2024上半年深圳楼市报告

总结2024上半年

新房市场

1、去化：新房住宅供应放缓，但成交欠佳，导致库存居高不下，去化周期24.8个月；

2、成交：新房售出12135套住宅，环比减少21%，同比减少25%；

3、区域：宝安、龙岗与龙华是一手住宅网签量前三的城区。

二手市场

1、成交：上半年深圳共售出33529套住宅，其中36%是一手，64%是二手。二手过户21394套，环比上涨29%，同比上涨32%；

2、价格：“以价换量”：6月二手成交价6.05万元/㎡，环比下跌4%，同比下跌15%；

3、区域：龙岗、福田与南山是二手住宅过户量前三，龙岗与福田是唯二半年过户量超4000套的区域；

4、限购松绑区：松绑区中，龙华与光明成交占比有明显的上涨。

5、法拍房：挂牌超3100套，流拍率约77%，但成交房源中溢价率高达64%。

业主挂牌

1、报价：挂牌均价6.79万元/㎡，对比2023年6月跌幅11.4%，98%片区业主挂牌价下跌；

2、新增客/房比：新政后新增客户量与新增房源量比值增大，代表楼市的新晋购买力增加；

3、挂牌房源楼龄：老小区挂牌量逐渐增加，51.17%的房源小区建成年限在2000-2009年；

4、成交周期：上半年平均房源成交周期196天，增加了19天。

客户成交

1、议价：交易量越好，议价空间越少，最新议价率回落至10.08%，一套挂牌价500万的房子，最终成交价在450万左右；

2、参考价偏差值：低于参考价20%成交的占比上涨150%，超83%二手房低于参考价成交；

3、成交排行榜：销冠片区是龙岗中心城，超800套。销冠楼盘是桃源居，月平均过户22套；

4、刚需入市：300万元以内成交占比达到2023年1月以来的最高点，60㎡以内成交占比连续3个月上涨；

5、成交房源楼龄：楼龄在2010年及以后（即楼龄14年以内）的房源成交占比有显著提高；

租房市场

1、成交量：2024上半年乐有家门店租单成交量，同比上涨11%；

2、租金：上半年租金平均水平71元/㎡·月，较2023上半年跌2%。

供应市场

1、2022-2024上半年一手住宅供销情况

2024上半年，深圳一手住宅新增预售248.05万㎡，环比2023年下半年减少4%，同比2023年上半年大幅度减少24%。可以看出，全市新房的新增供应量逐渐放缓。但受制于成交的减少，导致最终的一手住宅库存量仍然居高不下。2024年6月底，全市一手住宅库存面积达到516.21万㎡，和2023年年底的库存面积基本持平。

2、上半年一手住宅各区预售情况

上半年深圳新房供应高峰集中在“小阳春”的3月，单月新增一手住宅9456套，面积88.18万㎡，比4、5月的总和还要多。到二季度新增供应步伐放缓，预计下半年9月还将有一波供应高点。

3、上半年一手住宅月度去化走势

2023年12月开始深圳一手住宅去化迈入20个月，此后持续走高，2024年6月最新去化时间达到24.8个月。去化周期的上涨，反应了新房市场交易活跃度的不及预期。“去库存”成为当下全国楼市的主要任务，去化周期超过36个月的城市，将暂停新增用地出让。深圳虽然远没有达到此数值，但已经是历史较高水平。

一手住宅

1、2022-2024上半年一手住宅成交走势

以半年为区间来观察，新房成交量近几年持续走低。乐有家研究中心监测数据显示，2024上半年全市网签（即预售成交）12135套一手住宅，环比减少21%，同比减少25%；网签面积124.63万㎡，环比减少20%，同比减少25%。

下跌幅度如此之大，可见上半年深圳新房市场交易活跃度不佳。在交付及质量问题频出的当下，买新房的确存在一定的不可预测性。但对于品质好、配套佳、地理位置优越的项目，只要价格稍微让点利，就能卖出不错的成绩。这也是新房市场表现“两极分化”的原因。

2、上半年一手住宅月度成交量价走势

2024上半年的前半段，新房市场交易量多在2000套左右。得益于5月高频落地的调控政策，6月份一手住宅网签量大幅度提升，接近3000套，环比上涨46%。若该势头能保持，下半年新房交易量会有明显提升。

价格方面，6月新房成交均价5.36万元/㎡，环比下跌3%，与1月比下跌7%。新房价格与新增供应息息相关，如当月入市的刚需项目多，势必会拉低成交均价。

拉长时间范围来看，过去1年一手住宅网签量最高时达到3156套，但绝大部分月份成交低于3000套，月均网签量2353套。

3、上半年各区一手住宅成交量价地图

乐有家研究中心统计显示，2024上半年宝安、龙岗与龙华是一手住宅交易量前三的城区。其中宝安是一手住宅网签量唯一超3000套的区域，达到3328套，环比下跌40%，同比微涨1%。龙岗新房市场较2023下半年有明显提升，一手住宅网签2429套，环比上涨32%，但同比下跌23%。龙华网签2376套，环比下跌10%，同比下跌25%。

各区新房成交价格最高的是福田与南山，均超过9万元/㎡。罗湖、龙华与宝安在5-6万元/㎡区间，盐田、龙岗与坪山在3-4万元/㎡区间。大鹏价格2.7万元/㎡，深汕合作区仅1.2万元/㎡。

