总价卷到2字头！这个区16个新盘待售，但有一半今年可能不卖？

都说深圳新房市场卷，那你知道哪个区“卷”的压力更高吗？

据住建局公示的信息，截至8月21日，深圳共有49227套新房住宅待售，龙岗有11139套、龙华有9191套等着被消化，在“高库存”榜单上分列第一、第二名。

由于新房库存高企，两个区今年的供应速度也在减缓。

以龙华为例，截至8月22日，今年龙华只发出8张商品住宅的预售证，4412套房入市，跟去年同期相比，供应量少了3成。

价格也卷，大部分新盘都有折扣，最低到85折，这已是深圳相关规定能允许的最高折扣。

查看部分新盘备案价更发现，今年加推的住宅备案均价相比前期产品有所降低，当然，这跟楼栋位置、景观视野也有很大关系。

而据@深圳买房计划 不完全统计，截至目前，龙华还有16个住宅项目处于在建待售的状态。但有市场人士指出，很多新盘今年可能不打算卖。

单价最低3字头、总价卷到2字头！

今年或还有8盘入市

你对龙华房价的印象是什么？

新房单价9万多？7万？6万？5万？

事实上，曾经最低也要5字头的龙华，如今新房住宅单价门槛已经降到了3字头。

“很多项目的折扣直接打到85折，观澜有几个盘折后3.6-3.9万/㎡起。”中介江亮说，这两年他主要带客户看新房，一个月跑好几趟龙华，对龙华新盘也相对熟悉。

“龙华现在的价格阶梯比较明显，观澜折后大概4万/㎡出头，清湖、龙华老城区、大浪5万多-6万/㎡左右，北站、红山6万多-7万多/㎡。”

从前想买龙华，预算没有400-500万都不敢想，现在买龙华，总价预算2字头也能搞定。

就在上周，位于龙华观澜的澜湖时代景愉府590套住宅获批预售，据了解，折后单价3.55万/㎡起，折后总价260多万起。

根据深圳中原研究中心的统计，8月龙华有4个在售新盘总价在100万-400万的区间内。不同价位段中，总价400万-600万的项目最多，有12个。

除了库存高、价格卷之外，龙华楼市的另一个变化是：工程进度也慢下来了。

前几年的房地产开发高周转时期，一个项目从动工到获批预售，通常在10个月左右；但今年实探多个龙华新盘发现，很多项目去年中已经动工，到如今只是出地面几层，远没达到拿预售的条件。

“可能有两方面的原因。”

上述市场人士分析：“首先是推盘节奏，开发商如果有多个项目要推，现在的做法可能是集中精力在主力盘上，对其他项目就没那么着急；其次，7月银行下发通知，要求封顶后才能放款，很多项目就更不着急了。”

可供佐证的是，今年7月之后，龙华只有一个新盘——澜湖时代景愉府入市，其早在今年4月就已封顶。

按照这个说法，如果新盘真的打算等到封顶才申请预售，以目前各盘的建设进度来看，到今年底，16个待售项目中可能只有8个会入市：

• 恒地尊悦：准现房；

• 塘城next town：建至30多层；

• 深铁珑境：建至40多层；

• 盛龙时代（盛璟润府二期）：准现房，预计今年10月底交付； 鸿荣源观城项目：观城世纪花园、观城时尚花园建至30多层；

• 上观府：准现房；

• 鹏瑞颐璟府二期;

• 珑门壹品。

（仅供参考，以开发商实际推售节奏为准）

踩盘实探总结

各片区都不缺新货

高实用率产品吸睛：89㎡做4房

这次踩盘实探，我们发现龙华待售新盘有两个特点：

1、各片区都不缺新供应，例如高度成熟的片区红山有红山华府、这两年新盘扎堆的北站片区，有深业上城学府；而新增供应最集中的区域在观澜，盘多，且套数不少。

2、按照新规建设的住宅产品也很卷，代表项目有中建鹏宸云筑和金光华溪山禾玺：70多㎡做3房不稀奇，但做到2卫，可以解决很多刚需买房人的痛点；而80多㎡-90多㎡做4房，放在现在的新房市场来看也很逆天。

