跑赢理财，最高4.31%！深圳租金回报率上升，买房当“包租婆”？

“一房落，万物升！”

紧随全国水电物价的调整后，这回轮到房租。你可以不买房，但依然逃不过住房成本上涨的命运。

这里不得不提一个关键词：房屋的租售比。即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标。

在8月9日，央行披露的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）中，央行破天荒地指出“租金是影响住房价值的核心变量”。

也即是说，未来房产的价值关键是落在租金上。

并且指出，当前中国租售比竟然创新高。

一方面是房价回调到合理价格，另一方面，没有房贷压力的家庭舍得在租房上花钱，当前国内多数二三线城市，都达到了国际认可的合理范围3%。

一线城市的公寓一度超过3%，最高的可达到7%；一线城市普通商品房接近2%……以上都跑赢了银行1.8%一年期的定期存款利率。

不仅如此，《报告》强调租售比的提高是未来地产投资价值的体现。

这标志着房地产投资从依赖房价上涨的投机收益，转向依靠房租收入的长期收益，与"房住不炒"的政策一致。

最近深圳人热议，深圳的租金逐步上升中，尤其是优质地段的商务公寓租金回报率也常年较高。有网友提问，“现在是不是可以买套房，当包租婆了？”

深圳租金回报率最高竟达4.31%

每年开春是传统租赁旺季，置换、续签等皆集中在3月左右。自今年以来，“涨房租”的声音不绝于耳。

这里的“租售比”和“租金回报率”，乍看不太一样，但都是衡量房屋价值的标准： 租售比=每平米房租÷每平米房价 租金回报率=每年房租÷房屋总售价

随着房价的下行，深圳楼市的租金回报率也逐渐上涨。根据乐有家研究中心最新公布的数据，当前深圳全市平均租金回报率为1.42%，而3月时这个数据为1.32%。

尽管整体增幅仅0.1%，但是上升的趋势比较明朗，且跟房源的户型、面积、总价等都有莫大关系，最高的租金回报率可超过4%，高于多数投资理财回报率。

乐有家盘点了深圳租金回报率较高的小区，大部分上榜楼盘都具有面积小、总售价低的特征。

住宅中租金回报率超过3%的小区来自罗湖、福田，这些房源建成年份较久，总价不高，但是电梯房及配套齐全，依然能租出好价钱。

从租房平台了解到，罗湖庐山花园面积小，靠近西村地铁站。该小区32-45㎡1房、57㎡2房是热门户型，在租赁市场一房的租金回报率是最高的，可以租到4000元，两房才4800元，该小区还有4房户型，租金大约早8100元左右。

另一个高回报率小区上梅林的海康大厦，户型最小的仅有26㎡租金可以租到3200-3600元，就因为在上梅林地铁站附近。

据数据分析，除了面积、总价之外，如果靠近地铁，周边有大型商场的小区，在租赁市场中会更受租客青睐。

在租赁市场，小户型房东几乎不用担心“空置期”，小户型房源比较受宠，租赁流通率高，因此租金回报率也比较高。

另外，还有一种房源十分吃香，那就是优质地段的商务公寓，租金回报率也常年保持在高水平。

据乐有家的统计数据显示，目前全市最高的租金回报率来自坪山的龙光玖云著公寓，房价仅1.81万/㎡，而租金回报率竟高达4.31%。

排名前5个公寓，有四个来自郊区，除了龙岗华创云轩，房价在3.7万/㎡，其余的三个公寓房价都在“1字头”，且都是较为成熟的居住片区。

或者是像万科云城这种，房价虽然高达5万/㎡，但是身处留仙洞总部基地，周边租房需求旺盛，年轻群体多，一二房的小户型不愁放租。

公租房也是“涨声一片”！

《报告》也提到，“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。”

新一轮的房租涨价潮开始了，这一轮涨租中，保障性住房也加入了。

8月中，深圳龙岗包括丹郡花园等15个公租房迎来签约期，按照申请方式的不同，其中有14个项目将会在基准市价上涨租金，涨幅约66.7% ！

涉及核查家庭共849户，其中770户家庭符合续签条件。

其中14个公租房（2019年前配租）相对于上次配租（或续租），若按原办法续签，租金按照市价的50%执行，那么前后涨幅高达 66.7%；

若按新办法续签租金基本维持不变，依然是市价的30%。此外，大族云峰花园暂时维持不变。

以公告中丹郡花园为例，市场基准租金大约是54.31元/月·㎡，按原办法执行的话，续签是50%也就是27.16元/月·㎡；

如果是按照新办法执行，审核通过的家庭，租金依然是原来市价30%，即16.29元/月·㎡，前后差距每个月每平米接近11元，涨幅超过66%。

图源见水印

根据《深圳市公共租赁住房管理办法》规定，在该办法施行后认租或者续租的用户，选择不审核收入财产状况的，租金按照市价基准50%执行；

若选择收入财产状况审核，并且符合公租房收入财产限额的用户，则按照市价基准的30%确定。该办法与2023年8月1日起正式施行。

总所周知，在过去深圳的公租房租赁是不需要审核财产收入的，但自爆出有豪车在公租房小区出现后，深圳终于打上了这个补丁。

当前，深圳公租房申请家庭或单身居民收入限额是人均年度可支配收入5.4万元（含）以下；财产限额是3人及以下家庭（含单身）财产66万元（含）以下，4人及以上财产87万元（含）以下。

换句话说，单身狗月可支配超过4500元的，又想继续住公租房的，只能接受涨租金。

不仅仅是深圳，重庆也暗示了租金未来可能会上涨，以前还能“节衣缩食”，现在要“砸锅卖铁”了。

在这个月中的《重庆市公共租赁住房管理办法》新闻发布会上，提到重庆的公租房租金三年动态调整一次、租金为商品房市场租金的60%。

甚至，保障系统走在前沿的香港，也传来“加租”的消息。

继出租公屋今年10月起加租10%之后，8月25日香港房屋协会公布，出租屋村10月起同步加租10%，涨幅为1998年以来最高的一次。

据港媒报道，这次调整将波及房屋协会管理的20条出租屋村，将有3.2万户租户受到影响，每户每月平均需额外支付约230元。

顺便说一下，香港公屋是港府为低收入家庭提供的公共住房，租金低且由政府管理，类似我们的公租房；

而出租屋村则是私人所有的房屋，可以理解为“老破小”，租金高低房东决定权较大。简单来说，这两者都是为香港低收入人群而服务的。

目前，公屋总户数超过80万，为香港特区约36%的人口，也就是说此轮调整影响了全香港约270万人。

虽然官方一直在强调，公屋租金“可加可减”，但从过去来看，只是“有加无减”，深圳也一样。