可共享香蜜湖的配套。

科技园、宝中和侨香，比不上深圳湾香蜜湖的顶级区位，但都属于一类区位，这几个盘各自在所属区位的核心位置。

2、次新

侨香村10年楼龄，润府一期8年楼龄，海纳3年楼龄，都是次新盘，必须是次新，老房子位置再好也没用。

3、小三房

89-91平三房，面积较小总价可控，三房是个全生命周期的户型，进可攻退可守。

4、体量合适

华润城一期有8栋，89平三房1200多套；海纳公馆8栋，89平三房1100多套；侨香村14栋，91平三房2000多套。

这三个楼盘的体量都是中等，热销户型供应量合适，既不会太多造成砸盘，也不会太少导致断档。在楼市上行期，一套接一套加价成交，形成领涨效应。

5、稀缺

都是各自片区的稀缺户型。

科技园的华润城润府，推出的五期都以中大户型为主，有83-88平两房，100-150平三房，190-206平四房，89平三房只有一期才有，别无分号。

海纳所在的宝中，房子很多，但绝大部分是超过15年楼龄的老盘，次新盘只有壹方玖誉、云玺锦庭、都市茗荟一期和新锦安壹号公馆，都是100多到200多平的大户型，海纳公馆的89平三房同样没有竞品。

侨香村周边的房子，要么太老，要么太贵，没有替代。

6、总价合适

这三个产品，都是1000万左右的总价，润府略高，1200万。

对富裕中产和小企业主来说，1000万有点吃力，但能够到，自住的话更愿意掂起脚够一够。

对有实力的投资客来说，1000万是个理想的投资额度。

深圳的富裕中产，小企业主，加上有实力的外地投资客，总量非常大。

7、投资属性

到了1000万的总价，肯定要追求投资属性。位置、次新、三房缺一不可，搭配1000万的预算，划拉来划拉去，除了这三个盘，没有太多选择。

如果再给这三个盘排序，投资属性：润府>海纳公馆>侨香村。

润府投大于住，海纳投住兼顾，侨香村住大于投。

不过，事情是在发展变化的，等科技园的绿景白石洲交房入住，等宝中的都市茗荟二期和泰华梧桐林居入市，等安托山的海德园交房，润府、海纳和侨香村都会受到影响，它们在二手市场的定位和价值也会重新书写。