硬核拆解西丽

这是我第一次讲西丽。

老深圳人都知道，20多年前，福田的价格洼地是梅林，南山的价格洼地是西丽。

梅林洼是因为房子多交通差，西丽洼是因为山多位置偏。

到了2020年，梅林还是那个梅林，西丽却不是那个西丽，那一年的西丽，扬眉吐气，房价蹭蹭蹭涨到了15万，把福田都踩在了脚下。

1

西丽可拆分成四个片区：老城区、动物园、留仙洞和大学城。

因为位置不好，又多山，上世纪90年代才开发西丽老城区。

2005年，开始开发动物园，西湖林语、桑泰丹华、德意名居相继建成。

2013年，开始开发留仙洞，天悦湾花园、宝能华府、鼎胜金域世家相继建成。

2015年，开始开发大学城，宝能城、华晖云门、博林天瑞相继建成。

对西丽来说，地铁5号线和7号线是它的生命线。

这四个片区地理位置的价值排序，应该是：

留仙洞>老城区>动物园>大学城

留仙洞地铁交汇，四通八达，还有总部基地的产业加持。

老城区在西丽位置最好，离市区最近。

动物园左临西丽湖，右临阳台山，只有南部可以进出，交通不便。

但是垫底的不是动物园，而是大学城。

大学城是一个夹在塘朗山和羊台山之间的狭长地带，既没有战略纵深，也没有发展腹地，交通闭塞，缺乏想象空间，只能依靠留仙大道和地铁5号线出行，有极大的先天地理缺陷。

然而最后涨的最高的，却是位置最差的大学城。

2

西丽真正大火，是在2020年。

当时的楼市背景是，西部已经涨疯了，领涨的南山，前海、后海、深圳湾都涨到了不敢想象的高度，南山彻底封神了。

在当时的氛围下，投资客掘地三尺，寻找能满足南山+次新这两个条件，又没有被疯狂炒作过的楼盘。

多次扫描之后，三个区域被锁定了，它们分别是：

西丽、赤湾和同乐。

这三个片区，本来是南山价值最低的边角料，各有各的硬伤。

但硬币都有AB面，正因为是边角料，它们开发最晚，楼盘最新。在当时南山+次新高于一切的热烈氛围下，位置的硬伤，变得不重要了。

2020年上半年，同乐的豪方天际和前海东岸；赤湾的三山和佳兆业前海广场；西丽的宝能城、博林天瑞、水木丹华，同时被暴炒。

豪方炒到了13万+，山语海炒到了14万+，宝能城炒到了15万+。

当时西丽的价格梯队是：大学城>留仙洞>动物园>老城区。

为什么大学城最火？因为大学城开发最晚，房子最新，品质最好，尤其是宝能城，不但产品好，户型好，还有高赠，被当做西丽的头牌来炒。

本身对房价没有任何助力的大学和研究生院，也被包装成了炒点。

在大学城的带动下，动物园的几个老盘也涨势凶猛，西湖林语、德意名居、桑泰丹华都卖到了11万。

反而是老城区的房子，乏人问津。

顺便说一句，在西丽和赤湾最火的时候，我从未向客户推荐过，因为这两个地方太妖，硬伤又太大，不符合我的基本认知。

3

几年过去，沧海桑田，尘埃落定。

对今天的西丽来说，哪怕再多建几个新盘和综合体，也改变不了它的先天不足，只要塘朗山和羊台山还横亘在那里，西丽就一直是南山的一块边角料。

西丽惟一的指望，不在动物园搬迁，也不在留仙洞高铁站，而在留仙洞总部基地。只有留仙洞总部基地真正崛起，西丽才能获得价值提升。

但是当下的经济环境，显然还有很久的路要走。

大学城还有一个问题，因为地块狭长，从西向东一路开发，从大学城，塘朗，已经开发到了长岭陂。

西丽在售新盘是长岭陂的汉园茗苑，6万多的价格，大家觉得很便宜，毕竟是南山的盘嘛，又是曾经很火的西丽。

但是再往东走一站，就会发现，已经到了龙华的深圳北。

北站的中洲迎玺，地势开阔，四通八达，要商业有商业，要公园有公园，要配套有配套，单价只要6万。

对比夹在山缝中的汉园茗院，除了顶着个南山的名头，还有其他优势吗？

与西丽类似的，还有赤湾，只要大山不搬走，只要交通不改善，它们就一直是南山的边角料，不会因为曾经被飞上过枝头，就能真的变成凤凰。