近40年“废宅”，自己拆迁？实探罗湖首例“自筹”改造

“我希望早日改造，全部拆除重建……”

来自罗湖红岗花园的业主张生期盼道。

张生是“深三代”，外祖父是80年代最早来深建设的一代人，也是红岗花园首批住户。可以说，张生一家见证着深圳的飞速发展。

近日，一份罗湖区清水河街道的红头文件——《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》（简称《通告》）在坊间流传。

这份《通告》显示，清水河街道办拟适时对红岗花园小区1-7栋启动旧住宅区自筹资金改造摸底调查。

红岗花园小区实景，乐居摄于2024.7

如果改造成功，那么红岗花园将成为罗湖首例“自筹”改造的废旧住宅小区，是罗湖城市更新史上浓墨的一笔。

红岗花园的改造之路

回顾红岗花园的旧改之路，最早可以追溯到2010年。

“在2010年就开始征集改造意见，一开始是说旧改，后来变成了棚改，再后来，就不了了之……” 

张生表示，当时旧改开发商的办公室，很久之前就没有人办公，如今大门紧闭。

据工商资料显示，深圳市桂城杰实业发展有限公司成立于2011年11月，经营范围包括房地产开发，国内贸易，经营进出口业务，物业管理，经济信息咨询等。

企业注册地址正是红岗东村12栋底层第五间，即为上述办公室所在。

在“旧改”之路因为资金问题搁置后，2019年第三方公司进入小区启动棚改征集意见，当时同意率达到95%，但后来棚改也没有了下文。

而红岗花园居民对于改造的意愿是十分迫切的。

在罗湖区政府互动平台上，有不少关于红岗花园改造的留言，业主们密切关心的问题，诸如“改造进展、何时完成”等。

如今，已进入第14年，小区旧改仍遥遥无期。有业主代表向媒体提供的材料显示，业主多次向相关部门发起申请，但未有进一步的实质性进展。

在此次更新申请中，业主代表以自筹资金方式展开，获得了相关部门的支持。

小区老化，危机四伏

资料显示，红岗花园由红岗东村、红岗西村、红岗花园以及翠雅居组成，小区整体占地约11万平方米，建筑面积约21万平方米，产权人共2557人，常住人口6000多人。

最早一期于80年代落成，建设时间跨越到2000年，到目前楼龄将近40年，最早属于企业的家属生活区，后来经过房改取得产权。

因此在小区内，可以看到有一梯两户的100多平米大户型，也有十几平米的公寓类住宅，甚至还有由厂房改建而成的房屋。

当年的工厂宿舍，如今成为了单身公寓及居民活动广场。乐居摄于2024.7

张生介绍得知，红岗花园最早一批房屋，是韶关钢铁厂来深圳建设的家属安置房。在后来建设中，因监管缺失，小区内建设了一批海沙房，而经过了三十多年的日晒雨淋，这些房屋成了危机四伏的“危楼”。

