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出生率下滑,入学积分还在上涨?带好学校的房产将迎来洗牌?

去年小一报名人数达到创纪录的23万,今年是高峰期后的第一年。接下来很多趋势性的特点,就会从今年开始体现。


之所以说有好学校的房产会迎来大分化时代,是因为随着小学生的减少,初中生的增加,必然会导致有好学校房产价格体系的重塑。


像隔壁早就进入老龄化的香港,既有老牌好学校没人报名而倒闭,也有几十个人抢一个学校名额的九年制常青学校。


归根结底,好学校稀缺性的基础变了,逻辑也就变了。


趋势1:小学缓解了,初中更紧张了


从新生儿数量也能看出来,今年小一报名人数比去年要少2万多,所以小一学校名额明显宽裕了很多。


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一些热门小学的积分也开始下降,比较典型的像百花的标杆,荔园通新岭校区,从去年的93.8分降到90.8分。


香蜜湖的老牌好学校侨香外国语小学,也从去年的90分降到82.9分。


但是好学校初中的积分反而在稳步提升中,和小学积分下滑的趋势完全不一样。


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像前两年租房可上的深圳实验初中,今年积分已经提高到90分;


常年紧张的深圳高级初中部,从去年的94.5分提高到94.9分,需要提前49个月购房才够;


宝安中学初中部,积分也从去年的109.4分提高到111.9分,需要提前64个月购房才够。


 早几年有机会租房上的育才二中,积分也在稳步上涨到72分,彻底把租房上学这条路给堵上了。


 楼癫每次搞沙龙活动的时候,每次都会有家长问这个问题:


都说大家不生孩子,怎么积分还在上涨?


其实也不难理解,小一入学6年后才要上初一。深圳过去几乎每年的小一报名人数都在增加,直到2023年达到最高峰23万。


 但是这波孩子,要6年后才能到到小升初的阶段,要9年后才到中考的阶段。


 所以虽然小一入学的压力下来了,但是小升初的压力、中考的压力,还有好几年。


 目之所及,接下来5年的初一入学的积分,还得继续上涨。


趋势2:入学紧张程度,地域特点鲜明


原关内好学校远远多于关外,但是关外的人口数量又远远多于关内。这就造成关内和关外好学校的入学积分,有很大的差别。 


首先是关外稀缺的真好学校,不论中小学,积分都会超级高。


像龙岗的春蕾小学和百外世纪,都需要提前十几年买房才够。


宝安的宝中集团外国语小学、海韵小学和宝安小学,也需要动辄提前8年购房。


完全不受所谓的小一入学人数减少的影响。


考虑到拉胯的集团化效果和关外孱弱的教育底子,目前完全看不到这种好学校被替代的可能性。


换句话说,也就是宝安中学和深高北这种关外好学校的稀缺性,会长期长期保持。


但是,关内因为好学校众多,加上集团化的误导和模糊化,要比关外更好上好学校。


其中,积分真正会紧张的地方,只有两种:


一种是学区大、招生少的,类似梅香小学和海滨实验小学这种; 


另一种是有信仰、有硬货的顶级好学校,像百花的荔园小学和深圳实验初中部的组合。 


剩下的广泛的二三流小学和三流及以下初中,随着入学人数的下降,都不会很紧张。


趋势3:有好学校房产的价值梯度重塑


深圳的平均公办普高率常年只有一半,剩下的要么准备50万去读拉胯的民办高中,要么去上职高、中专或技校,早早准备步入职场。


但是前30好学校的公办普高录取率比普通学校高30-50%,实打实的降维打击。所以一个好学校的实用性仍然非常重要,认可度仍然高。 


好学校名额的价值,归根结底,就是入读好学校的机会。但是如果积分过低,低到租房可以入读,那么这个学区所谓的溢价,就将面临冲击。 


所以,结合成绩、未来初中紧小学松的趋势和深圳的地域特点,楼癫认为,接下来有好学校房产的价值排序应该是


四大本部初中>前15九年制好学校组合>关外高积分真好学校>关内前30初中>仅小学好学校


排序逻辑:


深圳四大本部的成绩和认可度,是毫无疑问的神,全市几乎没有学区可以撼动;


前15学校地段生并没有比四大差多少,如果再搭配一个比较硬的小学,这个组合估计比深圳中学本部都还要好使;


关外公立真好学校其实只有宝中和深高北,这两个在各自行政区,根本没有竞争对手;


前30学校和二三流小学其实已经没有什么学区溢价了,但是初中相对更重要些。


大家后面可以按这个顺序,结合自己的需求和预算,挑选适合自己的产品。


最后还想跟大家说个现实,2025年是小一入学高峰期的最后一年,预计有21-22万的小一新生。


这个数字超过了山西、甘肃、重庆等11个省去年全省的新生儿数量。


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但是不代表说过了明年,好学校就随便上了。


深圳毕竟是座年轻的城市,平均年龄还不到33岁,育龄期的人口比例高达30%以上,全国第一。


去年深圳的常住人口又流入了13万,按照现在的新生儿数量推测,深圳未来的新生儿数量估计长期会维持在14-15万个/年。


所以深圳的升学状况,估计未来很长时间,都还是全国最恶劣的,没有之一。


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(文章来自于楼癫供稿)


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