先还利息、本金低至1元？我问了深圳9家银行，答案是…

“房贷月供本金低至1元。” “只还利息，后还本金。”

近期，房贷又传出新玩法。有媒体报道，多地出现“先息后本”的还款方式。

那么问题来了，深圳银行有相应的产品吗？先息后本真的能省钱，降低月供？

 “先息后本”，深圳银行的新套路？

据媒体报道，截至6月11日，房贷“先息后本”已在上海、广州、山东、西安、苏州等地落地。

其中建行的宣传资料显示，提供了两种“先息后本”的产品： 第一种叫“轻松供”，最长可选择24个月期限，在此期间每个月本金部分只需要1元，按月缴纳利息，剩余本金将顺延至第三年偿还。

第二种是“尾期还”，借款人在申请个人住房贷款时，可以选择保留一定比例的尾款本金（最高为30万元且不能超过贷款总金额的30%），该部分保留的尾款本金在提前还款或是贷款到期时结清本金及利息即可。

与之类似的还有平安银行，在其官微发布了4种特色还款方式： “二阶段还款”、“双周供”、“轻松还”、以及“气球贷”。

▲来源：平安银行官微

其中，“二阶段还款”的还款方式可在前3年内按月付息，无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款。其中要求，贷款期限不少于10年，不超过30年。

该业务已覆盖上海、广州、成都、杭州、重庆、大连、厦门等地区。

“双周供”的还款方式为借款人每两周还本付息一次，每期按14天计息，快速还款，节省利息；

而“轻松还”的还款方式为借款人按月支付利息，每6期按贷款发放金额的1%偿还本金，最后一期一次性偿还剩余本金。

“气球贷”则要求借款人按约定的总期数，固定20年计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

不过，截至发稿前，该银行官微已查不到此文。

那么深圳银行有无相似的政策呢？

@深圳买房计划 致电深圳中信个贷经理时，该客户经理称暂无此类还款方式，先息后本的还款只针对自家的信秒贷业务。

深圳建行客服则表示，目前深圳暂无“轻松供”业务，只有个别区域有。

中行、招行、交行、工行个贷经理的回复是只有消费贷才有先息后本的还款方式。招行个贷经理还趁机推销，如果短期内资金有压力，可以申请闪电贷，最低年利率到了2.95%。

农行个贷经理回复，目前只有两种还款方式，等额本金和等额本息，不排除后续会跟进相应的产品。

不过，在问到兴业银行的个贷经理时，其表示的确有先息后本的还款方式，叫“随薪供”，也是近期才出来的产品。“可设定一个最长3年期限，在该期限内暂停归还本金，只偿还利息。”

此外，平安银行个贷经理回复，深圳虽然没有开展“二阶段还款”业务，但有“双周供”，借款人每两周还本付息一次，每期按14天计息。

先息后本能降低利息？ 不存在的

事实上，我国商业银行个人住房按揭贷款主要有两种还款方式： 即等额本金和等额本息，前者每月偿还本金相同，利息逐渐减少，前期还款压力较大。

后者每月偿还相同金额，前期利息占比较高，后期本金占比较高。

而先息后本在行业内并不是新的业务模式，只不过之前在个人住房按揭上运用不多，通常在消费贷或个人抵押经营贷上相对常见。

虽然“先息后本”宣传口号是降低客户每月贷款还款压力，但是不是减负，还要算一笔账才知道。

以贷款300万，首套最低3.85%利率，贷款30年，等额本金计算，第一个月月供约14064.25元，其中包含约4439.24元的本金，9625元则为利息。

按先息后本的方式，前3年月供只需1元本金+利息，即首月月供为1元+利息4440.25元，比正常房贷要少三点分之二。

到期后将还掉3年的本金337156元。

第4年期，按贷款300万、27年期限估算，首月还款额度变为14904.47元，剩余还款本金增加至约5279.47元，即后续27年，月还款本金增加约840元。

从还款来看，适合当下还贷压力比较大的存量房贷用户，挽救困难户于断供边缘，或者现在赚钱不多，现金流紧张，但未来收入会提升的年轻人上车刚需房。

但由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。

显然，上述还款方式并不适用于多数人。

实际上，一般客户都已经有短期还款的资金准备，当他们知道实际操作中未来还款压力会增加时，他们还是会务实的选择传统的贷款模式。

@深圳买房计划 发出的一份投票，在存量利率不降的情况下，提前还贷和选择转经营贷位列前二。

主要原因还是减免利息的同时，还能降低月供。

而先息后本，短期看是减少了月供压力，但长期看，利息不减反增，同时月供压力也增加，对于当下买房人想要降息的初衷是背道而驰。

平安银行的个贷经理表示，现在客户都不太想加杠杆，尤其是这种还款方式会导致利息增加，所以咨询的人并不多。