代表项目有中建鹏宸云筑和金光华溪山禾玺。

分片区来看。

（以下新盘实探时间均在今年8月初）

 民治  

鹏宸云筑

户型：预计推售79-119㎡3-4房

动态：展示中心预计9月开放

鹏宸云筑，是今年2月底中建壹品和湖北文旅联手拿下的宅地所建项目，并且在出让要求中没有对商品房进行限价，以至于对这个项目的入市单价，市场的猜测从5字头到7字头都有。

鹏宸云筑位于民治华南物流园范围内，东面是金光华龙岸花园，最近的地铁站是10号线南坑站。

项目最大的亮点是产品的高实用率，据传即将推售79-119㎡3-4房，约79㎡可以做到3房2厅2卫，约89㎡做到4房2厅2卫，目前官方户型图尚未公布。

从工程进度来看，项目已出地面，展示中心在建，预计9月开放。

恒地尊悦

户型：未知

动态：准现房，推售节点未知

这个项目前身是烂尾多年的福罗拉山庄别墅区，东侧是万科和风轩，附近还有已停工等待被盘活的佳兆业横岭旧村改造项目。

从建设施工许可证可以看到，恒地尊悦规划5栋30层高的住宅，共672套房。

@深圳买房计划 8月实探发现，项目已经是准现房状态，但到目前为止都还没有户型信息流出，也未见项目组建销售团队。

 北站-红山-上塘  

深业上城学府

户型：建面约80-142㎡3-4房

动态：样板间已开放

项目位于北站-红山板块，深高北新校区就在旁边，这是深业去年在公开土拍市场拿下地块所建的项目，除了住宅产品外，还规划有酒店业态，周边生活配套也比较完善。

从产品来看，深业上城学府即将推出建面约80-143㎡3-4房，所有的户型在设计上都注重家庭互动，为现代家庭定制的陪伴型户型。

红山华府

户型：未知

动态：基坑状态

本来以为龙华成熟度最高的红山片区已经没有多余土地开发新项目了，没想到挤挤还有。

红山华府位于龙光玖钻和新华医院南面，旁边是安居瑞龙苑，开发商恒壹集团在龙华还有另一个在售项目：民治的恒壹四季华府。

这个项目体量不大，根据规划，为独栋住宅，目前还是基坑状态。

塘城next town

户型：建面约67-125㎡2-4房

动态：建至30多层

项目位于龙华上塘片区，就在6号线上芬站边上，属于地铁口物业。

这是安居建业首个操盘的住宅项目，前身是恒大的岳盟工业区旧改，项目名曾为恒大时代之光，去年2月，安居建业接手，项目更名为塘城next town（塘城壹号）。

根据公示规划，项目由4栋45F超高层住宅、3栋40F、30F写字楼、1栋45F保障房、1栋3F幼儿园以及一所九年制学校（学校为华东师范大学附属龙华学校）组成，计划将建设成为集住宅、办公商业为一体近40万㎡的商住综合体项目。

此前，塘城next town曾放风在今年中入市，但到目前尚未获批预售。

 大浪-龙华中心区-清湖   

今年龙华已获批预售入市的8个新盘里，大浪-龙华中心区-清湖占半壁江山。

待售项目里，金地宸峯府、幸福城臻园属于龙华商业中心旧改的其中两个片区，从建设进度来看，这两个项目今年入市的概率不大。

▲龙华商业中心旧改各片区实施主体示意图

金地宸峯府

户型：建面约98-134㎡3-4房

动态：建至10层左右

项目属于龙华商业中心旧改的南一片区，旁边的南二片区鸿荣源尚云已入市。

幸福城臻园

户型：未知

动态：出地面

深铁珑境二期

户型：建面约85-125㎡3-4房

动态：建至40多层

深铁珑境位于4号线龙胜站旁，一期为小高层，于2022年入市，目前已交付；二期为超高层住宅产品，从建设进度来看，今年入市的可能性很高。

不过，从深铁置业的宣传来看，目前主力宣传是龙岗大运的阅云境项目，如果在关注深铁珑境的买房人，也可能还要等等。

盛龙时代

户型：建面约95-99㎡3-（3+1）房

动态：预计今年10月底交付

这可能是龙华下一个要入市的住宅项目了，位于4号线清湖站旁，属于地铁口物业，一期盛璟润府于2021年入市，备案均价为6.9万/㎡，带精装。

据了解，盛龙时代即将推售110套准现房住宅，毛坯交付，销售透露：“价格有大惊喜，我们是冲着清盘去的。”

