深中通道开通后,最大问题来了...
官方数据显示,深中通道目前日均车流量约9.5万。
但估计多半是“周六石歧乳鸽团”,以及“拍照打卡大军”:小红书深中通道相关笔记高达5万+,数量是虎门大桥的6.338倍。
工作日的深中通道一点不忙,就连以前走不动的虎门大桥,现在也成功被绿。综合来看,深中+虎门似乎完全够用,深珠通道还有必要建吗?
买房之前四大角度,正反两方深度探讨。
四大回合,建派VS不建派
本次讨论的共有三人。不建派李咏涛,未来城视首席分析师。建派马克,未来城视策划总监&建派陈萱,买房之前主编。
第一回合:深中大桥+虎门大桥,够用了吗?
陈萱:我的理由很朴素,交通链接发展,跨海大桥肯定是多多益善。
李咏涛 :从实用性角度,必要性不大。一是人口支撑不起来。珠海人口只有中山的1/2,深圳的1/5,出行量达不到,难道要再花400亿建一座“港珠澳大桥”?
二是从时间效率来讲,也没多大必要性。
深中通道开通以前,深圳到珠海开车2小时30分钟以上,深珠通道开通之后,只要1小时30分钟内,比原来减少1个小时。即便开通之后,从前海到珠海30分钟,跨市出行,完全没有必要。
马克:人口不能只看数量,也要看质量,中山的人均GDP只有珠海的1/2。这证明珠海的产业更加优质,两地加强链接互利互惠。
其次。从全球来看,湾区都拥有强大的聚集效应。比如,东京湾区聚集了日本1/3的人口,2/3的经济总量,3/4的工业产值。
粤港澳大湾区聚集了8600万人口,以不到全国0.6%的国土面积,创造了全国1/9的经济总量。和东京湾比起来,大湾区还有很大的成长空间,从大湾区的长远发展来看,深珠通道应该建设。
第二回合:现有三座桥工作量都不饱和,深珠通道能回本吗?
陈萱:网上反对的声音,多半是觉得造价高。但深圳地铁的造价同样很高。12号线造价400亿,少修一条地铁,就能建一条深珠通道,还是很划算的。
李咏涛 :但是地铁对城市的价值完全不同,它有上盖物业,能带动周边的发展。同时它的公益性,收费低廉,人流量肯定能保证。但是一条桥肯定需要先满足商业回报。
我们可以粗略计算一下深中大桥的回本时间:按广东省交通运输厅数据显示,深中通道6月30日至7月20日车流量破200万车次,日均约9.5万车次,按66元收费,年收入≈22.8855亿,约20年回本。
如果计算利息,2024年等额本金房贷利率是3.75%,假定20年贷款,利息总额约194.55亿元,回本时间预计要28年左右。
珠海的常住人口大约是中山的1/2多点,通车辆哪怕是按照深中通道的1/2计算,也要差不多50/60年才能回本......
第三回合:车程30分钟,3倍差价,深圳刚需愿意买单吗?
陈萱:同样是海景房,前海10万+,唐家湾2.74万,车程30分钟,3倍差价。沙井还要4.75万,香洲3.8W,但是沙井的宜居度肯定没有珠海好,珠海相当于湾区版三亚了。
从基础配套来看,根据官方最新数据测算,宝安区每万人只有1.58所小学,香洲区每万人有7.3所小学。
李咏涛:你把过路费算进去就不止这一点了,深珠大桥的收费肯定不会比深中低,假如以66元/车次计算,一天132元X22个工作日X12=3.5万/年,加上停车费、汽油费,远远不止。就算深珠通道是公铁两用的,收费肯定不会低。珠海更适合养老。
马克:深珠通道的收费可以参看深圳地铁,完全公益化,还是能吸引深圳刚需的。珠海的宜居,秒杀中山、沙井、光明。
第四回合:指望深珠大桥救前海,可行吗?
李咏涛:珠海对于前海的产业是没有什么助益的,因为前海的是金融产业,而金融产业是聚集型的,而且非常依赖政策。
马克:但这条桥对于珠海的产业升级很重要。珠海的格力很牛吧,但是现在除了空调也没什么新产品。深圳科创产业集群很强,像是比亚迪、华为,能带动整个产业链升级。
陈萱:这条桥,对珠海的产业升级肯定有帮助。但这条桥,深圳出资比例参考深中,估计不低于1/3,408亿的1/3≈138亿,地主家也没有余粮了啊,深圳为什么要当这个冤大头?
马克:你格局小了,要从百年大计出发。而且,你不是正方吗.......
港珠澳大桥连线方式VS
深珠通道(公铁两用)
陈萱:网络上不仅对于是否建设,存在较大的争议性,该怎么建,也有争议,一种是采用港珠澳大桥连线方式,一种再修一条深珠通道,究竟哪一种性价比更高?
李咏涛:我更支持港珠澳大桥连线方式,深圳与香港多了一条连线,同时能激活港珠澳大桥。
马克:我更支持深珠通道,毕竟现在讨论的不是如何拯救港珠澳大桥。
而且深珠通道最大的价值是公铁两用,没有车的人也能去珠海玩,而且地铁才能吸引深圳刚需去珠海。
李咏涛:但是如此一来,就相当于放弃深圳的远郊板块了,光明、沙井、坪山的楼市只会雪上加霜。
陈萱:深圳对于打工人的吸引力,是在逐年下降的。BOSS直聘做过一项就业偏好调研,相对于90/80,00后更在乎职场和生活的平衡。深圳要吸引新人才,必须想办法提升生活品质。
深圳用一条地铁的钱,给自己买一个配套齐全的“珠海区”,还是很划算的。
深珠通道,到底要不要建设?本次讨论并没能给出100%正确的答案,但有三个启示:
1.任何超级工程的建设与否,都需要时间来观察。
暑假+新鲜感过去之后,深中通道的通车辆能达到多少量?虎门大桥和南沙大桥在深中通道开通之后减少了多少量?深圳每年往珠海的车辆有多少?
2.是否建设一座大桥,需要考虑投资回报。
港珠澳大桥明显是浪费的,深中通道回本时间30年左右,可以使用100年,还是一笔划算的买卖。深珠通道也许至少需要50年左右,从100年的使用角度来说,终究还是不会亏本的。
3.深珠通道的最大价值是公铁两用,需要想清楚是按成本收费,还是按公益性收费。
作为普通民众来讲,深珠通道的地铁,按成本,收得少,回不了本。按公益,价格低,回不了本。既然都是回不来本,不如按公益的来。