4、上半年新房楼盘成交排行榜

上半年网签量第一的楼盘是宝安沙井的珈誉未来花园，也就是鸿荣源珈誉府2区。网签量490套，网签均价5.1万元/㎡。该项目1区于2023年推出，也是当年的销量之王。

第二名南山的地铁前海时代广场三期，网签458套，均价9.9万元/㎡，是成交量top20的新房项目中价格第一的楼盘。

第三名龙华的星河·星悦云邸，网签348套，均价4.6万元/㎡，是大浪片区稀缺的新盘。

总体来看，上半年或者说近2年销量较好的新房项目，都拥有以下几点共性：

①好配套：成熟且完善

像珈誉府有50万㎡的湾区壹方以及海岸城商业配套，紧邻11号线，周边学校是深外宝安学校（集团）南校区。地铁前海时代广场在前海片区里，也是拥有较完善商业、交通配套的项目。

②好产品：稀缺性

6月刚开盘，成交数据还未体现在网签上的中海深湾玖序，也是深圳多年未现的开盘卖出百亿元的新房项目。这是目前深圳湾超级总部基地片区里唯一的新房住宅产品，有自身的稀缺价值。

③好价格：折扣给到位

作为豪宅产品，地铁前海时代广场三期开盘均价9.9万元/㎡，单价低至8字头，远低于同类项目。深湾玖序作为顶级豪宅，开盘11-14万元/平在深圳湾片区也是较有吸引力的价格。大家对于美好居住生活品质的追求没有变，好的产品一定能得到市场好的反馈。

二手住宅

1、上半年深圳调控政策效果盘点

2024上半年是利好政策最高频的半年，龙年春节首日开工，深圳就给了楼市第一大利好，放宽了房票的个税社保要求。随后又陆续针对商贷利息、限购政策、首付成数、商贷利率、公积金利率、户型要求等落地实际性调控措施。

上半年一共7大利好政策，给深圳二手楼市的回暖吃了多颗“定心丸”。

其中市场反响最大的政策是5月17日和5月28日出台的“降首付、降利率”措施，为深圳楼市二手带来直接促进作用，看房量与成交量陆续创造历史新高点。

2、历年上半年二手市场成交走势

乐有家研究中心盘点了2007年以来每年上半年的二手住宅过户量成交走势，过去18个上半年里，2022上半年是历史最低谷，成交量还未超万套。但2023上半年开始楼市逐渐复苏，对比2022上半年上涨63%，2024上半年再上一层楼，达到21394套，对比2023上半年上涨32%。上半年楼市两连涨，市场未来可期。

3、2022-2024上半年二手住宅成交走势

以半年为对比来看，2024上半年深圳二手住宅的21394套是过去5个半年度里最高点，也是唯一超过2万套的半年，对比2022上半年上涨了115%。过户面积也从此前的不到100万㎡，上涨至如今的206.24万㎡。

以此过户面积和套数计算，2024上半年深圳二手住宅成交套均面积约96.4㎡，而过去2年大多在95㎡左右。可见随着房价的回落、上车门槛的降低、购房成本的减少，市民买房的首选面积也越来越大。

4、2022-2024上半年一二手占比

2024上半年，深圳一二手住宅一共卖出33529套。其中36%是一手住宅，64%是二手住宅。二手住宅占比较此前大幅度上涨，二手房的市场主导地位进一步奠定。

新房市场成交的下滑，其中一个核心原因是在当前“以价换量”的市场行情下，新房价格仍受到“限价令”约束，价格难以降到位，而二手房经过3年的调整，价格已经回到2018-2019年，吸引更多客户的青睐。

5、近1年二手住宅月度成交量价走势

过去1年，深圳二手住宅过户及网签量最高点均出现在2024年6月，为上半年画上圆满的句号。2024年6月，全市二手住宅过户4172套，创2021年5月以来最高点；网签5309套，创2021年2月以来新高。房价则长期处于回落态势。

乐有家门店成交数据显示，6月全市二手住宅成交均价为6.05万元/㎡，环比5月下跌4%，同比2023年6月下跌15%；最新业主挂牌价6.79万元/㎡，环比下跌1%，同比下跌11%。“以价换量”特征仍十分明显。

6、上半年各区二手住宅成交量价地图

与新房区域表现不同，二手房上半年各区成交量环比与同比均呈现大幅度上涨。

上半年二手住宅成交第一的是龙岗，过户4937套，环比上涨28%，同比上涨37%；第二名是福田，过户4038套，环比上涨27%，同比上涨22%；第三名是南山，过户3534套，环比上涨29%，同比上涨25%。龙岗与福田是唯二半年过户量超4000套的区域，可见这两个城区二手市场之繁荣。

当前二手房成交均价最高的区域是南山，8.5万元/㎡左右；福田价格相对南山低1万元，上半年房价在7.5万元/㎡左右。罗湖、盐田、龙岗、光明、坪山与大鹏，房价均在5万元/㎡以下，是刚需首选。

7、限购松绑区成交占比变化

5月6日深圳出台分区限购政策，已经落地满2个月。乐有家研究中心对比了政策前后，深圳乐有家门店二手成交的变化，发现松绑区中龙华与光明成交占比有明显的上涨。

龙华二手成交量占了松绑区的32.2%，比5.6政策前提升了8.3个百分点；光明虽然只占了6.4%，但比政策前提升了2.8个百分点。龙岗虽然占比下降，但仍然是松绑区中的“挑大梁”区域，占比持续超50%。

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