外部环境骤变，楼市基调大调整！

01

2016年那一次特朗普当选，加征关税、技术卡脖子等。结果怎么样了呢？

据财信研究院统计，越是对华依赖度高的商品，实际税率就越低，毕竟关系到美国的通胀，竞选口号和实际执行要取得某种平衡。从科技的角度看，据BP社近期很火的一篇文章，“卡脖子”激发了中国的斗志，美国关心的13项关键技术，中国均取得不同程度的技术突破。

比如，作为科技担当的华为，其Mate60 搭载的麒麟9000S芯片，打破美国长期以来的封锁。

比如，中国将成为全球最大的芯片出口国！

如果说，特朗普1.0阶段（2016-2020年）传导的压力，激发我国突破技术卡脖子和树立信心的斗志，那么2.0阶段（2025-2028年）的进一步加压，将倒逼我国实现科技上自立自强和经济向内需转型的关键时期。正所谓，遇刚则刚、遇强则强，我们一直是在被别人硬刚的过程中发展。

不要迷恋外部环境相对友好，给我们带来的出口机遇。事实上，“内需不足、外需顶上”的平衡局面，越来越艰难、越来越脆弱。从更高层面来讲，当技术突破面临瓶颈，全球化遭遇挑战，外部形势不好是常态，差距就在边际上。真正要关注的不确定性，自始至终都在内部。

即正视国内在人口、婚育、通缩等基本面存在的严峻形势，把我国市场广阔、经济韧性强、潜力大等有利条件发挥出来，把内需驱动的增长动力发挥出来，把潜在的风险（地方债务、金融、房地产等）处置好，FDI就一定会回来，谁和钱过不去？这其中，内需动力的打造，最关键。

有人口规模优势、市场潜力优势，当内需主导，则任凭风吹浪打，我自岿然不动。

02

回到房地产主题！

必须要放弃幻想了。未来要做的，就是将商品房市场势不可挡地打造为大宗消费品市场，让数以亿计的人群，进入到这一场居住的“消费革命”中，通过大宗消费，辅之以万亿级别的财政政策，驱动新型城镇化、公共服务供给的均等化、市民社会建设、新质生产力的应用场景建设。

举个例子，消费品“以旧换新”，没有商品房交易的加持，作为载体，只能是小打小闹，但凡买房或换房，大概率是室内设施的全面更新、一应俱全；成家或生育子女，往往也是以固定居所、拥有房子为载体，从而带来安全感。这样的大宗消费，就是内需驱动的强大动力。

国内外概莫能外，这也是为何房地产在美国仍是支柱产业？

尽管，房地产供求关系重大变化了。比如，逢人就会听到房子是如何如何多之类的观点，但我发现周遭有房的人，都在抱怨自己的居住条件如何不好，都想升级需求。更别谈那些没有房子的人。这也好理解，过去几十年，我们更关注速度、规模、物质等，在“人本”上的心思不多。

当“房住不炒”落地以后，房子彻底变成了消费品，大家终于停止了追逐资产拥有和溢价的狂奔，回归到生活本源上面。这时候，才发现，过去高速增长时期的那些房子，越看越不顺眼。

但凡你到任何一个小区，哪怕是所谓的高档社区，你抓住任何一个业主问一下，“你对居住和小区有啥不满意”？迎接你的，必然是一顿吐槽甚至是咆哮，要么是住的空间狭窄、拥堵不堪，要么是过时和品质不好，要么配套设施缺失。总之，绝大多数人对住的不满意。

这就是为什么，我们发现，过去不愁卖的房子，突然卖不动了。近期，我在各地调研发现，每一个城市，卖得动的项目（热点城市每月销售30套+/项目，非热点城市10+套/项目），不超过20%。剩下那80%左右的项目，基本上被市场“抛弃”，因为它们无法成为合格的消费品。

热卖的商品房项目，有什么特点呢？价格友好那是一定的，但绝非“价格低”这一个特征。很多人告诉我，如果价格太低，可能在品质上偷工减料、交付上货不对板、后期维护上每况愈下。重要的是，这些项目对当前买房需求的匹配性很好，或者说，这些项目都是“好房子”！

比如，不管是在通勤方面，配套设施（比如小区内是否配置幼儿园、小学）方面，户型设计（得房率能否高一点），房企品牌美誉度方面等，都没有瑕疵，或者说各方面“均好”的项目。

当然，有关“好房子”，自上而下都有完善的评价体系，比如绿色、节能、韧性（比如海绵城市）、智慧等等。这些当然好了，但对于大多数普通百姓来说，真正需要的是有关“生活便利、成本低廉”的一些接地气的、快速响应的服务，比如电梯故障，能否在一天之内解决。

