南山房难卖给福田人、罗湖业主爱龙岗？深圳置换迁徙大数据出炉

最近有一个话题很火，那就是“养老”。

在中国超过65岁及以上人口占比超过15%，开始进入深度老龄化社会。深究其原因，一是人们不生了，另一个是长寿的趋势。

当前，为了缓解老龄化加剧，鼓励大家多生娃，全国上下前所未有地努力，在住房方面，出台了很多扶持政策。

比如公租房，优先面向有两个及以上未成年孩子家庭配置；保障房轮候库内，有娃的家庭比单身或无娃，排队序号往前提。

比如广州，去年底出台公积金房贷新政，二孩家庭提取额度可以比其他家庭多40%，不仅如此，多胎家庭的贷款额度最高可上浮30%，达到130万元……

比如北京，2021年对于二胎及以上的朝阳区轮候家庭，直接配发公租房，不用再摇号排队……

诸如种种，无非就是为了降低多胎家庭在生育、住房等各方面的成本，为大家安心生娃扫清障碍。

有关数据表明，多胎时代的到来，确实能激发家庭的置换需求。

房子不够住，改善群体在楼市中的活跃度明显提升。多家中介平台披露深圳置换改善群体的“迁徙大数据”，发现他们有很偏执的“喜好”。

高总价大户型，成交占比持续上涨

近两年来，置换改善群体涌入楼市，深圳高总价、大户型的房源成交占比持续上涨。

根据深房中协统计，2024年7月全市二手房录得5381套，环比增长1.4%，同比增长79.4%，并创下2021年2月以来的新高。（注：录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）

当中，＜90平方米的房源占总量57.7%，依然占据半壁江山，但相较6月份，再次下降1.6%；而≥90㎡以上的房源，总占比达到42.3%，逐步缩小与前者的距离，尤其是90㎡与144㎡之间的刚改房源。

这也反映出改善型群体在楼市中的活跃度明显积极起来。

此外，数据还透露一个重要信息，7月市场区域成交上出现了一定分化，不像过去那样，龙岗、宝安占据二手市场主导位置。

上个月的二手房市场呈现出较成熟区域成交占比上升，主要体现在福田区、南山区、罗湖区，这几个区域都有配套相对成熟的大户型。

尤其是南山区，成交占比较上月提升了1个百分点，从7月的数据来看，南山区、福田区是改善型客户最为青睐的区域。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

南山房难卖给福田人，同区置换成首选

在深圳买房，包括新市民，置换购房族有很明显的“地域性”。住惯福田的人，忍受不了南山的喧嚣；享受罗湖风情的人，感觉南山、宝中都很遥远。

那么，深圳换房客户更青睐哪些区域？

深圳乐有家研究中心统计了，过去2年在深圳乐有家进行一买一卖换房的客户成交情况，从区域选择来看，大部分改善客户更加偏好于“同区置换”。

如福田、南山、宝安、龙华核心区，超过50%的换房客户新购入房屋仍然在同区。

当中不难明白，一方面是因为大多数人居住习惯已经养成，不会轻易离开“舒适圈”；另一方面，同区置换也更符合大多数置换群体的资金预算，改善门槛不会太高。

即便是同区置换，这些置换改善群体，也呈现了不同的地域性。

深圳贝壳也做了同样的跟踪统计，发现近两年深圳业主换房买回本区的占比最多，最多的是南山区和福田区、罗湖区，与深房中协统计的大户型成交行情相匹配。

其中南山业主买回南山的占比最高，达到67%；第二名是福田业主，买回福田的占比是66%；第三名是罗湖业主，买回罗湖占比为65%。

同区置换的占比，宝安55%、龙岗48%、龙华45%、盐田43%，还有光明41%、坪山32%。

换句话说，南山的改善房子若要卖给福田买家，难度要比福田房子卖给福田人高，反之亦然。

但是，如果要换区域，福田与南山互为各自的第二大迁移区，能让福田人走出福田，只有南山；同样的，南山买家也喜欢福田。

乐有家数据持续监测，发现了城市中心区域之间的流动关联性极强。

走出宝安的客户，首选是南山与福田；走出罗湖的客户，首选福田与龙岗；而走出龙华的客户，会选择福田，可能实在不想堵在了进CBD的必经之路上。

通过这些有趣的对比数据，综合来看，福田与南山是大多数置换客户的第一、二位选择。