涨价、库存告急?光明新房市场到底是个啥状态!
最近,深圳认购套数突8000套的消息,让业内大为振幅。
但与此同时,也传来了新房涨价的消息。
特别是热度高涨的光明,多个项目传出“回收折扣”“涨价”的说法。
消息一出,有人感叹开发商都不愁卖了;
有人觉得再不买要继续涨;
也有人质疑开发商是不是操之过急;
甚至,有人摆烂:“不买了”。
光明新盘率先涨价
真的是因为库存告急吗?
这周以来,传出已经涨价/收回部分折扣、即将涨价的项目,已经超过5个。
▲部分新盘传出涨价消息 | 图源:网络
以光明某项目为例:
尽管目前的产品相较之前,备案均价由约4.87万/㎡→4.29万/㎡(下降约6000元/㎡),但同时折扣也少了十多个点。
这导致总价上涨了约7%左右,同户型涨了十多、二十万。
微妙的是,多个涨价项目都在光明,它们有的收回折扣、有的降低佣金。
对此,有中介吐槽:
“之前谈好的客户,现在嫌太贵,说不卖了。”
难道真的是因为一个新盘日光、一个去化85%,给了开发商足够的底气?
有业内人士认为,销量好不是唯一原因,光明多数项目剩下的房源不多,而接下来入市的新盘也不多,使得开发商之间的竞争压力减小。
那么,光明新房真的开始告急了吗?
@深圳买房计划 整合得知:
10月,光明约有27个住宅项目在售。
其中:
3个项目已官宣/网传清盘;
12个项目去化50%以上;
4个项目去化不足3成。
(含备案+认购数据,已官宣去化情况的项目以官宣为准,下同)
这27个项目,带来超过1.6万套房源,目前已售出超过6000套(未计入现房项目,下同),整体去化率约45%。
▲数据统计时间:2024-10-25
看起来去化还不到一半,但这里需要注意两点:
一是,数据有延迟,已交定金的情况并不会体现在内。
特别是,部分开发商允许延迟交首付款,个别甚至可以在一个月内交齐,加上走网签流程,所以官网数据会比实际销售数据有延迟。
比如认筹超2000批的“日光盘”中建观月名邸,目前官方数据显示只有20套认购,预计网签数据需要到下个月才能显示完全。振业天境云庭也是同理。
二是,不同板块去化速度不同。
就如凤凰板块,集合了学校+地铁+低价的特点,去化多在50-90%之间;科学公园片区也因为未来规划看好,去化多在50%以上。
而目前几个表示要收回折扣的新盘,正位于这些板块。
其他大部分新盘,其实并未传出要涨价的意思,甚至个别“冷门”项目,连宣传积极性都不高。
“现在一些热度较低的项目,就希望周围热门项目卖完之后,能有客户分流到他们那边去。”有业内人士表示。
这也说明,目前新房市场也处于“K型分化”中。因此,剩余房源多不多,也得看不同的板块,不能一概而论。
值得注意的是,今年光明还将入市3个项目,带来近千套房源。
▲深圳四季度将入市的住宅
不过,粗略估算,光明新政后认购套数或超千套,很难说如果热度持续下去,这些库存会不会加速去化。
这么看,你觉得待售房源到底算多还是算少?
你看好开发商涨价吗?
依然是低价?
对比高峰期,降幅超30%!
除了去化加快、竞争压力变小外,开发商想要涨价的另一个原因或是:此前已经降价太多了。
比如科学公园周边。
开盘去化约85%的振业天境云庭,备案均价约4.8万/㎡,网传89折,折后约4.27万/㎡。
而一路之隔的安联尚璟府,在高峰期2021年拿证,当时的入市均价是5.2万/㎡。
相当于目前周边新房降价约18%。
又比如光明城板块。
“日光”的中建观玥名邸,备案均价3.8万/㎡,按最低的87折来算,折后均价约3.4万/㎡。
但事实上,项目其在宗地出让时,设定的最高均价是约5.03万/㎡,相当于现在是68折卖房!
并且,片区2023年的“日光盘”深房光明里,当时被认为是凤凰城“笋盘”,均价也去到了约4.46万/㎡。
而同样在光明城、直线1公里内的龙光玖瑞府,2021年拿证入市时,均价一度达到约5.18万/㎡!
这样对比下来,等于光明城片区的新房价格降了34%!
▲光明城站新房均价一度超过5万/㎡ | 图源:@深房查
但要知道,开发商的建设成本可不会因为降价而降低。比如光明城的中建观玥名邸,当年拿地的综合楼面单价达到2.1万/㎡。一般认为,土地成本应该占房价比例的30%-50%左右,而这一项目的占比已经超过了60%。
▲项目综合楼面价
当然,中建本身是建筑商起家,能一定程度上降低项目成本、将片区性价比拉至新高,但并不代表其他开发商的压力也不大。
所以,从这一层面来看,开发商涨价的行为,或许也是在给自身“回血”。