库存5万套！深圳出手收商品房，但符合条件的就这些盘？

去库存的风，还是吹到了深圳。

7月底开始，越来越多城市加入“收储”大军中，深圳也终于在8月7日官宣了这一政策。

可能有人会疑惑：

深圳的楼市也到这一步了吗？

但事实上，新房库存走高，又有建设保障性住房的任务在身，何乐而不为呢？

超300个在售新盘

符合收购要求的竟没几个？

目前，深圳新房的库存并不少。

根据深圳住建局数据：

截至目前，可售的一手住宅套数接近5万套。

@深圳中原研究中心 数据也显示，目前深圳新房住宅去化周期超过21个月。

▲新房住宅去化周期整体走高 | @深圳中原研究中心

显然，去新房库存也是这次“收储”政策的出台的原因之一。

从对房源的要求来看，可以概括为这几点：

1、商品房性质的住宅、公寓、宿舍等；

2、周边交通便利（临近地铁口、公交站）、配套设施较为齐全，贴近区域发展核心片区（深汕除外）；   

3、主力户型65㎡以下；

4、拟收购项目须四证齐全、合法合规；

5、优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。

第1、4条纯属基础条件，商品房满足第2条也不算难。

所以，真正具有筛选意义的，就只剩第3、5条。

@深圳买房计划 不完全统计发现：

在目前在售的商品房项目（含住宅/公寓/宿舍），超过300个；

其中，拥有≤65㎡户型的项目约63个。

▲上下滑动查看（具体以开发商公布为准）

但满足“整栋或整单元未售”条件的，可谓是寥寥无几。

我们在政府官网上查询发现，大部分面积符合的项目，都有部分房源已售。

目前京基宸悦府（公寓）或是最符合要求的：

一是全部房源处于待售状态；

二是超80%的房源都＜65㎡。

还有比较符合要求的，或是柏悦湾的三单元房源——除顶楼2套超大户型显示“已备案”，其余都是“期房待售”。

并且户型以35-42-77㎡为主，相对容易满足面积、整单元未售、可封闭管理的条件。

另外，有4个新盘显示“首次登记”，销售情况不再更新，所以有可能是房源继续售出了，也可能是全部都还是待售状态、符合要求。

如果想要很好地满足“收储”条件，或许潜在入市新房会更合适些。

@深圳买房计划 粗略统计发现：

深圳2024年潜在入市新盘中，约有10个项目含≤65㎡的产品。

▲具体信息以开发商公布为准

你觉得哪些项目更适合被“收储”？

收购价或打5折

 开发商能乐意吗？

除了去库存外，增加保障性住房，也是官方出手的一大目的。

今年，深圳住建局的任务之一就是：

全年建设筹集保障房10万套（间）、供应分配6.5万套（间）。

所以，深圳安居集团也明确表示，收购的房源将用作保障性住房。

不过，这对于整体楼市和项目来说，却也带来了一些问题。

一是，小户型住宅数量少。

前文列举的63个项目中，大部分都是公寓。

有些住宅项目虽然有≤65㎡的房源，但套数非常少，并非主力房源。

因此，能被新政惠及的住宅不多。

二是，小户型住宅本就去化更容易。

新房住宅市场上，小户型住宅选择少、总价低，通常相对大户型去化更容易。

比如，位于龙华红山的天曜府项目，其建面约57㎡的房源共43套，目前仅剩2套未售，反而是其他更大的户型去化较慢。

所以，综合来看，“收储”措施或更能吸引小面积的公寓产品，但未必能吸引住宅项目参与。

三是，开发商能否接受新盘被低价收购？

对开发商来说，价格绝对是考虑的重点。

尽管安居集团未公布收购价的拟定情况，但保障房无论是出租/出售，都遵循“保本微利”的原则，所以必须限制购入成本。

如果是作为配售型保障房，出售价格只能是周边商品房的5-6折，那么收购的价格只会更低。

如果是作为出租型商品房，则需要考虑租金回报率。

从深圳目前不足2%的住宅租金回报率来看，也同样很难给出和市场持平的收购价格。

而参考其他城市的情况：

部分城市的收购价格，相当于周边商品房的5折左右。

部分则表示“以同地段的保障性住房重置价格作为参考上限”，有专业人士指出，这是按照划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润，测算收购价格。

不过，对于部分公寓来说，这或许已是不错的价格了。

比如京基御景荟都，备案均价2.96万/㎡，后续折后均价约1.8万/㎡——几乎6折卖房。

加上让利中介的佣金、营销费用等等，开发商到手的价格也接近5折了。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，预计前期住宅项目可能落地的收购量相对有限，对商品房市场短期的影响有限。但整栋的公寓和宿舍可能会落地，因为公寓和宿舍市场价格相对比较低，开发商愿意以大宗的体量交易出去来缓解资金链。政府收回来也可以作为人才公寓类租赁型保障房。

他透露，从目前各地存量收购的情况来看，基本上还处于前期摸排需求的过程中，反映的情况，一方面是符合的项目相对有限，另一方面开发商愿意低价卖给国企的意愿比较低。

“目前还处于双方博弈的状态，很多市场主体认为政府会通过存量收购来救助市场、救助开发商，因此还等待大手笔的资金进入。但从资金平衡的角度来看，这是不可能的。”他表示。

预计深圳接下来也会公布具体的“收储”细则。

此外，除了“收储”作为保障房外，也有城市征集商品房作为安置房。

比如隔壁广州，就将购买商品房来作用广汕铁路被征收人的安置房，而新盘只要符合条件即可申请。

总的来看，不论是增加保障性住房的数量，还是增加安置房的选择，对深圳人都算是一件好事。

你怎么看？