我在很多地方调研发现，一些楼龄超过15年的高层建筑，电梯故障无法在一天内解决，影响是灾难性的。再比如，一些公租房、人才房小区，“一老一小”的服务设施得不到维护而弃用。

过去，我们重视增量建设，忽视存量维护，重视面子工程，忽视里子工程。未来，所谓的“好房子”，除了绿色、节能、韧性（比如海绵城市）、智慧等，还应是可支付（买得起、租得起、住的好）。另外，涉及居民基本生活的公共设施，要得到及时维护而保持其一定的品质。

因此，当下房地产领域正在掀起的“好房子”革命，将开启真正的居住消费时代。更大的潜力在于，过去房价单边上涨，很多人被商品房市场排除在外，甚至无法享受到当代社区式住宅的体面居所。比如，很多人住在城中村、农民自建房、工棚或铁皮房、企业宿舍、长期合租等。

03

近期调研，还发现一个现象，由于就业的稳定性下降，灵活就业人员增加，支出预期开始谨慎，住房困难人群增加，对低租金房源（比如公租房）的需求增长，但近期多地减少新增公租房项目投资。当然，也有一些公租房项目，由于位置偏远、配套不足而出现无人申请的情况。

后者，当然是供给端没有“以人为本”，单纯完成量化任务导致的结果。

我建议，借助“数万亿”级别的专项债、专项借款、特别国债等大体量资金投入，各地国企、平台公司收回或收购存量土地。一方面，支出的资金可以对接“保交房”的资金缺口；另一方面，收回的土地或在建工程大量建设公租房、保租房，把这些房子租给无房的群体。

当然，这些房子要建设成为低成本的社区。所谓低成本，一方面就是租金低廉（盯住市场租金、控制在市场租金的一半左右）；另一方面，基本生活服务设施齐全，且供给低成本，比如价格低廉的普惠幼儿园、菜市场、充电桩、停车位、社区食堂等等。这样有什么好处呢？

一旦租金低廉，生活成本低廉，全部居家生活支出占比控制在30-50%，就能激活居民其他消费，特别是生育方面的意愿，这就是“生育友好型社会”的最大特征。生育、养育和教育的形势好转，从功利的角度讲，这也是最大的内需。家庭人口增加，将带来包含住房升级的多方位需求。

现在，城市没有开发的地块，其建筑面积就达到7年左右的商品房销售量。很多地块都是在楼市上一轮高潮期出让的，区位优良，但其现在的价格已经跌到2017年左右的水平了。另外，很多城市的土地，在“招拍挂”市场上根本卖不出去，还不如拿来建设公租房和人才房。

因此，对于开发商不愿意或无能力开发的地块，“招拍挂”卖不出去的地块，可以通过收回/购回的方式，辅之以规划和功能调整，比如非住宅用地改为住宅用地，由本地国企或城投，开发为公租房、人才房等等，不仅解决了库存的问题（稳定了地价），还能激活大宗消费市场。

当然，必须要把公租房、人才房等等，打造为“好房子”，对其评价标准就是“住得起、住得下、住得好”，在基本居住面积（30-90平米）的基础上，在基础教育、通勤出行、“一老一小”、生活服务（菜市场、理发等）等方面，落实功能齐全、价格低廉、维保及时。

为何这么强调价格低廉呢？

很简单，不论是新就业大学生，还是外来务工人员，现在的就业形势比较严峻，“有一个人失业”的家庭案例在增加，收入水平难以保障。同时，现在城市生活的综合成本太高了，原来1000元的房租可以承受，现在则无法承受了。因此，必须要降低最大头的居住开支。

这样，住房领域巨大的消费潜力就挖掘出来了，通过大宗消费，将新型城镇化、市民化、公共服务投资建设、社会保障等带动起来，缓解当前低迷的婚育形势，这是我国内需动力打造的路径。

即将开启的地方政府债务置换，清除隐性债务，支持银行补充一级资本金，以及大规模发行地方政府专项债，特别国债（支持生育、就业和兜底保障），金融机构大规模投放专项借款等资金全方位支持下，住房大宗消费向新市民、外来人口等普遍百姓倾斜，将变得可行、可持续。

改革，从来都是倒逼的。外部环境恶化，让内需不足的问题全方位暴露，也促成我们既要正视困难、共度难关，也要以我为主、坚定信心，那就是完成城镇化的未竟事宜，掀起一场围绕居住的大宗消费革命，从而将数以亿计的、边际消费倾向高的人群卷入到国内大循环中。