有业主在平台留言，在2019年9月-2020年4月之间由于红岗花园的房子不断有水泥块砸落，房屋漏水事件时有发生…… 

此外，多个业主反映，因设备陈旧规划落后，小区内交通拥堵，没有消防通道，外墙脱落，多次砸伤人车，内墙坍塌，严重危害生命。

不少楼道口都写着“房屋老旧，墙皮脱落，请勿在楼下逗留”字眼的危险提示，楼栋内电线老化，危机四伏，防盗网锈迹斑斑。

走在小区内，乐居注意到红岗花园9栋显得特别的“与众不同”。

张生告诉乐居君，在口罩期间，有一栋墙体破裂的危房，在街道办等有关部门帮助下，重新翻新修缮了，就是9栋。

这一栋与周边破落残旧的房屋形成鲜明对比，但即便是重新修缮过，害怕再有危险，里面的居民已人去楼空，不敢再居住。

如今这栋返修过的房子，除了一楼街铺被作为红岗东村管理处、地铁集团临时办公室，其余并未有人居住的痕迹。

包括张生在内的仍居住在小区的业主来说，目前最大的希望是能早点改造换新房，在过去十数载的漫长岁月中，与张生外婆一样，多数老人经不起时间的等待。

但对于“自筹改造”，社区内也出现了不同的声音，有些人会担忧过渡期问题，比如搬家麻烦，在外租房额外增加成本等等。

图为“自筹改造”范围内的红岗花园3栋

据《通告》显示，此次被纳入“自筹”改造范围的，是红岗花园小区1-7栋，也就是小区靠近泥岗东路的外排几栋，占地约1.2万平方米，预计涉及居民538户。

深圳自筹改造，早有先例

“自筹资金”改造，在深圳并不是首次出现。

位于宝安福永街道的怀德村，就是自己筹钱拆自己村！

怀德村为《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》所确定的70个历史遗留项目之一。

2023年1月13日，怀德村旧改一期获批建设规划许可证，更名为“德懿府”。该项目就是由村集体自筹资金，对自有土地物业进行更新改造。

但怀德村自筹改造的成功，主要原因在于通过成立全资子公司，走现代化企业经营之路，聘请职业经理人，实行集团化运作，让专业的人做专业的事。

与前者不同的是，红岗花园改造还牵涉到其他产权物业的问题。

深圳市罗湖区清水河街道在2020年5月14日，回复网友留言时提及：

“（2019年）红岗东村和红岗花园棚户区改造摸底调查后，还要将深圳出版发行集团地块和笋岗中学宿舍楼纳入摸底调查范围继续完善摸底调查成果，同时继续深化。”

之后的事情，没有做情况公开，是否有进行调查，居民也未为可知。

红岗花园是老旧小区，与怀德村那种村集体仍有很大差距。

张生表示，小区年份久远，当中有很多业主已经搬离，对于“自筹”改造能否全力参与其中都是个未知数。

那么“自筹改造”究竟如何操作？难点在哪里？

合一城市更新集团董事总经理罗宇指出，国内主要城市目前探索的自筹资金类旧住宅区改造模式是在居民自愿基础上，向政府部门申请改造，由居民全部或部分出资，且由居民或政府共同选定市场主体具体实施推进。

以广州、杭州及北京的先例为参考研究，自筹资金类旧住宅区改造模式参与主体主要为业主、政府及市场主体。

“旧住宅区自筹资金改造模式核心围绕解决三个问题，即资金来源、资金回笼、谁来改造……”，同时罗宇指出，目前“自筹改造”模式中市场主体更多通过前期工作服务进而获取后期代建业务，利润空间相对有限且存有一定参与门槛，如主体类型更倾向于市区属的地方国企。

罗宇分析认为，棚户区改造模式已逐渐退出历史舞台，与此同时，当前拆除重建类改造模式因资金风险大、涉及权利人多及拆迁推进困难等，因此，旧住宅区“自筹改造”，或更将适应当前市场环境。

同片区新房7万+

红岗花园目前挂盘价格大约是4.41万/㎡，据业主反馈，因为是步梯楼，而且建成年份久远，因此房子租金比较低，多数业主已经搬走，目前居住在这里的，多是租户。

在乐有家平台上，目前仅有4套房源挂牌出售，放租的房源有42套，视装修情况，一房大概1800-2300元之间，三房在3600-4000元之间，在同个地段来说，价格相对便宜。

目前整个泥岗片区，在售的新盘仅有最近刚入市不久的凌云华府，备案均价约7.3万/㎡，与红岗花园一路之隔。

红岗花园选择了一条最艰难的改造道路。

业主表示，“自筹”也是迫不得已。在2020年以来，业主曾多次向上级部门咨询小区更新事项进展，一直未得到明确答复。

在漫长的改造等待中，一名昵称为“草芥”的网友留言，“小区的各项风险隐患不仅未彻底消除，反而不断加剧，严重影响了小区居民的安全感和幸福感。……”

（文中张生为化名）