所以，大家可以猜猜项目的价格会不会真的炸翻龙华？

95㎡

95㎡

99㎡

▲盛龙时代户型图

建面约99㎡是双龙抱住格局，还有双阳台，这个面积做到3+1房，实用率也挺高的。

观澜   

观澜片区可能就是龙华下一个阶段的供应主力了，待售新盘就有7个。

综合配套来看，建议买房人可以重点关注观澜地铁站周边的项目，包括鸿荣源观城项目、上观府、棕榈泉悦安阁和金光华溪山禾玺。

论现成商业，有百佳华领域广场和香格里商场，且周边多个小区已入伙，居住氛围较浓厚；

论交通，除了地铁观澜站外，还有有轨电车石角头和新澜站，也很方便。

鸿荣源观城项目

户型：未知

动态：建至30多层

这是鸿荣源在龙华继壹城中心后的第二个巨无霸旧改项目，更新单元拆除用地面积约73万㎡，规划总容积约282万㎡，包含约133万㎡住宅，将分为六期开发，已公示一、二期实施主体为鸿荣源。

根据官方公示，目前一、二期已有多个住宅项目获得建设工程规划许可证，分别为观城世纪花园和观城时尚花园。

其中：

观城世纪花园，住宅1285户（保障房224户）；

观城时尚花园一期，住宅1566户。

实探发现，观城时尚花园已经在建展示中心，估计会比观城世纪花园先入市。

上观府、棕榈泉悦安阁

户型：未知

动态：上观府为准现房状态，棕榈泉悦安阁建至多层

在观城世纪花园的对面、安居峰景苑两侧，是上观府和棕榈泉悦安阁，这两个项目属于非农建设用地的项目，在深圳规自局此前发布的《深圳存量住宅用地清单》上，标注其为“普通商品住房”。

上观府门口就是有轨电车石角头站，和今年入市的景勋天著一路之隔。

根据规划，项目分两期开发，共6栋住宅，并配建有幼儿园，目前已经是准现房状态，但暂未见任何入市消息。

棕榈泉悦安阁同样位于平安路边上，旁边是安居峰景苑，暂未查询到项目更多信息，不过，我们在7月中和8月分别探访时发现，这个项目似乎处于停工状态，现场没有工人、器械作业。

金光华溪山禾玺

户型：建面约72-95㎡3-4房

动态：出地面多层，展示中心在建

这是2023年最后一次土拍中，星乔地产拿下的宅地，也是金光华大布巷旧改的一部分。

项目最近的地铁站是观澜站，直线距离约900米，步行距离约1.3公里，但附近有公交站，可通过公交接驳。

8月实探时发现，溪山禾玺营销中心已经在筹备装修，建筑主体也已出地面多层。

从产品打造来看，溪山禾玺同样是执行新规的项目，计划推售建面约72-95㎡3-4房，实用率比较高，还将规划有约2万㎡的禾玺文化活动中心，含演艺馆、少年宫和图书馆，后期将移交政府。

72㎡

82㎡

95㎡

▲项目户型图 | 图源：项目公众号@金光华溪山禾玺

据了解，金光华溪山禾玺将于8月24日开放营销中心。

除了以上待入市的商品住宅新盘外，龙华还有3个可售人才房和2个配售型保障房在建，可满足不同需求、不同预算的买房人。

可售人才房：位于油松片区的华越龙苑、中龙苑和颂龙苑；

配售型保障房：油松A819-0730项目、观城一期10地块项目（观城世纪花园旁）。

此外，据深圳中原研究中心统计，截至7月31日，龙华在售的住宅项目有40多个。

想进场龙华的买房人，这么多盘，总有一盘适合你。