超4成挂牌价上调！深圳业主“反价潮”，真相如何？

9月最新楼市成交数据出炉！

毫无疑问，深圳楼市“金九”有所失色。

前期楼市政策效应已达边际效应，全市二手房交易量连续两个月下滑；9月的新房成交量，出现了今年第二低值不足1700套，仅高于今年2月的“春节月”。

成交量下滑，新房年度第二低值

根据深圳市房地产中介协会（简称深房中协）统计，2024年9月全市二手房录得3810套，环比下降18.4%，同比增长18.7%。（本文录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）

随着前期楼市政策效应已达边际效应，9月二手房成交量继续回落，但随着深圳9月29日新的楼市优化政策出台，10月二手房市场值得期待。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

新房市场，2024年9月新房住宅成交1686套，环比下降33.5%，同比下降18.8%。

9月新房市场整体较为低迷，目前深圳依然是买房市场，随着9月29日新政的出台，国庆期间新房市场活跃度明显上升。

过往楼市调控政策对于二手成交刺激较为明显，而这一回，从各个项目发布的喜报、售楼处到访、机构带看量等预判，一手房的成交将在10月份得到回升。

（数据来源：深圳市房地产信息平台）

新房住宅加速推货的同时，深圳二手房在售量持续增长。

截至2024年10月1日，据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，全市有效在售二手房源64401套，对比9月1日统计的63715套在售房源增加686套（如下图），环比增长1.1%。

当前市场二手房在售量整体呈持续增长态势。

（数据来源：深圳市房地产信息平台）

在成交面积上，9月二手房成交结构变化不明显，当中小于90平方米成交房源占比继续回升。

据统计，9月市场成交小于90平方米的房源占总量60.0%，较上月上升0.3个百分点，整体走势呈现波动态势，说明9月刚需客户博弈与观望并存。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

新政出台前后，有十分明显的分化趋势。

据深圳乐有家研究中心统计，9月30日至10月7日，南山与福田的二手小区占比达到7成，足以体现这波成交热度中，改善置换群体正在积极入市，学qu、优越区位、性价比高是买家交易的主要三大因素。

划分区域来看，9月市场区域成交上继续呈现分化态势，龙华、罗湖成交占比上升。其中龙华区成交占比较上月上升1.8个百分点，罗湖区成交占比较上月提升1.1个百分点。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

新政后57个片区挂牌价上调

9·29新政后，深圳楼市成交量攀升，业主心态也自然发生变化，网上盛传出现业主“反价潮”，真相如何？

近日，深圳乐有家研究中心对比了新政出台前，以及国庆假期后深圳131个片区的挂牌均价变动。

从结果中发现片区挂牌价上调的数量的确有明显增加。其中57个片区挂牌价格上调，占比超4成，而此前每个月挂牌价上调的片区一般不超过10个，其中福田与南山的上调片区明显比其他区域要多。

虽然涨价区域增多，但大部分片区的挂牌价上调幅度并不大，大多在0.1-0.5%之间。

同时乐有家指出，部分热点片区的价格回调，因为本身配套优质而在这一波行情中表现突出的，例如华润城（网红楼盘）、宝安中心（核心区域）、车公庙（优质教育）、光明（不限购）。

新政后二手市场笋盘急剧消耗，在售的优质房源或多或少会出现一些价格波动，房价“止跌回稳”趋势明朗。

政策“及时雨”，或点燃“银十”

基于926中央政治局会议对于房地产市场“要促进房地产市场止跌回稳”要求，929新政呼之即出，宛如一场及时雨，点燃了市场久违的情绪。

但业内也呼吁各方，要理性看到这一“止跌回稳”的定调。

众所周知，此次929新政出台的根本目的就是为了“更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，以此促进深圳的房地产市场能平稳健康发展。”

未来，伴随着供需关系变化的必定是房地产市场格局的深度分化，一方面，类似北、上、广、深这类核心城市，在本轮宽松政策的利好下，将会展现出较为强劲的虹吸效益；

另一方面，核心城市内部也将呈现分化加剧的特征，虽然房地产市场的未来发展必然是稳定有序，绝大部分的住房将进一步回归其居住价值本身，但少部分叠加品质、区位、资源等因素的稀缺“好房子”，则不仅仅是“房子”，其资产价值将会逐步体现出来。

综合整理自：深房中协、乐有家研究中心